上海楼市:市区老公房的涨幅为何不如近郊房?专家为你揭露原因

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，请问为什么市区老公房的涨幅明显不如近郊房?

回答：值得投资的房子，大都在城乡结合部

1.低单价，永远是便宜的容易涨；

2.便宜吸引到外来人口，慢慢成为存量人口；

3.仍有空地可以规划，而且可以大干一场，市区密度高，想再搞规划只能拆迁，成本太高，一张白纸才是较好的；

4.人来了，所有配套也就起来了，学校 医院 星巴克 麦当劳 酒店 KTV 麻将馆 菜市场 地铁 电影院 摩拜 银行……

当然，也不是所有城乡结合部都值得买，值得被看好的城乡结合部的特征如下：

1.大都离城市中心区域20-35公里；

2.房龄新 户型好 租金低；

3.容积率2.5-3.5；

4.一手房开盘即被秒；

5.二手房挂牌量巨大，房地产市场横盘时卖房很难；

6.市场一旦启动，这些区域先涨，且领涨任何区域。

提问：成哥好，咨询一下，大虹桥板块华新镇在没有明确交通利好的情况下值得考虑投资吗？华新徐泾以北10分钟开车可以到国家会展中心。

回答：华新其实是大虹桥总部基地最多的地方，很多人都忽视了，中国几大物流企业总部都在华新。S26公路是沪上西部一条省际高速公路，而新建的S26公路入城段，西接已经通车的S26公路，东接嘉闵高架北翟路立交，途经青浦区华新镇、徐泾镇和闵行区华漕镇、新虹街道，全长约7公里。建成后会拉近总部密集区和虹桥商务区的距离。西虹桥区域内有一个狭长条在西北角，就是指华新。华新的二手房价格与青浦新城价格持平，甚至略高。

华新镇也是处在发展之中，目前看来学校资源，医疗资源还存在一定的短板，但是伴随着大虹桥的发展深入，配套会不断完善。

对于准备置业大虹桥或者在大虹桥上班的朋友们来说，去华新镇买房是一个非常不错的选择。

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提问：成哥好，坐标宝山杨行，动迁房在顾北东路上，靠近地铁一号线宝安公路站大概2公里，想卖了换成商品房。南桥板块正阳世纪新城的房子可以吗，还有哪里的郊区盘适合投资？希望总价不超过250。

回答：可以卖了顾村的动迁房置换商品房，但是你这个预算置换了之后，也只能买略好区位的动迁房，如果不加资金还是250万，等价置换的意义不大。

正阳世纪新城不觉得比顾村好到哪里去，接盘侠只有附近的人口，很难形成房价大幅上涨趋势。

如果你想置换的话，我建议凑足300万总价左右的资金，可以买在大虹桥辐射区，比如九亭，江桥、徐泾北城、南翔，这些地方区位要比南桥和顾村好不少。

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提问：成哥好！子弹40，想在南京溧水投资买房，请问买空港还是城南好，请您给出建议，谢谢！

回答：南京溧水投资期望值不要太高，因为实在实在太远了，离南京主城区几乎就没办法实现通勤。没办法通勤，意味着这个地方的房价接盘侠只能是当地就业人口。溧水没啥重大产业，因为靠近机场可能有一些物流通勤，但这些都是低薪人口没办法支付高房价。南京发展的方向是江北和河西南，溧水不在主要线路上。非要买的话二选一，空港区更好 空港新城更靠近南京市区，通勤成本低，对在江宁工作的买房人来说是个不错的选择；目前来看，空港的各项配套还没有完善，但是空港片区的规划正在逐步落实，远期效益大。

提问：成哥你好，多层楼楼梯房的二楼（总层5层），户型方正、南北通透、公摊11%，小区体量大、环境不错。上述房子属于稀缺资源还是淘汰品？

回答：你好，其他条件完全一样时，肯定是低密度的洋房更受欢迎。 问题是，通常我们在比较的都是同总价下，一个地段更好、密度更高，一个地段更差、密度更低。 这时候，十有八九我还是会投地段一票。 使用价值的角度，地段比低密度要更重要。预算有限，需要实打实带来生活便利度的提升。

提问：成哥好，现在每个城市都有新区，那么如何辨别一个片区的发展价值？

回答：一、随着这几年快速的发展，新兴区域遍地开花，想从中分出优劣真的很难。这里教大家一个简单的方法，叫先辨再看。

辨是指辨别城市发展的趋势与发展的概念，看是要盯紧zf的举动。

二、这几年房地产投资有个不理性的毛病，就是开发商一给出一个规划，房价就开始涨。上面为了吸引投资，也是今天这里一个新区，明天那里一个重点投资项目。

在这些或大或小的规划当中，你要辨别清楚哪些是趋势，哪些是概念。

趋势与概念不一样，如果只有规划或者想法就是概念，如果概念已经落地并开始发芽了，就是趋势。

三、看一个片区的发展价值，最主要的建议是看交通。

新兴区域多数都是顺着交通的延伸而兴盛起来的，交通的延伸有两方面，一个是路网修建，一个是公共交通的通达。在新兴区域，顺着交通的延伸去选房错不了。

提问：成哥好，请问一线城市，在老城区买房子，要么房子要价高不可攀，要么就是商住公寓，要么就是老旧二手房，而且新房商品住宅供应量很少。而新区，有大量土地供应，新房的选择更多。老城区好还是新城区好？

回答：跟着规划走，不会错。

新城是否值得买？一般有以下5个标准：

１．新区和老区一定要接轨，中间不能有留白，这样才能让居民的生活无缝对接。中间有留白的不叫新区，叫卫星城，发展难度至少X3。

２．人口持续流入，可以是吸引老城区的人口来此居住或上班，也可以是其他城市的外来人口。

３．市政带头去的新区，并且将市名列前茅医院，市名列前茅中学迁移过去的新区，可以考虑入手。

４．有明确轨道交通规划，且有多个线路交汇换乘的新区，值得购买。

５．规划刚刚出炉，就有大批一等开发商进驻的新区，也是一个可以入手的风向标。

此外，一定要搞明白，城市未来主要的发展方向是哪。

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