上海楼市:同小区的不同房子,差价会合理吗?行家教你这么判断!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾老师你好，同小区不同房子差价多少比较合理？例如一个均价5万的小区有楼梯100平和130平，电梯100和130平，分别定价多少比较合理？谢谢

回答：这个太难说了。不同的装修楼栋的位置啊，甚至于邻居都会影响房价的。而且不见得大户型就会比小户型便宜，对于改善板块大户型还可能更贵。

给你个简单的方法，你就宣称你是买家，打电话去中介问一下这个小区的大户型和小户型的报价就可以了，注意你要当做自己是买家。

提问：曾叔老师，你好：2000万上下，纯对比小区，房子，闵行的浦江别墅和银都名墅，哪个更好一点？麻烦解惑。

回答：浦江别墅略好一点。别墅这种产品比较特别，他的赠送面积，朝向位置，差价会差很多的。所以你很难说一个小区一定比另外一个小区好。你应该说一个小区的某套房和另外一个小区的毛套房比这样比较合适，还是要以自己实际看房为主。浦江镇的区位还可以，有前滩辐射自住不错。

我自己的话比较推荐大虹桥的别墅。主要是看好大虹桥核心区西扩带来的溢价空间。说不定将来有一天有可能大虹桥的别墅就变成市区别墅。

提问：曾叔您好，请问上海400万预算自住，工作在张江一直在周浦二手房和航头、惠南新房之间犹豫，您那边有没有好的建议？

回答：你既然是在张江上班，可以直接考虑孙桥，周浦、航头。这些板块也都还不错，惠南确实是有点远了。具体推荐可以参考曾叔总结的内部资料。

提问：曾老师，上海在静安区工作，社保只有两年，有90万左右，总预算200多万，有考虑过上海周边的城市，也有考虑过公寓，有听说公寓不保值升值空间不大，我想了解下公寓的性质，我该不该买公寓呢，公寓距离工作近点，上海周边城市又太远，好纠结啊，像我这种情况该怎么选择，我是自住，后期又考虑置换目前再考虑上海公寓

回答：你预算少，且没有资格，硬上车也是可以，但是代价不少，不知道你的决心有多大。如果硬上，可以用一些方法解决购房资格问题，然后购买250-300万左右的房产。这个是现在比较辛苦，将来省力的方法。另一种是，买二线城市投资保值，对冲上海房价上涨，这方法现在方便，马上就能执行，但未来还要置换，比较麻烦

提问：您好，浦东文兰小区有套二房48平，16年买，后来dy了180万，在什么情况下可以考虑置换？还是说等总价升值，到时截断再dy？

回答：这个昨天就说过了，投资打法里，没事不要置换，税费成本高。所以你不扩大规模，就没必要置换。只有扩大规模再置换。

提问：您好曾叔，老西门板块有什么推荐的次新房小区吗，明日星城和老西门新苑哪个好呢，谢谢。

回答：这两个小区我都挺喜欢的，明日星城户型紧凑一些，老西门新苑户型偏大一些，看你自己的喜好了。市场上买明日星城上学的购房者多一些。其他的比如永业之类的也是不错的。更远一点的比如耀江花园、华盛大公馆这些带学区的都是不错的。不知道你买房的排名前列目的是什么，不好直接做推荐。

提问：请问，如何买新房？

回答：较好的时段选择在年底，一是年底整个社会资金紧张时期，如年终审计，企业回笼资金，还债等，另一方面是年底天寒地冻看盘人稀少，开发商冲量特价房较多。判断趋势，买未来有潜力板块的成熟地段边缘刚需三房，考虑交通及配套。老城区的房子除了学位房，其他大部分是跑不过新贵板块。自住刚需逢笋入，不用太多的考虑涨跌，从长远角度看是会继续涨的。如果是自住又想投资，优先考虑投资，在工作地点近的地方租房住，先赚它个一百万再说。合理利用杠杆，留足2年以上的月供。

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