地产内参 | 央行再公布优秀房企名单,爆雷房企来了救命钱

焦点研究院·房地产行业内部参考报告（2023年第2周）

企业研究组

监测时间：1月7日至1月13日

宏观政策

1、央行、银保监会：召开主要银行信贷工作座谈会，保持房地产融资平稳有序。

（详见附注1）

焦点研究院：对改善房企资产负债表，本次会议提出了四项行动。“资产激活”将助力房企盘活优质房企的各类资产，推动收并购业务和保交楼资金到位；“负债接续”保证银行不随意停贷、抽资；“权益补充”支持优质房企进行股权融资、股权质押等业务；“预期提升”则是从宏观上恢复市场信心和主体信用。

2、央行、银保监会：改善优质房企资产负债表计划名单出炉。

（详见附注2）

焦点研究院：本次名单中的优质房企，在规模、开发经营能力、行业影响力、上下游合作广度等多个方面均有良好表现，在行业风险出清过程中，已经可以算作取得阶段性“胜利”。未来这部分房企将在优化资产负债结构和探索新发展模式两方面继续拓展业务。

3、江苏省徐州市：探索发放购房补贴或消费券等形式提振市场信心。

（详见附注3）

焦点研究院：2023年以来，楼市利好政策频传。从徐州探索购房补贴或消费券的救市形式上看，整体政策更趋于实质性，对于购房者的优惠将落实到真金白银，将有助于提振房地产市场信心。

企业经营

1、标普：中国违约开发商尚未摆脱困境，若获权益融资仍有转机；

民企融资新变化，风险房企发债破冰。

（详见附注4）

焦点研究院：在此前到期债券的展期申请通过后，受困房企暂时获得喘息机会。但展期并不意味着风险已经出清，若不能在展期内改善资产负债情况，同时恢复销售缓解流动性压力，则这些房企仍将在展期后面临本该面对的责任。而暴雷房企债券融资破冰，对其保交付和后续资金流转都是重大利好。

附注1：

1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，会议强调，要推动房地产业向新发展模式平稳过渡，满足房地产行业合理融资需求。房地产融资方面，会议明确，要全面贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

同时，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

会议强调，要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益。

会议指出，要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。

附注2：

1月11日，一份改善地产企业资产负债计划所救助地产企业名单流出：龙湖、金地、碧桂园、新城控股、美的置业、远洋、杭州滨江在列。

作为对金融16条政策的补充，改善优质房企资产负债表计划近期备受关注。1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。其中提到，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

附注3：

近日，江苏省徐州市政府办公室印发新形势下稳经济促发展的17条政策措施。在大力度推动房地产市场健康发展方面，则着力促进住房消费。如建设智能化、高品质、差异性商品住宅，更大力度支持刚性和改善性住房需求，提高物业服务水平，改善住房生活以及外延的生活服务。加大对政策性住房（拆迁安置房、定销房）归集、销售，对符合安置条件的，加快网签备案工作。研究探索发放购房补贴或消费券等形式，提振房地产市场信心。

此外，还提及扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。如实施差别化住房信贷政策，支持个人住房贷款合理需求、刚性和改善性住房需求。保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款投放，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。鼓励地方政府或国有企业回购商品房用于公租房、人才房。

附注4：

1月11月，标普全球评级表示，中国违约地产开发商尚未摆脱困境。若违约开发商能够获得权益融资，改善资产负债表，则仍有转机。但政府出台的支持举措收效如何仍须拭目以待。

标普中国表示，政府近期出台支持开发商的新政，目的并不是为债权人背书。“政策实则为地产行业下行设定了一个下限。这些政策以市场化的解决方案为主，国有企业和信用质量较高的私营企业可能比违约开发商更能从中受益”。此外，部分措施还有可能使境外债务面临后偿风险。优先保证境内债务偿付的做法本身也存在风险——境外债权人认为兑付前景不明，由此失去耐心。

同时，救助措施可能存在债务减值风险，政策也许能够缓解开发商的流动性压力，但也可能带来新的债务，增加开发商的债务负担。据标普研究显示，非地产行业企业的境外债券违约后，庭内处置的现金回收率约为27%；庭外重整的现金回收率约为45%。

1月10日，中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增公司”）已经同意为旭辉发行的15亿元中票提供担保，目前正在对反担保抵押物尽调，预计在春节前后可以完成发行。1月9日，在广东省相关机构协调下，合景泰富的发债也获得突破性进展，其中公司债计划于1月17日发行。此外，宝龙等公司发行担保中票的注册工作也在进行中。