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项目前期宣传资料

不过说到底，“风水”作为一种民俗文化，向来都是百家争鸣，比如绿城·桂语青澜位于大罗山的正北面，又在水心河的正南面，如果按照唐朝宰相李吉甫在其《元和郡县志》中——“山之南，水之北，曰阳；山之北，水之南，曰阴”的说法来看，桂语青澜南面是山、北面是水，那不是属于妥妥的“双阴之地”？

再比如，桂语青澜正南面有着一座胡公庙，东南面还有一座觉善禅寺，两者皆有香火供奉，如果按照部分民间流传，住宅正南方若有庙宇，或会出现“灾煞”；而东南方若有寺庙镇压，则可能影响气脉走向。

说起来玄乎瘆人，但一座大山和两座宗教建筑，真的能有这么严重的影响吗？

因此，有关风水的说法，不管是“龙地”还是“阴地”亦或者是“灾煞”，都毫无科学依据，不可盲目相信，更不能做为选房的依据。

真正从选房的角度考虑，楼盘南面如果存在高山——

一方面，山体可能会遮挡大量阳光，尤其在太阳高度角较低的冬季，山脉的阴影或许会长时间覆盖楼盘的部分区域，且由于山脉阻隔，冷空气会在山岳北麓（暨楼盘方位）堆积，再加上山体比热容较小，夜间降温迅速，楼盘周边气温会快速向温度更低的山体传导热量，居住环境相对于阴冷，这也许就是古人说“山北为阴地”的科学解释。

大罗山水汽形成的烟雾缭绕|图源才发传媒

另一方面，温州夏季盛行东南季风，南面山脉会阻碍季风进入，造成楼盘周边的热量以及水汽难以发散，并且山体在白天吸收大量太阳辐射后升温，山中植物还会在蒸腾作用下产生大量水汽，再加上山体带来的气流闭塞，极为容易形成“热岛效应”，致使周边居住环境闷热潮湿。

尤其对于绿城·桂语青澜而言，据天地图测距，项目与大罗山脉的直线距离甚至只有百米左右，这么近的距离，不仅可能出现“冬阴冷、夏闷热”的现象，而且大山所带来的压迫感更加明显。

言归正传，绿城·桂语青澜的入市时机太晚，导致项目当前的售价定位非常艰难，当下温州楼市的新盘竞争力无非是在“价格”以及“品质”上做文章，而桂语青澜首先要面对的“强敌”，就是项目周边的竞品——南洋未来社区！

【竞品强势，压迫感极大】

作为省级未来社区，南洋未来社区于2024年1月开盘，相比绿城·桂语青澜领先足足一年多时间的先机优势，尤其在以属地客群为主的瑶溪南板块，购房意愿较强的客群都已经被南洋未来社区不断刷洗，剩余客群普遍存在观望情绪极重、预算有限、眼界更高等问题，对于桂语青澜而言成交难度较大。

南洋未来社区实拍

从产品来看，南洋未来社区面积段覆盖89㎡-143㎡，且户均享受约5%的空中花园面积赠送，相比普通住宅的同面积段产品得房率更高，而项目外立面采用“全铝板+大玻璃+阳台全封窗+首层局部石材”的改善型配置，在刚需市场认可度极强。

相比之下，绿城·桂语青澜的面积段在89㎡-139㎡，与南洋未来社区客群高度重合，已经失了先机，而在配置方面，仅采用“部分铝板线条+涂料”的外立面，这样的外墙配置放在当前市场竞争力实属一般。

如果考虑到周边配套的成熟度，南洋未来社区的优势更加明显，不仅与S1线轻轨站近在咫尺，而且自带约2.34万平方米的九大场景；约4万方即将招商的南洋商业水街、D综合邻里MALL；已动工的浙师大附属南洋中学……丰富完善的配套对于购房者需而言相当加分。

