利好频现,楼市新变化!这里的核心资产备受追捧

最近一段时间，重庆的利好，非常多。不管是此前入选首批国际消费中心城市、排名前列批城市更新试点，还是近期召开的2021中新金融峰会……梳理下来，实则是国家意志的体现。

图源网络，中新金融峰会在重庆市人民政府发布的《第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中，对于未来的定位和功能表述相当清晰：向国家重要先进制造业中心、西部金融中心、西部国际综合交通枢纽和国际门户枢纽建设迈出重大步伐，具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心核心功能基本形成。（来源：重庆市人民政府官网http://www.cq.gov.cn/zwgk/zfxxgkml/szfwj/qtgw/202103/t20210301_8953012.html）国家政策赋能，重庆通过产业创新、优化经济体系、繁荣文化事业、提升国际形象等方面的契机加速转型，未来可期。这个背景之下，大批企业选择落户重庆，从而激发对商办产品的需求。最近，仲量联行发布《2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50》报告，对近10年写字楼市场数据进行了复盘：2010年时仅有大都会商厦少有一栋甲级办公楼，发展至今时今日已有58栋（含总部楼宇）甲级办公楼，存量从仅5万㎡，增长至现阶段超300万㎡。放在华西地区，和西安、成都等城市相比，无论是总需求面积还是平均需求面积，重庆亦明显高于两者。

截图来源，仲量联行反应到楼市里有什么变化？当前，新房、二手房政策调控，大部分购房者对于买房都是「等一等」的观望心态。此消彼长，他们开始转换思维。12月，华润置地推出写字楼全新产品「置地大厦」，开盘即登上主城写字楼12月成交额榜首，全年排名Top5（数据来源：铭腾机构，截至时间：2021年12月20日）。仅用不到一个月时间，「置地大厦」就在榜单上占有一席之地，客观政策影响是一方面，更因为它在思考着两个问题：

重庆商办市场欠缺怎样的产品？

企业办公需要怎样的产品？

01     -在重庆，选择甲级写字楼办公的企业有哪些？根据仲量联行筛选出的Top50企业，除金融机构、房地产、大型制造企业、央企/国企区域总部外，还有新兴产业，如互联网、科技等，都是城市支柱或者朝阳产业。

截图来源，仲联量行至于选择甲级写字楼的理由很好理解。就单纯说「办公」的功能，任何一个写字楼都具备。不过，有一点很重要，写字楼代表公司形象，不仅会影响客户对公司评价，也会影响公司员工工作情绪，从物业服务到配套设施来看，都是有利于办公的。成渝地区双城经济圈成为中国经济的“第四极”，重庆向「西部金融中心、全国重要影响力的经济中心」迈进。近年来，产业结构调整升级，也大大降低甲级写字楼的空置率。来看一组数据。2015年，重庆甲级办公楼市场的空置率一度超过55%，远超业界普遍认知的行业「健康」水平。到2019年末，空置率回落至26%，创历史新低（数据来源：仲量联行）。城市向好，层层利好BUFF叠加，能预见的是，高品质、高效、快速的商办产品在以后的需求量不会呈现下降趋势。02     -   如今，早已不是闭眼就能买房的时代。面对诺大的商办市场，不是随便一个甲级写字楼就能盲目入手。要锚定优质产品，具体来说，应该遵循3大原则;

选择核心或次核心区域，未来价值拉升动力强的板块；

注重配套完善度。比如，地铁、商业等；

优质产业打底。

道理很简单。核心，意味着「一站式配齐」的水准：交通路网完善、通信发达、文娱配套丰富......对不动产持有者，或者是企业来说，都很重要。优质产业将能吸纳优质企业，作为房东不会愁租赁转手期和租金问题。商务合作谈判，将宴请饭店和休息酒店安排在一起，双方都能节省时间和精力。至于员工，地铁在侧，通勤高效；楼下商业繁华，也不用担心一日两餐吃什么。这些，都是企业CEO要考虑的。反观，新兴商务区。并不是说它不够好，但成长需要时间，购房者经不起等待、企业经不起等待。核心商务区＞次级商务区＞新兴商务区的地段优先级排列，永远不会错。03     -  

就以上原则，我们再去环顾大重庆的版图，有个区域很容易跳脱出来——九龙坡区。

过去作为传统工业大区，现在坡区规划有「五大千亿级产业集群」：汽车摩托车、智能产业、新材料、高端装备和现代服务业。在成渝双城经济圈的东风之下，自己也相当争气（来源：上游新闻）。

