对话|后疫情时代,商业与资管的未来想象

焦点财经讯  11月2日，2021观点商业年会开幕，数百位精英齐聚上海，共论商业地产未来，深入探讨商业机会在哪里，搜狐焦点·焦点财经全程直击。

未来属于商业的机会在哪里？当天下午，主题讨论会以未来机会为主题，中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云，金科地产集团股份有限公司联席总裁王伟，凯德投资(中国)商业管理副首席执行官杨钦富，中海商业发展有限公司副总经理唐安琪，光大嘉宝副总裁、光大安石首席运营官周颂明共论商业未来

王伟：盒子型购物中心发展将受到影响

王伟围绕疫情、创新、成渝经济圈三个关键词展开讨论，他说疫情很大程度上改变了大家的生活方式，疫情让人们的消费更加倾向于社区化，更加看重家附近的生活圈，这也对商业形态、格局产生了影响。

他认为，后疫情时代，过去那种纯粹盒子型的购物中心的发展会受到影响，大家越来越倾向于到自然、生态、有意思的空间当中逛，或者社交。他本人也是一个反盒子主义者，比较倡导街区，倡导盒子的街区化。他判断，街区的商业形态会流行起来，盒子的形态会受到限制。

王伟的第二个判断是社区商业将慢慢发展起来，社区商业的底层逻辑是服务，城市商业底层逻辑是体验。社区商业做好四个服务，把家庭的四个方面管起来，分别是家庭的资产、老人、孩子、小区的宠物。金科目前做了新的产品线金WORK，希望步行一公里，可以完成大家生活当中所有的需求。

第三个判断，他认为中国有一个真正的市场蓝海，就是成渝经济圈。未来金科商业也将深耕西南地区，希望以后形成中国商业的一个流派。他表示，前不久金科把成渝当地的文化跟商业做结合，做了一个街区商业，引进了重庆知名的脱口秀品牌，在商业中做文化。

唐安琪：为迎接REITs，中海商业正在广泛布局

唐安琪表示，随着商业地产整体的发展，未来整个商业地产的社会化分工会越来越清晰，集中度会越来越高。

对于运营策略的选择，她说要回到商业本身的逻辑，这个逻辑的诞生和延续也是结合接下来金融化渠道的打开，回到最底层的逻辑，做好底层资产的经营运营能力。

唐安琪说在不确定的时代当中获取确定的力量，一方面依靠团队本身能力，另一方面依靠日常策略，特别是涉及到存量资产的长期持有，需要整体的周期部署，让现金流相对稳定，用现金流抵抗这些不确定性。

她表示，商业地产最重要的策略是绣花活，不是热热闹闹开场，吹拉弹唱，不是大开大合，一定是精细化管理，这是区别于日常的销售商业和销售型的行业的根本区别。精细化管理的策略，在任何一个存量时代的商业地产当中，肯定是非常重要的策略。

中海商业也在积极的准备，做好基础，修炼好内功，等着接下来中国版的REITs真正打通通道的时候，可以及时赶上，及时得到整体社会的市场价值的兑现和认可。唐安琪这就是为什么现阶段中海如此广泛的布局，大体量的资产沉淀，很多人不理解。

这个过程当中，我们现在重要的是做好我们自身的内功修炼，做好我们自己的绣花活，绣好最精美的版图，一旦渠道打开以后，我们可以更自信更从容的在市场当中得到市场的兑现和价值的认可。

杨钦富：首店作为护城河的时代过去了

杨钦富谈到了商业护城河，以前是靠首店，现在靠不住了，而是要看整个商业氛围，市场推需要广一直有亮点。

凯德商场的定位在中高端，没有超高端，错过了高奢侈品的大趋势，但是他认为中高端的定位也是足够的。

对于商场运营，从凯德的经验来看，杨钦富表示凯德内部看占比为主，一楼、负一楼的销售占比和全场的坪效多少、租金占比是多少。现在商户越来越难，凯德就要把亮点做出来，把商户留下来。商场的管理好，客流才会好。

他表示团队要理解周边的客户群，通常商场周边是配住宅，每五年商场定位要跟着周边住宅的客户群一起成长，之前搬进来的时候是年轻人，过后生了孩子，客户求就变了，要一直调整。他认为资管一方面是靠大数据，但也要看肉眼，用脑筋，洞察人心，才能把商业做好。

周颂明：商业要去主力化，挖掘附加值

周颂明表示，疫情告诉大家，很多主力店不主力了。现在他们一直在做的是去主力化，比如有些项目把超市去掉，有的做成市集。

一个大的主力店调整是很难的事情，要有特点，区别于其他人的竞争优势，需要品类更全或者某些类别做得更全。目前首店很快会被消灭了，后面很多人跟进，但是大的比较高级别的店，一个区一个城市就开几个，不会多。

周颂明认为，去主力化就是变成做主题、做内容、做深度，实际上是把附加值挖掘出来。