浙系房企三月爆雷两次,老板卖8亿豪宅还债!
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最近，浙江杭州的先进豪宅市场挂出了一套房子——九溪玫瑰园楼王「白宫别墅」要进行出售。
据说这套房子的主人，是浙系房企祥生集团的老板陈国祥。房子售价8亿起步，光验资就需要5个亿。
上次看到这样的新闻还是中国恒大的老板许家印，出售自己980平的深圳豪宅，网传售价才不过2.7亿。
即便是他位于广州的先进豪宅侨鑫·汇悦台，市值也刚在4亿左右。
也就是说，把这两套加起来，都抵不过祥生老板陈国祥的一套。
我们曾在《金庸故居，浙商云集，为何名流都定居在此？》介绍过九溪玫瑰园在杭州豪宅圈里的地位，著名武侠小说作家金庸先生，也曾是这里的业主。
那么，地产老板陈国祥为什么要甩卖这套先进豪宅呢？答案似乎很明显。
自进入2022年以来，浙系房企“四小龙”之一的祥生地产流动性资金就频频告急。
先是3月21日，有笔2亿美元债的1200万美元利息未能按期支付，而后又在上周，官宣了2亿美元的债务违约。
1994年，祥生地产发家于浙江诸暨，它与浙江另外三家房企中梁、德信和佳源被称之为“浙系四小龙”。
2014年总部迁至杭州，并确立了“立足杭州，生辉上海，深耕苏浙皖，辐射全国”的战略规划。
直到2015年，祥生地产的销售额仅仅还只是109亿元。
不过在其搭上三四线城市棚改的快车后，祥生地产只用三年时间就跨入了千亿量级，2018年祥生地产销售规模为1071亿元，三年里增长了近10倍。
那么，从百亿到千亿，祥生地产是如何做到的呢？
2016年，祥生地产曾提出“36781”的快周转策略，即3个月内动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正。
它得益于这种高周转运营模式和三四线城市的棚改红利，祥生地产迎来了狂飙突进的三年。
但是随着2019年棚改货币化政策退出市场，三四线城市红利消退，祥生地产“高周转”的打法逐渐失灵。
不过此时的祥生地产，早已经债台高筑，资金回笼速度远远赶不上债务到期的速度。
截至2021年末，祥生地产总资产规模为1457.43亿元，负债规模为1287.91亿元。
其中短期借款172.48亿元，但是现金及等价物只有 29.33亿元，现金无法覆盖短债了。
据官方公告披露，祥生控股有一笔2022年6月7日到期的优先票据，未能在当天如约偿还2亿美元的本金及利息。
同时，公告还称，祥生控股的2022年美元债将在6月7日到期后，在联交所除牌。
就在3个月前，祥生控股已经出现过债券违约的情况。今年3月21日，祥生控股未能按期支付2亿美元债的1200万美元利息。
但当时的公告称，只是“流动性资金出现阶段性问题”，祥生控股随后也回应不会躺平。
不过，这次的违约开了一个坏头，4月初，因3月的债券违约，导致出现了祥生控股的其他优先票据交叉违约，其2022年、2023年的优先票据一度暂停买卖。
再来看业绩的滑铁卢。
在2018年销售规模突变千亿后，祥生地产曾提出过2019年实现1300亿的销售目标，但是最终还是落空了。
2019年祥生地产实际销售金额1225亿元，2020年没能守住千亿大关，销售规模直降到781.68亿元，2021年为803.31亿元。
实际上，在2019年祥生地产曾做出过战略调整，战略升级为“1+1+X”的扩张战略，即立足于浙江省，深入渗透泛长三角区域，并拓展至泛长三角区域以外的其他具备高增长潜力的城市。
但是自今年以来，由于疫情影响及市场低迷现状，长三角地区楼市成交惨淡。
4月份，长三角2０个重点城市的住宅成交面积下降了69％。作为祥生地产的大本营杭州，1至4月，杭州累计成交面积251万平方米，同比暴跌64%。
楼市成交的惨淡导致公司经营不善，今年1-5月，祥生控股合计销售总额为133.71亿元，去年同期为397.5亿元，下降了66.4%。
伴随着销售下滑，祥生地产流动性资金开始频频亮起“红灯"。
与此同时，祥生地产各地项目还接连爆出停工的消息。今年5月26日，杭州越城区的尚贤府项目逾期交付，5月31日，位于绍兴诸暨的祥生棠樾被曝处于停工状态。
祥生地产的现金危机愈演愈烈，加快回笼资金的需求迫在眉睫。
为了应对流动性危机，今年以来祥生地产不断地在出售资产，加快回笼资金还债。
今年1月祥生地产以3.37亿元的价格转让了其持有的浙江向日葵健康产业发展有限公司23.81%股权，同时以4.87亿元的价格出售杭州滨拓企业管理有限公司51%股权。
3月份，祥生地产以2.72亿元的代价转让全资附属公司海紫元银通置业有限公司58.5%的股权。
今年6月5日，祥生地产又以9250万元的价格出售所持湖州交投祥生地产开发有限公司50%的股权转予浙江交投。
如今，老板陈国祥更是拿出了自己的杭州先进豪宅出售，来解救资金困难的危机。
虽然在不断变卖资产的过程中，祥生地产回笼了部分资金。但是面对上百亿元的短期债务，它的自救之路依然十分艰难。
近几年的房企暴雷，已经算不上什么新鲜事了。祥生不是排名前列家，也不会是最后一家，早期地产行业里高周转时代的自信现在基本上都已经付出了惨痛的代价。
一些激进的融资行为将会把企业带入无底深渊。
还是那句话，做企业对战略没有预判，对企业内部管理没有优化，对企业文化没有深耕，不管任何行业，依靠投机的方式都是很难走长远的。
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