「十四五」计划中，九龙坡区目标很明确：肩负示范区、试验区、制造业核心区、城市样本等一系列重任，对重庆要完成的「十四五」战略使命，全力以赴！

截图来源，九龙坡区人民政府官网

区域推动高质量产业，更多企业落户。全市范围内，坡区累计实有市场主体达20.46万户，存量和企业新增量都是No.1的级别（数据来源：九龙坡区市场监督管理局）。

另外，九龙坡区统计公报显示，第二、三产业的比重高于排名前列产业。

截图来源，重庆市九龙坡区人民政府官网

大量优质产业进入区域，它们需要的，正是高品质办公场所！

但是，杨家坪-谢家湾一带，在「置地大厦」上新前，商务界面许久没有更新了。

事实上，坡区甲级办公楼的空置率在主城是较低的，约15.2%。

截图来源，仲量联行

说明什么？坡区并不缺少需要甲级写字楼的企业，它缺少真正的高端商办产品。「置地大厦」承载起了坡区和重庆经济转型快速发展下的高端商务办公需求。

出现，恰逢其时；热销，情理之中。

04     -当然，虽然市场少有，但也要产品本身足够优秀才行。首先，它有强大的「聚合力」。万象城，还用多说吗？囊括了大部分国际一线奢品，Hermès、Dior、Moncler、JimmyChoo…重庆高端商业新地标。

重庆万象城实拍图交通方面，轨道交通2号线以及环线，就在万象城旁。另一方面，万象城二期商业也在建设中，包含商业MALL、开放商街、办公和超高层住宅等功能。和一期不同，二期处在轨道交通2号线谢家湾轻轨站及环线交汇处，也是公交首末站枢纽。因此，它除了是杨家坪商业地标外，更有「TOD综合体项目」的身份。

万象城一期、二期鸟瞰效果图对于TOD模式如何规划，我们从官方得知的信息是，将对轨道交通、公交、商业有效进行整合，以无缝衔接轨道、公交的功能「盘活」周边交通体系，实现在商场内环线和2号线换乘的要求。换言之，二期是一期的迭代升级版。其次，是回报率高低的问题。写字楼回报率和几个要素有关：建成时间、空置率、租金水平、倒手期。今年，华润置地对运营6年的华润大厦及华润广场A、B座做过几个重点数据的统计和调研。

空置率。目前，约有400余家企业入驻，空置率维持在5%左右，很良性的数据。要知道，商办类产品不可能出现100%不出现空置的情况，中间总会有倒手情况。而华润置地的商办产品倒手期都比其他写字楼短，通常2个月左右。

租金水平。每月保持在75-130元/㎡，高于同期同类写字楼产品。

满意度。以租户粘性和忠诚度两个方面调研，满意度高达90%。

基于地段、外部配套优越、自身实力够强等因素，目前华润置地写字楼产品回报率保持在约7%左右。最后，是华润置地对于「里子」打造。

大堂约13m层高，让人在进入的一瞬间，就感觉到强烈的空间感和舒适感，尽显商务气度。排名前列印象，很重要。

「Officeasy」运营服务体系。是华润置地创制的排名前列写字楼运营服务体系，排名前列级待遇。对于企业，它将会起到怎样的办公帮助？以资产管理、智慧办公、健康办公和文化办公4大模块，进行资源、服务再整合。

奉行「Enjoywork」宗旨。

VRV空调系统。这个系统的优势在于，能自由控制办公范围，即使室内某台空调出现故障，不会影响其他空调使用。

置地大厦效果图总的来说，像写字楼属性的不动产，「地段核心」+「产品优质」的逻辑，才是价格坚挺的关键。还有一点让我惊讶的，是项目的购买者们。他们中，有的是自身打拼后，壮大公司规模，需要更加中心、综合力更强的办公空间；有的是纯资产配置，以前购买过华润置地的商办产品，并且享受过产品带来红利。相同的，他们都是原住民。感情，让他们舍不得离开。以上，让「置地大厦」在极少外宣的情况下，仅凭口碑收获大票老业主，复购率极高。05     -或许，你曾经看到过这样一张图片。

中国华润大厦—春笋，图源网络深圳湾的核心地段，一栋写字楼，犹如子弹头一般，傲然耸立。它就是华润置地在深圳湾打造的排名前列高楼，我们称它为「春笋」，地标级产品。来到重庆，华润置地同样以地标的规格打造高端商办产品。像「置地大厦」这样，全新且在核心的优越资产，不算多。一座优质写字楼犹如一块磁场，不断吸引着人流、物流、资金流，从而产生巨大的财富效应，造成强大的辐射扩散作用。在房住不炒的大前提下，合理的资产配置能降低资产风险，对普通人来说，房产仍旧是优选。在价值兑现之时抢入，在价值腾飞之前埋伏，「置地大厦」人间值得。