土拍研报丨2021二批集中供地剧变背后:土拍规则现重大调整

焦点研究院 · 土拍研报

主题：关注济南苏州土拍变更背后的原因和二轮土拍变化后的市场走势

研究员：赵文浩

继近期深圳，上海，青岛和天津等地发出土拍延期的公告，又有济南和苏州城市加入延期土拍的行列，本文结合近期出台的调控政策，针对这两个城市的土拍延期进行分析，力求对后续企业拿地提供一些参考。

济南苏州延期土拍，土拍规则大幅变动

8月17日，济南日报也发布了土拍延期公告，第二批集中供地的76宗地块延长挂牌时间，挂牌截止时间调整为2021年9月10日。

和第二批首次出让公告相比，在出让规则方面上亦有重大变化，同一企业及其控股的公司，不得参加同一宗商品住宅用地的竞买；同时对于土地竞买保证金和出让金必须使用自有资金，明确规定了违规融资资金渠道，对于违规的企业提出了具体的惩罚措施；此外在达到较高限价后由原来的由“限地价，竞政府储备性公有房”调整为 “限地价，抽签确定竞得人”；同时针对40宗地块下调了溢价率水平。

同日，苏州市自然资源和规划局也对二批土拍做出了延期调整，和济南的公告变更类似，对竞买单位要求必须是房地产企业，竞买资金必须为自有资金，对违规企业提出了处罚措施，同时下调了其中5宗地块的市场指导价总价和中止价。

近期调控政策频出，四条新规规范拿地

这两个城市的调整是有迹可循的，近一个月中央多次出台稳地价，稳房价，稳预期的调控政策。7月22日，住建部表示要加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，着力建立房地联动机制，推广北京市集中供地做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。同期自然资源部的会议针对以上指导方针，对出让规则进行了细化，指出第二批集中供地的宅地出让要对以下四个方面做出要求：

排名前列，参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质；

第二，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查；

第三，单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高；

第四，在达到地价或溢价率上限的时候，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

通过对比不难发现，济南和苏州变更和近期自然资源部的指导意见一脉相承，主要是沿袭这四条指导意见。

首批供地地价上扬，稳定地价不及预期

针对本轮土拍的4条主要调整是有原因的，在展开分析之前我们先回顾一下排名前列轮土拍的成交情况。焦点研究院对排名前列批土拍梳理结果显示，2021年首批集中供地和2020年全年相比，平均住宅楼面地价相比仅有3个城市楼面地价出现下滑，19个城市出现上涨，9个城市首批集中供宅地溢价率超过15%，重庆平均溢价率达到43%，居排名前列批集中供地22城市之首。就排名前列批集中供地的总体结果来看，通过集中供地来稳地价的预期并未实现，第二次的调整要改变这一趋势。

调整着重平抑地价，融资规定查漏补缺

自然资源部的4点调整具有较强的针对性，下边将逐条分析。对竞买公司资格的审查，主要是考虑到排名前列轮土拍中，部分房企通过设置资管公司或者其它竞买主体间接参与土地竞买，后续通过股权转让等方式获得项目，这无形中加大了企业杠杆。

针对房企多样而繁杂的融资手段，加大竞买资金的审查主要是为了贯彻三线四档融资管理规则。和竞买公司资格的审查一起，二者犹如一套组合拳，有力的堵住了大型企业无序扩张的趋势，今年以来华夏幸福等多家上市房企发生流动性危机，为了避免类似的事情发生，该要求旨在引导企业降负债运营，走向稳健经营的投资策略。

焦点研究院数据显示，除了上海、南京、武汉、重庆和苏州等5个城市，其余17个部分地块，在排名前列轮土拍达到较高限价后设置有竞保障性住房环节。其中杭州和深圳的热门地块竞保障性住房竞拍环节尤为激热烈，深圳6宗宅地中有2宗无偿移交人才住房，占计容建筑面积的比例分别为46%和27%。杭州首批集中供地的57宗地有41宗在自持阶段成交，并有13宗地块竞自持比例超过了20%，其中临政储出[2021]5号自持比例高达40%。扣除自持部分后，该地块可售部分楼面地价达到21181元/平方米，较高销售均价为27480元/平方米，地房比仅为0.77，项目面临较大的亏损风险，对于后续房企可持续经营较为不利。而溢价率不超过15%的限制控制地价更为直接，和取消竞保障房环节一样，二者都为了控制实际地价，间接影响到房价，便于引导房价维持在合理区间。

拿地窗口重现市场，中小房企迎来机会

鉴于集中供地以来，市场震荡频繁，政府和企业都在调整具体的土地策略。尽管本批次土拍出现了缓解，但是总体高压的调控趋势并未有大的变化，加大库存去化速度，尽快回笼资金仍为首要应对市场的首要策略。在后续拿地投资中，企业采取适度保守的投资策略不失为明智的选择，同时可以在市场出现缓和的时候通过招拍挂多拿地。此外对于中小型房企来说，由于取消竞保障房环节，可以在二批次土拍中加大参与力度，或者通过联合竞拍的方式参与土地竞拍中，加大获取土地的可能。

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