南洋未来社区实拍

最后看价格方面，南洋未来社区明面上的毛坯均价约1.5万/㎡，如果算上折扣、返现等优惠方案，再折算空中花园面积赠送，项目实际的购房成本约在1.35万+/㎡左右，相比桂语青澜惠后约1.39万/㎡的毛坯均价而言，南洋未来社区的性价比更为明显。

【板块房价深跌，次新房压价巨猛】

近几年，温州新房价格狂泻，很大程度是由于“二手房、次新房降价倒逼”引起。

据安居客数据，目前绿城·桂语青澜周边住宅房价普遍较低，其中卓越维港（次新房）挂牌均价约1.45万/㎡；祥生睿城（商品房）挂牌均价约1.5万/㎡；凤凰城（商品房）挂牌均价约1.2万/㎡；瑶溪住宅区（安置房）挂牌均价约在7000-9000元/㎡。

另据属地中介反馈，目前该区域的实际成交价格，一般在挂牌价的8折上下，以对比性较强的卓越维港为例，实际成交价约在1.1万-1.3万/㎡左右，价格相比绿城·桂语青澜约1.39万/㎡的惠后毛坯均价而言便宜许多，但整体成交量也依旧疲软。

卓越维港实景|图源卓越集团

【地价近乎腰斩，产品断代】

当前温州楼市绝大部分拿地较早的项目，或多或少都经历过土拍市场的背刺，而在瑶溪板块中，这种背刺更为惨烈，甚至能达到“掀桌子”的地步。

绿城·桂语青澜于2022年拿地，当时楼面价高达约9000元/㎡，而在去年年底，桂语青澜隔壁的【永强北片区瑶溪南单元12-G-03地块】成功出让，该地块不仅属于“第四代住宅”，还享受温州“高品质住宅”标准加持，但成交楼面价仅约5120元/㎡，相比桂语青澜拿地价格近乎腰斩！

此前，本平台曾多次强调“第四代住宅”对于温州市场前期产品的碾压优势，并且在成交楼面价差距极大的情况下，该地块的价格预期拥有充分的遐想空间，更何况该地块距离桂语青澜太过相近，一旦入市就是残酷的白刃战，仅从先天条件来看，对于绿城·桂语青澜而言极为不利。

不仅如此，2024年6月，曾推广名为“翡翠半岛”的【瑶溪南单元12-E-08地块】在法拍市场低价成交，该项目在所有楼幢均已结顶的情况下，成交楼面价却仅约5621元/㎡，低廉的楼面价和建设成本，足以让该项目拥有宽裕的定价空间，如果接盘的开发商舍得让利，无疑将对绿城·桂语青澜产生较大威胁。

【浙南科技城新盘降价，板块承压巨大】

可以预见，未来瑶溪南区域内的新盘倾轧必然非常残酷，但相比于板块之间的碰撞而言，这种程度最多只能算是“小打小闹”。

在龙湾大部分购房者眼中，置业的优先级综合房价、板块前景、城市界面、区域发展成都等方面，可以笼统按照“蒲州≈龙湾中心区＞浙南科技城＞永中＞瑶溪南＞其它”的排序，最后以自身条件不同进行选择。

其中，瑶溪南处于这条置业链的末尾，板块的去化支撑绝大部分来自于属地客群，除去小部分因情怀置业的购房者外，有相当占比的购房者置业瑶溪南的原因，都是由于预算有限而没有太多选择。

然而，随着楼市下行市场愈发低迷，龙湾整体房价出现明显跌幅，其中浙南科技城由于近几年供应量庞大，新房价格一路狂泻，次新房价格也出现显著回落，部分新盘房源价格甚至跌到与瑶溪南板块相当。

目前，浙南科技城的云创未来社区、龙湖揽境、四季宸章等楼盘，有相当一部分房源的实际成交价已经跌至1.2万-1.4万/㎡，而在今年中旬就会有项目开始交付，到时候大量次新房扑入市场，板块房价很可能将再次跌底。

另外有传闻称，浙南科技城某新盘将以5折左右打包转让，届时重新定价后，可能还有不小的下降空间。

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