地产“好声音”

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

“如果顺利，朗绿科技可能在明年完成A股上市。”

这句话不是朗诗集团董事长田明说的，而是朗诗青杉资本副总经理方旭东，在11月2日举办的观点商业年会上，他在分享朗诗青杉资本城市更新实践时，顺便提的。

在朗诗集团的业务版图中，朗诗地产、朗诗绿色生活、Landsea Homes(LSEA.US)已分别在港股、美股上市；朗诗青杉资本和去年新成立的朗诗家，短期内不会寻求上市。不出意外，朗绿科技将成为田明的第4家上市公司。

这是开发商里面为数不多的一家高科技公司。除了物管板块，地产圈类似分拆上市的声音今年很少，在当下的行业氛围中，猛然一听有点振奋人心。

地产行业急需这种“好声音”。

在这场疫情下举办不易的会议上，这种声音还有不少，不过都是聚焦在商业地产领域，更细化一些，是在资管和存量。

“商业地产是未来可期，加上数字的翅膀，让我们更加腾飞。” 中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云指出，数字经济到来虽然倒逼商业地革新，但也蕴含着发展机遇。

金科地产集团联席总裁王伟预判，成渝经济圈将成为中国真正的市场蓝海，并表示商业地产的创新会朝着元宇宙概念发展，为商业地产带来想象空间。

存量究竟该如何焕新？中海商业发展副总经理唐安琪说，Z世代成为主流人群，促成了对传统商办模式的冲击和解构，花样年商旅文副总裁朱莉莉与其不谋而合，指出Z时代客群特征独特，有自己的圈层文化和精神主义，热爱社交，喜欢分享。

朱莉莉给出的解决方案是，只有快速做迭代升级，才能迎合市场保持竞争力。上坤集团董骏则认为必须让Z社群感觉我是懂你的，这样他们才愿意和商家做更长久的朋友，

他们所说的，更多是单纯集中在商业激活的运营层面，而如何在地产变局背景下，实现商业地产深层次革新，存量如何破局和退出成为主流。，今年国内首批9只基础设施公募REITs的上市，成为很多大佬思辨和信心的来源之一。

REITs机遇

林述斌是财团法人日本不动产研究所大中华区董事总经理，他认为国内地产行业虽然进入相对下行通道，但退出工具是有的，就像九十年代的日本，有很多不良资产通过REITs成功退出，收益非常好，所以他呼吁公募REITs尽快扩容，到全面资产开放。

第二批公募REITs试点扩容将保障性租赁住房类项目纳入，让燕鸟资本创始人叶剑生意识到，租赁住房还有一个增量市场，买一块地建造、运营，然后做持有REITs，这是一个更大的市场。

世联行集团资管顾问线总经理孙波，更看好产业聚集类办公、三到四万平米邻里型商业中心、一到两万平米产办类配套商业，这类物业资产可以更好的做REITs和资产证券化标的。

这一点，招商商管总经理袁嘉骅亲身体验过，他们最近上市了两只REITs，一直是境外的招商香港REITs，另一只是首批公募REITs之一的蛇口产业园，得到了市场的认可，打通了退出通道，目前股价还在稳健往上走，成功实现了资金回笼。

方旭东的观点有所不同，他认为REITs的推出，对于从业人员有利好，但更有挑战。利好在于一些资产不错的主体可以实现退出；但挑战在于，无论是长租REITs，还是商办REITs，如果真正推出，对存量资产有一个非常大的价值重塑和重估。

但是他也认为长租公寓赛道可以积极来做，判断逻辑是从地产大的周期看，大增长基本没有，是一个稳步调整，甚至是阴跌的过程。地产基金从业人员可以调整投资方向，开发业务正常做，不积极也不勉强，持有办公谨慎做，养老公寓以及公寓+养老类物业可以相对大力做。

存量玩法

轻资产模式受资本追捧，估值高，但重资产或存量资产也并不是没有机会。就比如停车场，是一种流动性较差的资产，江沁园和他带领下的阳光海天沉淀多年，深知要想在资产端发力，管理好这一类资产，必须具备两个能力，排名前列是数字化能力，第二是金融化能力。

郁敏珺是资深存量玩家，锦和集团经历了从园区切入商业办公、社区商业的环节，她的打法是将锦和定位为非标准办公楼和商业，一是把自己摘出去，Shop Mall不做；二是存量运营轻重并举，锦和资管平台只在上海和北京投资重资产物业。

张雅寒是新玩家，她创立的岩合资本仅两年，不过却有自己的突围路径，大商业存量周期长，投入高，回报率并不高。所以，她选择进入细分赛道，专挑“小而美、小而精”和快周转项目来做。

庞晓云与其类似，不同的是凯保商虽年轻，却是新瓶装老酒，用他的话来讲，都是一些老家伙。他观点很尖锐，存量破局引入科技如果脱离合规和财务原则，没有任何意义，如同鸡肋；反之，在项目规划和评估中把握好这两条原则，则会获得期望的成果。

合生创展则是看好长租公寓，邬伯特是合生不动产基金中心董事总经理，他认为人和产业中间有一个场景，资管最重要的事情是抓住这个场景，长租公寓就抓住了底层场景，如房价高启、首次置业延迟，以及近核心区房源品质不好等。

杨稷也属于长租公寓支持派，他是窝趣创始人，保障性租赁住房新政策的出台，让他看到了机会和空间，早期如办公楼、厂房和集体用地等存量项目，以及一些新增物业以后都可以进行托管运营。

选定打法、看好赛道的同时，投资逻辑和价值判断也不容忽视，是决胜存量时代的关键一环，否则很容易入坑。邬伯特提醒道，避免踩雷的关键是把投资逻辑建立在市场上，一是明白投资的价值点在哪，二是要找到一条合适的退出途径。庞晓云则是很注重出售或并购的估值，因为估值方法的瑕疵和剩余折旧，会直接影响收并购的价格高低和并购方式。