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苏州金茂满元

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姑苏区南门的金茂满元动作比预想中快了不少。拿地四个月，户型已正式发布并启动验资了。

最近，我们实地去走了一圈，看了看这个姑苏中轴线上的项目。

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位置确实很“核心”，人民路与南环高架交汇处。

往北走900米就是护城河内的古城，但是往南再有200米就到吴中区了。

真正走到现场，第一感受是：车流声比想象中要嘈杂。

西侧人民路在交叉口有八车道；北侧南环高架，高度大概相当于四层住宅。地块本身较小，意味着小区内部受道路环境影响会更大。

金茂肯定也清楚这一点，大概率会用科技系统做最大化隔离。但在采光、视野方面，以及如果你习惯开窗通风，那主干道带来的干扰没法完全回避。

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产品打动力如何？

整个小区只有268户。首开推出60套洋房（115-143㎡）和16套叠墅（168-196㎡）。叠墅为4F，比金门路建发的6F叠墅要纯粹一些。

最受关注的洋房户型据说是115㎡，应该是姑苏老城这两年新房的最低门槛了。

但115㎡的位置被放在了最西边。除了临人民路外，西南处紧贴白玉兰酒店（共5层）。即便存在抬板，低楼层西边户采光视野仍会受影响。

大概率后排高层（12# 11# ）里也设置了115㎡。高层北侧有一栋高层酒店和南环高架。

因此115㎡承担了“隔绝不利因素”的责任。

户型本身中规中矩，115㎡是三开间，一梯两户，没有独立入户前厅。

因此，最终能不能打动人，还得看单价有没有足够拉开，用价格填补客户对楼栋位置的遗憾。

4F叠墅设置在了地块东南，远离主路、沿着河道。

但从现场来看，河道很窄，对面是老小区，私密性和观赏性相对有限。

不过话说回来，对于老城的小地块而言，户型做到没有槽点已经不易，又有新规加持，户型整体舒适度还可以。

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价格算不算有诚意？

当前放风价洋房3.5-3.6万/㎡、总价400万起，叠墅主力总价区间760-1000万。

同板块对比，中建和月泊庭新房成交价近5万；一路之隔东原印长江二手挂牌均价超4万。但这俩都缺乏流动性，价格也就仅能稍作参考。

更有参考价值的对标，是建发璟园（洋房550万起，6F叠墅1000万起步）。金茂这次的上车门槛明显要低一个台阶。

可以确定的是，单论售价水平，它在姑苏区新房、次新房里都不算高。

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这个项目的优缺点都非常“明牌”：

不利因素不少，城市界面新旧混杂，但老城的项目多难以避免。

优势就是同类地段，最低的总价门槛、更新的产品。抬板小区，即便小地块也做了2700㎡会所加持和多层次景观，有望“闹中取静”。

——它更适合那些愿意为“留在老城”做部分妥协的买家。

能不能成为姑苏区下一个爆款，不好说。但至少，也为想上车姑苏核心的人，多开了一扇窗。

苏州金茂满元

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