土拍研报 | 二批土拍扫货 385 亿,华润置地投资积极的四个 原因

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第二批集中供地华润置地频繁拿地原因解读

出品时间：2022年8月12日

概述：

截至目前，2022 年二批集中供地已有 19 个城市完成集中供地，从拿地企 业名单可以看出，国企央企成为各个城市拿地的主要力量，从 2021 年第二批集 中供地以后，这种局面基本没有发生较大的变化。但是近期的集中供地中，出现 了一个较为明显的现象，华润置地改变了以往谨慎的投资策略，在多个城市密集 拿地，本文从华润置地的财务状况、拿地特点、后续发展角度对这一现象进行分 析，力求探究华润置地投资策略从谨慎到扩张转变背后的原因，主要有4条：

原因一：销售目标为核心驱动力，华润置地逆势扩储；

原因二：融资和销售为重要支撑力，充足现金流保障投资需求；

原因三：拿地多为纯住宅用地，可以兼顾流量和利润；

原因四：商住地块多位于成熟商圈，为后续商业扩张提供支撑。

二轮土拍国央企拿地为主，华润置地本批次密集补仓

二批次国央企仍为拿地主力。在 2022 年第二批集中供地中出现了一个明显的现象，除杭州以外的 18 个城市，国企央企拿地数量占比均超过一半，深 圳和天津全部由国企央企竞得。出现这种现象和现阶段的房地产市场关系密 切，行业普遍面临着销售下滑的现象，国企央企融资渠道通畅，但是民营房企 普遍融资受阻，况且现阶段市场尚未出现明显的触底反弹迹象，大型民营房企 多面临着较大的偿债压力，民营房企多数在考虑生存而非扩张拿地，这种市场 现状给央企和国企性质的房地产公司以更多的机会。

华润置地二批次密集拿地，拿地金额达到 385 亿元。从 2021 年初至今的5批次集中供地中，华润置地在 2021 年的首批次拿地数量和金额最多，紧接着的三批次集中供地华润置地拿地量较小，在 2022 年二批次的集中供地中，华润置 地开始了积极拿地的扩张节奏，在成都、深圳和北京等城市均有落子，其中在成 都和深圳的拿地金额均居该城市本批次拿地金额首位。

原因一：销售目标为核心驱动力，华润置地逆势扩储

2025 业绩增长目标需要补充土储。2022 年，华润置地管理层表示：华润置地到 2025 年的销售额、商业租金要在 2020 年的基础上翻番，也就是达到

5700 亿的销售额，再造一个华润置地。根据华润置地 2021 年年报显示，2021年末总土储面积 6873 万平米，以 2021 年的销售均价为准计算后续年份所需土 储面积，现阶段土储面积不能支撑 2022 年-2025 年业绩的持续增长，因此后续 有必要拿地补仓土储。

二批次土拍市场竞争趋缓，华润置地逆势扩储。在今年的排名前列批次集中供地过程中，多个地方城市为了活跃土地市场，陆续推出优质地块，再加上一批次集 中供地多在 5 月之前进行，便于房企当年拿地，当年推盘销售，房企拿地热情较 高。到第二批次集中供地的时候，房企在经历过上半年楼市的低迷过后，多数房 企都出现了销售业绩的同比较大幅度下滑，拿地热情下降，再加上在 2-4 批次集 中供地过程中，华润置地拿地较少，本批次加大了拿地力度，逆势补仓来应对土 储下滑的现状。

原因二：融资和销售为重要支撑力，充足现金流保障投资需求

在融资方面，华润通过借款和发债密集融资 495 亿元。2022 年华润置地融 资渠道通畅，据焦点研究院不完全统计，上半年，公司和多个银行签署签订附有 特定契诺的借贷协议，合计借款额达到 215.0 亿元人民币，在债券融资方面，发行了 3 笔公司债，额度分别为 50 亿元、10 亿元、20 亿元，此外公司提交的 100亿小公募融资债券获深交所通过，合计金额达到 495 亿元。公司稳健的财务状 况和央企的背景为企业提供融资带来较多的便利。

在销售方面，华润置地表现出较强得销售韧性。华润置地1-7 月销售额为1-7 月销售额 1490.0 亿元同比减少20.7%，远小于焦点研究院统计的 30 家典 型上市房企销售额同比下滑均值-48.4%，在市场下行期表现出较强的销售韧性。 良好的销售和融资情况为企业拿地提供较多的资金来源。根据以往年份华润置地 86%的销售回款率计算，1-7 月的销售业绩可以为企业带来 1281 亿元的回款， 有力的支持了企业的后续投资。

原因三：拿地多为纯住宅用地，可以兼顾流量和利润

研判华润置地在前两批次所拿地块的地块性质可以知道，在今年集中供地城市21宗地块中有 16 宗为纯住宅用地，且拿地多位于主城区抑或是郊区的热门板块，此类地块易于去化，便于减少资金沉淀，减少项目开发风险。这种现象在成都和深圳的土拍中表现得尤为明显，与之相伴随的是此类地块通常溢价率较高，两批次华润置地拿地溢价率分别为 7.1%和 5.4%，但是集中供地土拍均设置有 溢价率上限，地方政府在出让的过程中，通常会保留一定的利润空间，现阶段此 类地块开发可以做到利润和销售额兼顾。

原因四：商住地块多位于成熟商圈，为后续商业扩张提供支撑

前两批次华润置地竞得的 5 宗商住地块多位于热门区域，周边配套设施成 熟，如在北京竞得的丽泽商务区地块，以及青岛的绍兴路地块和深圳的民治地块， 此类项目通常房企不愿竞拍，因为其占用资金时间较长，不能快速回笼资金。针 对这一开发弊端，华润置地资产证券化业务来进行解决，2021 年该公司就深圳 华润大厦、重庆万象城和上海万象城做了 CMBS，并获得了 125 亿元资金。

另一方面华润置地商业综合体运营能力较强，旗下万象广场在业内享有较高 的知名度。华润置地可以借助其独特优势为项目增值，此类地块的开发门槛反而 给华润置地拿地提供诸多便利。华润高层表示，商业广场在 2025 年将达到 100 个，此类拿地为后续目标达成提供支撑。

华润置地经营优势显著，业绩增长未来可期

现阶段楼市仍旧低迷，销售和融资情况不容乐观，部分房企陆续出现债务展期，而华润置地具有央企背景，在销售市场更受消费者青睐，销售表现更具韧性。 同时，华润置地财务指标优异，融资情况先进行业，2022 年 1 月华润置地 又获得招商银行 200 亿元并购额度，随着市场风险的逐步出清，华润置地或迎来更多的优质收并购机会，土地成本有望进一步降低，从而扩大企业盈利空间。 无论是在招拍挂市场还是收并购方面华润置地都占尽先机，后续市场份额有望进 一步扩大。

在后续的发展中，华润置地也将会优先受益于行业复苏。在后续存量时代， 住宅开发和商业运营的双轮驱动模式将为企业带来长远稳健发展。