一二线春风轻抚,三四线春寒料峭

3月30日，福州不动产交易中心确认：针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅，但购买后该房屋仍受限售政策影响。长乐户籍也属于福州本地户籍，拥有长乐户籍的购房者同样可在福州五城区购买两套住宅。

说白了，就是谁都可以在福州买房了！

实行6年之久的限购政策，开始松动了。

结合之前郑州和哈尔滨的尺度放开，以及多地楼市松绑政策，这一轮调控能“救市”吗？

为什么二线省会城市频出手？

福州是继郑州、哈尔滨之后第三个率先松绑“救市”的二线省会城市。

郑州，是全国排名前列取消“认房又认贷”的城市，也是排名前列重提“棚改货币化安置”的城市，更是这一轮打响松绑排名前列枪的二线省会。

继郑州之后，哈尔滨更是明确废止限售政策，从而成为全国排名前列取消限售的二线省会。此前在哈尔滨主城区购房，3年之后上市交易。取消限售之后，所有房子均可直接上市流通。

相比郑州、哈尔滨，福州更进一步，直接对调控更为核心的限购政策出手。

那为什么是这些二线省会城市频频对楼市调控呢？

首先，市场压力较大。

截至2022年2月，哈尔滨新房价格已连续8个月同比下跌，二手房已连续11个月同比下跌。在成交方面，截至2022年2月，哈尔滨商品住宅成交连续11个月同比下跌，连续5个月环比下跌。2021年该市商品房成交面积为310.6万平方米，同比降幅48%。

在出台楼市新政前，郑州楼市持续疲软，房价已连跌4年。而过去的一年，由于洪水、疫情以及房地产行业自身原因，在郑州有超过40多个楼盘宣布延期交付，更有不少的房企陷入困境，河南本土房企建业地产甚至还向政府发出求助信。数据显示，2022年1月郑州新房成交6686套，较12月环比下降30.7%。福州虽然房价有小幅上涨，但交易量并不高，这又反过来影响土地市场的交易。在近日福州进行的首轮土拍中，共出让18块土地，其中有3块流拍、3块现场撤牌，在成交的12块土地中，8块都是底价成交。

其次，库存量创新高。

数据显示，哈尔滨新房去化周期超过30个月，郑州为20个月，福州为18.6个月，全线超出12个月的警戒线。

2022年住宅库存较高的20个城市也就是说，即使未来新房全部暂停上市，在这些城市，至少也有1-2年时间，才能卖完已有的房子。

最后，国家战略规划。

2021年，福州GDP达1.13万亿，不仅跃居全国20强，而且时隔20多年首次超过泉州，跻身全省首位。这背后跟强省会战略不无关系，去年，福建出台《关于支持福州实施强省会战略的若干意见》，支持福州创建国家中心城市，大力支持福州做大做强，增强省会城市辐射带动力。同时，《福州都市圈发展规划》获批，福州成为继南京之后第二个获批的高级都市圈。

郑州GDP早已超过万亿，常住人口突破千万大关，实力不断提升，2016年成功跻身国家中心城市。国家中心城市不仅仅是一个头衔，它意味着在资源配置上将与其它8座城市获得同等的机会，这样的待遇远超一般省会城市。

哈尔滨是我国十五大副省级城市之一，行政级别非常高，2021全年GDP为5351.70亿元。

所以，松绑限购，表面看着力点在楼市，但根本上，还是国家重点城市所担负的使命，对城市人口、城市集聚度，以及未来的辐射力上的长远规划。楼市稳了，经济稳了，消费稳了，基本盘就稳了！

“十九条”后的郑州楼市如何？

从2022年开始，不到3个月时间，全国已经有超过60城市发布了各种稳楼市的政策超过70次，叠加部委发布的政策更是已经接近百次。

作为打响“排名前列枪”的郑州，一个月过去了，调控效果怎么样？

多家机构数据显示，郑州新政出台后，市场确实有所活跃，成交上也有积极表现。相关数据显示，政策发布后2周，郑州新房共成交2819套，较前两周上升4.3%；郑州二手房共成交1795套，较前两周上升10.9%。

值得注意的是，郑州是全国除北京外，又一座严格执行高差额税的城市。即非满五少有的住宅，交易时差额税按差额的20%征收。高昂的差额税之下，郑州二手房市场活跃度一直不高。

不过，郑州新政发布不久，二手房税费政策便出现调整。郑东新区、经开区、航空港区已开始执行新政，个人转让住房时，无法提供完整房屋原值、有关合理费用凭证的，按核税价的1%征收个人所得税。

这相当于取消了执行7年的20%差额税，对于二手房市场来说自然是重大利好。多位当地房产中介称，3月新政出台后，房地产市场转热，成交量已有所上涨，但房价还算稳定。

“大涨七成”“开盘排号”“热起来了”，央视财经3月21日报道郑州楼市新政时如是说。

据报道，新政发布20天后，郑州楼市已经有明显回暖。在新房方面，新政发布后看房人数明显增多，尤其是核心热门区域增量明显，不少楼盘还没有开盘，就已经有很多人开始排号了。二手房方面，央视财经的数据显示，与去年12月周均相比，3月前两周周均带看量提升38%，而成交增幅则更明显，提升70%。

哈尔滨和福州，一个月后再见分晓。

“小阳春”还能出现吗？

近期的北京，个别新盘的热销的确让人闻到了点“小阳春”的气息，比如中海滙德里、永定府、天恒学院里、橡树湾等，但这不是北京的普遍现象，只能说明，优质城市的优质资产价值更强了！

不过，2022年以来，北京新房销售价格连续两连升，1月及2月分别上升1.0%及0.6%，主要原因是豪宅网签放量，2月北京新房成交金额TOP10中前几名均为豪宅类产品。

据专家分析，认为在国内外宏观环境不确定性增加的背景下，叠加楼市政策趋向宽松，高净值人群对于流动性最为敏感，更倾向于把资金投向核心城市核心地段的产品，尤其一线城市豪宅产品二手房倒挂的现象亦较为普遍，因此购买豪宅是一个比较稳健的选择。

3月16日上午，国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，今年2月份，一线城市房价环比上涨，二三线城市环比持平或下降。与去年同期相比，一二线城市房价同比涨幅回落或持平，三线城市同比下降。整体来看，根据统计局数据计算，2月份，70城新房价格同比上涨1.2%，涨幅自2019年以来持续收窄，且同比涨幅创下2016年以来的新低，且城市分化明显加剧，下跌城市主要是内地和中西部二三四线城市。

一线城市刚需基础扎实，且对政策比较敏感，伴随近两月信贷额度增加、利率下降，体现在市场数据上则更为快速。

具体来看，一线城市新房价格环比继续增长0.5%，涨幅回落0.1个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.5%、0.6%和0.4%。

二线城市新房价格环比由上月上涨0.1%转为持平，同比上涨2.1%，比上月回落0.4个百分点。部分省会城市需求发力，西安成为全国少有环比涨幅为1%的城市，重庆则以8.5%的同比涨幅连续五个月排名排名前列。

三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点，同比由上月上涨0.5%转为下降0.1%。

专家指出，面对楼市去化压力，二三线救市政策频出，包括降首付、降低落户门槛、发放购房补贴等政策激活楼市需求，但短期来看，市场明显对政策的响应力度不够。

在信贷额度增加、利率继续下调的预期下，3月楼市仍以一二线城市回暖为主，三四线城市的房价仍继续探底，各项纾困政策的效果较快在4月份开始彰显，届时，房价将会触底回升。

野百合也有春天吗？