开发商快盖不起房了

原创 房小评 中国房评报道 

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据央视财经报道，受需求强劲叠加减产预期等因素影响，国内钢材价格春节后持续上涨，平均每吨上涨超过1000元，导致建筑成本上升。

不只是钢材，房地产企业上下游各项成本近期都在显著增长，这回开发商是真的慌了。

金融监管部门召集的一次专家座谈会上，有专家指出，自从2019年初开始，房地产行业销售面积持续高于竣工面积26%左右！

一席话引起了金融监管部门的高度重视。

当下正在进行房地产金融审慎管理调控，防范房地产金融风险是今年银行机构的重点工作。

销售数据持续高于竣工数据，会不会形成已售无法交付、烂尾楼的问题？

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前不久，天津市规划和自然资源局开展了一项“交房即办证”活动，以倡导的方式，试点开展交房同时办理不动产权证，让居民不用再等“180天”。

实际上，在全国其他城市，很多房地产项目在交房时，连整栋楼的大产权证还没办下来，都是收取了业主的契税、代办费、公共维修基金等费用1年后，才能给业主办下不动产权证。

这1年时间，也是开发商的“时间杠杆”。

天津市这项“交房即办证”活动，让人想起一个眼熟的词：

现房销售。

当下，地方政府对土地财政的依赖还比较大，对“现房销售”这个词提都不愿意提，但是出于防范金融风险的需要，有的地方政府已经开始关注高杠杆的房企，早做准备。

从已经发布2020年度业绩报告的房企来看，销售面积普遍远高于竣工面积。

以蓝光发展（600466.SH）为例，2020年房地产销售金额1035.36亿元，销售面积1205.07万平米，权益销售面积908.99万平米，新开工面积1236.04万平米，竣工面积仅507.32万平米。

开发商卖出去的房子远比盖好的房子多。

按照商品房预售制度的安排，开发商只要完成开工、一定强度的项目投资规模、项目建设进度达到预售条件即可卖房。开发商为了抢回款、抢销售，自然巴不得迅速开工。

但是，开工之后，开发商为了控制工程支出，往往在达到可以卖房的条件后，又会暂缓施工进度，尽量拖延竣工和交付时间。开发商内部算账的结果是，延迟交付赔偿客户的钱，没有按期施工所支付工程款的贷款利息高，所以宁愿延迟一段时间竣工，也要尽量将开发资金杠杆用足。

同样能证明这个逻辑的是，新开工面积和竣工面积的“剪刀差”。

根据国家统计局的数据，已经连续很长时间出现开工面积增速远高于竣工面积增速的“剪刀差”问题。

今年一季度，这个情况在上市房企当中仍然普遍存在。

例如，截至2021年一季度末，世茂股份（600823.SH）的房地产开工面积约20.6万平米，同比增长8%；竣工面积约14.2万平米，同比下降38%。

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今年1-2月份，受交付期到来因素影响，全国商品房竣工面积增速为40.4%，而新开工面积增加64.3%。

竣工面积告别了负增长，但是新开工面积仍然远高于竣工面积。以新开工面积支撑竣工面积的情况来看，如果受金融等政策影响，新开工面积告别高增长，竣工面积还能否持续增长呢？

如果说2019-2020年的开工、销售数据与竣工数据之间的“剪刀差”是开发商有意控制开发节奏，较大化利用资金杠杆导致的话，那么今天开发商维持竣工面积的压力则在于：

成本上涨。

4月8日，国务院金融稳定发展委员会召开第五十次会议，强调“要保持物价基本稳定，特别是关注大宗商品价格走势”。4月9日，国务院召开经济形势专家和企业家座谈会，强调“加强原材料等市场调节，缓解企业成本压力”。

这两次高层表态的背景是全球大宗商品价格在4月份继续上涨，截至4月9日收盘，布伦特原油、LME铜、沪螺纹钢累计涨幅分别达到143.25%、81.13%、57.32%。

其中，螺纹钢最重要的使用场景就是房地产工地。钢筋+水泥，是房地产建筑施工中占比最重的原材料。

中国水泥网数据显示，从3月26日起，安徽沿江、浙北及苏南等地主导企业第四轮通知上调熟料价格20元/吨，年后涨幅已经达到100元/吨。全国有1000多家企业，在本月宣布提价。

由于全球宽松的货币流动性，致使大宗商品价格上涨。而多地的产能因为疫情、环保等问题无法跟上复苏后的生产需求，导致供需问题突出，加剧了价格上涨。

钢筋水泥、人工、利息是房地产成本的三大块。在人工方面，不仅建筑工人工资越来越高，就连开发商的雇员工资也在涨。中智咨询的数据显示，2015-2019年间，房地产A股上市公司的人工成本均值已经连续5年上涨，总经理薪酬更是增长了70%。

在房地产金融严监管的背景下，今年以来，实体企业实际融资成本负担有所降低，但是房地产类贷款利息，无论是开发贷还是按揭贷，都保持按兵不动。同时，开发商的发债融资利息受年初少数企业爆雷影响，利息还在上涨。

至于房地产较大的成本——土地成本，根据克而瑞的统计，300城的土地楼板价在过去6年也呈持续上升态势。

开发商的亲身感受就是：

地价越来越贵！

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就连房屋的下游产业，家具漆、建筑涂料、防水涂料、家电等行业的知名品牌，也纷纷因原材料成本大涨而宣布涨价。

对于以精装修交付为主流的房地产行业，这意味着房地产上下游链条的成本都在增加。

可这个时候，唯有房地产不能涨价。因为：

政府不允许！

前几天，住建部督导组火速约谈了合肥、广州、宁波、东莞、南通等5个热点城市。

今年以来，督导已经成为约束地方楼市涨价的利器。有苗头就约谈或督导，被约谈或督导的城市很快就会出“补丁政策”，越来越细地堵住每个导致房价上涨的口子。

4月底，北京将迎来今年排名前列批集中供地，届时将有30宗土地一起推出。在供地新政当中，北京市提出要将未来房子售价签订在土地出让合同当中。开发商要充分理解这项政策的意义和作用，不能抱侥幸心理拍“地王”。

这意味着，开发商在北京拿地之后，不论拿地成本多高，建安成本涨了多少，房价是早就板上钉钉。

而按照目前的竞争强度来看，开发商竞争排名前列批集中供地时，报价已经接近成本极限。房小评咨询了5家房企的投资负责人，对于北京排名前列批集中供地，公司测算意向报价：

最保守的拿地报价预计净利润率5%，最激进的预计净利润率为-3%。

在一些竞争激烈的长三角城市，一个高周转楼盘的净利润率能做到2-3%，开发商就愿意拿地了。地价稍微高一点，成本控制稍微做不好，回款慢一些，项目就会亏本。

另外，受“三道红线”政策影响，很多房企还存在很大的降负债压力，为了还债，开发商不得不低价变卖房子和资产还债。

某头部房企在环京的一个项目，原来售价在1.8万元/平米左右，如今已经降价到了8000元/平米左右。

像这样卖房，几乎是卖到了“钢筋水泥价”。

面对新一轮的建材、人工等成本涨价，开发商们急呼：

盖不起房了！

昔日最赚钱的房地产开发生意，在部分地区沦为比制造业还惨的生意，这时候，国内的开发商们唯有羡慕国外的同行：

今年3月份，澳大利亚的房价创下33年来较快单月上涨纪录；

2020年，韩国的住宅交易价格已经涨到14年来较高的水平；

土耳其连续四个季度房价涨幅位居全球榜首，伊斯坦布尔2020年房价上涨23.3%。