成都楼市:这类房子开始降价甩卖了,但你再有钱也别碰!

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#成都#

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好！目前想入手有租金回报的写字楼。请问哪一个选择比较好？写字楼多大的面积相对来说比较稳定并好租？

回答：写字楼属于没流动性的市场都属于高阶操作，普通人进去一没资本，二没融资手段，三没流量资源，根本玩不转。

现在开发商拿地要求很多，必须要建写字楼和公寓，导致写字楼过剩，加上开发商招商能力又不足，卖给散户的写字楼未来很难成气候，除非有统一规划。 其实办公楼还是应该租，尽量就别买了。

投资价值有限是一方面，自用因为感受不到租金压力，公司财务运营角度不会有感觉，反而造成不自觉的浪费。 写字楼空置率比你想象的高很多，出租不出去也是有很大可能。

中国的写字楼是过剩的，北上广深如此，北京写字楼的空置率为13.8%，上海写字楼的空置率为21%，而深圳写字楼的空置率则为24.6%。

因为疫情 就业环境 经济周期 物业经营等原因，写字楼的租金收益大打折扣。 总结过往数据来看，住宅的涨幅远远甩开写字楼。相比住宅的接盘数，写字楼更惨，因为需求写字楼的购买者少之又少。一个比较重要的衡量指标是 附近写字楼的租售比能不能到5%以上。

就产品来说，住宅>写字楼>商业，核心区优质写字楼的回报率，拉长时间看也许并不低于住宅，但选择太难、套现更难，有钱也别碰了。所以，就只看住宅。

关于成都投资回报率比较高的楼盘请参考内部分享！

提问：成哥好，目前把位于犀浦的少有一套住房卖了，预计到下个月中旬可以到手120现金，下一步购房目标很明确，主要考虑学区房，根据我们这两年的看房经历，结合家庭情况，有三个方案：

1、青二片区泡桐树小学本部，全是楼梯老破小，单价近4万，意向是90平米套三，总价360左右，像这种“先进”学区的老破小，从投资保值的角度值得入手吗？

2、青二片区东城根街小学，目标意向是新盘金地39夆，位于青羊区政府旁边，八宝街区域，但旁边紧邻下穿隧道，且体量小、无小区环境、周边3公里内也无公园，单价很高预计3.2，总价近400，从投资保值的角度值得入手吗？

回答：从投资角度，真的不建议投资学区房。现在国家正在做教育改革，不知道什么时候自己就成了这些楼盘的接盘侠。当然因为自己要用，这个就没有办法的。你说的三个地方，如果同样的价格，我更推荐高新的金融城，毕竟城市发展的方向就在那边。再说，像青羊区这种老破小，在目前成都这个市场，还是没有什么太大价值的。其次，像金地39夆这种楼盘，除了位置和有一个学位，其他根本没有什么优势。

提问：你好，我想问下新希望锦麟府怎么样，主要看中小区环境比较好，装修不错，地理位置有在建13号线，但感觉房价也有点贵，现在纠结几个问题，一个就是小区南边和东边是大面积的厂房，而且根据规划也是工业用地。第二就是看的136的户型，但是客厅是朝东北的，房子算下来270多万了，所以很犹豫。如果这个楼盘不建议，请推荐在成都购房的楼盘，是现在走延期备案的路还是等有资格了？

回答：新希望锦麟府从居住来说小区配套确实可以，但是从投资角度来说，2万多的单价，在那个区位偏高了，2万左右完全可以在成华区的二仙桥版块看了，比如：中车共享城、铁投紫瑞府，华润24城，还有锦江区的人居东湖长岛，这些盘都还可以。但是问题是你现在没有资格，能延期备案的楼盘还是比较少，除非楼盘的房子不好卖。好卖的楼盘一般都不会延迟备案。当然这个你也可以跟开发商商量。最后，到底是走延期备案还是等资格，这个就要看，选的房子怎么样了，如果刚好房子又喜欢，价值也有，又能延期备案当然较好。如果没有价值，只是能延期备案，不如等有了资格，选择更大一些。

提问：成哥好，目前想在成都买房，刚需社保，家里有三个孩子共5口之家，现在遂宁有两套房，手中现金有100个，无任何贷款，年收入30个到50个左右，我想在成都三环路以内买，预算在300个到500个以内都行，以后用来自己住或投资升值，现在关注：蓝润泷门，滨江樾城，SM锦悦，中铁御花府，中车共享城，源滩麒麟荟，云门望古（只剩121平了），太阳公元，请你帮我参考和分析一下，另外还请你帮我推介一下成都三环以内比较好地段和楼盘，非常感谢！

回答：你看到这些楼盘从区域和升值上来说都没有问题。这些盘里，可以重点关注：蓝润泷门，滨江樾城、中车共享城，云门望古，太阳公元。其他几个盘都一般。如果想关注三环以内比较好的楼盘，建议参考内部分享！

提问: 成哥好，坐标南京，着手准备买入南部新城大校场新房，同一区域内普通精装洋房较高7层和精装科技型高层住宅较高32层，若总价差不多，自主改善相对增值的目的，该如何选择呢，个人喜好的话都可，想咨询您，未来出售考虑，谢谢！

回答：洋房投资回报率不如高层！

市区内同地段、同档房企品牌中，高层和洋房合理的差价:

6层退台洋房比高层贵约30%

6层普通洋房比高层贵约20%

7层伪洋房比高层贵约17.5%

8层伪洋房比高层贵约15%

9层伪洋房比高层贵约12.5%

10层伪洋房比高层贵约10%

房再高，连伪洋房都算不上了。

提问: 成哥好，请问有400万，深圳还有一个指标，或者全国买哪里投资比较好？

回答：你好，子弹400，投资买哪里?大资金，需要找到与之匹配的城市:

排名前列梯队:北上深

第二梯队:广州杭州南京

第三梯队:武汉成都重庆

深圳上一轮已经涨完，但是民间游资还在不断寻找新的低估城市，所以广州东莞跟涨。上海zf释放出一点落户利好，房价也涨得厉害。

北京房价却没有太大的动静，目前几个一线城市中被严重低估的是北京。北京毕竟是首都，在一些资源方面，是深圳和上海无法企及的，京户比深户值钱多了。在房产价值长线投资策略上，现在买北京是最安全的。如果你能开发出广州和上海的房票，也可以继续买入。

除了一线城市，杭州目前也值得关注，杭州2019年人口流入量40多万，加上互联网产业发达，未来房价没理由不涨。

以上城市买哪些板块?具体详见内部分享。

提问：成哥好！我在成华区龙潭工业园秀林尚苑的套二有产权安置房，房子3个月前给我83万没卖，現在涨到94万了。你认为我可以卖掉重新买个二手等升值呢？还是继续持有等它一样升值呢？目前家庭情况是月收入2万左右，按揭的那套房是龙祥苑的步梯三楼带屋顶花园的。请您帮我分析下该如何做才是较好的选择。非常感谢！另外我还有套三的精装房自住，套一的房出租，有公寓和铺面。

回答：根据你的情况，我的建议是可以卖的，卖了可以换置一套更有价值的房子，但是我建议，不考虑套一，因为后期流动性差。所以要买，还是买个考虑套三。最后根据你的描述，要想资产得到优化，如果公寓和商铺年租金收益达不到6%以上，我的建议是不考虑留下的。建议卖了以后换成住宅。

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