美联储降息对中国房地产有何影响?专家:LPR、存量房贷利率有望下调

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

9月19日凌晨，美国联邦储备委员会宣布，将联邦基金利率目标区间下调为4.75%至5%，即降息50个基点，这是美联储自2020年3月以来首次降息。

美联储降息对于中国房地产市场有何影响，能否促进扭转当下的地产形势，房贷利率会不会进一步下调，国庆小长假是否能迎来“楼市还魂周”？业内多位专家进行解读。

LPR有望下调，最快发生于本周五

中指研究院市场研究总监陈文静指出，美联储此次降息，为我国后续货币政策调整释放出了更大的空间，预计后续我国降准、降息的调整或加快落地。对于房地产市场而言，5年期以上LPR有望进一步下调，居民购房的成本也将跟随下降。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也认为，美联储降息对房贷政策有积极影响，今年9月份至年底LPR降息概率和幅度会增大。宽松贷款政策下，将进一步降低短期和中长期贷款成本。房贷成本据此也将进一步下降，有助于降低购房成本和提振购房消费；

中原地产首席分析师张大伟分析称，国内降息也是难免，很快会出现降准降息，最快明天（9月20日）LPR就可能继续降息。此外，美元开启降息周期后，中国未来几年降息空间加大，低利率时代来临，房贷利率跌入2区间。

“517新政”实施以来，新房首套房、二套房房贷款利率持续走低。中原地产研究院统计数据显示，2024年8月，全国首套房平均利率已经跌到了3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%。整体房贷8月平均利率在3.3%左右。

目前，多数城市的首套房贷利率已降至2.9%~3.4%间。一线城市5年期以上房贷利率最高的北京上海是3.4%，广州低至2.9%；二线城市普遍为3.1%，南京低至2.95%。

“短期看，房地产政策取向肯定会宽松，市场期待930出台重磅政策。当前市场期待的政策很多，从存量房贷利率调降，到一线城市不限购，再到融资全面支持。”张大伟指出。

他认为，全球大放水时代来了，2014年930全面放松，2016年930全面调控收紧，2022年930“降低公积金贷款利率、放宽首套房按揭利率下限”，2023年9月“调降存量房贷利率，放松认房不认贷”。每一次930都牵动着地产人的心。

有助引导存量房贷利率下调，降低房企融资成本

中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉搜狐财经：“美联储降息有利于提振人民币升值，促进中国央行降息降准、下调存量房贷利率，加快国内房地产市场的筑底。如果央行在9月份采取降准降息、降低存量房贷利率等措施， ‘金九’楼市在后半段会出现一波成交小高潮。”

严跃进也指出，美联储降息有助于引导存量房贷利率的进一步下调。此前关于“存量房贷下调80个基点”的讨论较多。此次政策后，存量房贷利率下调的可能性增大。若确实下调，那么对于“100万贷款本金、30年期等额本息”的按揭贷款来说，每个月约可减少500元月供支出。

“美联储降息对存量美元债和新发行美元债等，也都会带来积极影响。对于中国房企的美元债而言，后续债务化解的压力会减少。同时对于新发行的美元债而言，其融资成本降低，也有助于中国优质房企进一步拓宽融资渠道。” 严跃进分析道。

同策研究院联席院长、首席研究员宋红卫也认为：“对国内房企的融资环境是利好，融资成本有望进一步下降，但是更多还是集中在国央企这些相对优质的企业。”

影响不大，难改地产当下形势

从整体来看，谢逸枫指出，“即使中国也跟进降息，短期之内无法扭转房地产的颓势。目前，房价上涨的信号非常微弱，缺乏上涨的动力，首先是供求关系没有逆转，库存量高；其次，房企的债务压力和保交楼目标依旧很大；最后，居民的收入能力和购房能力较低，缺乏加杠杆的能力。”

从9月前18天的成交表现来看，“金九”平淡开局，中秋假期新房销售继续回落。根据中指数据，今年中秋假期期间（9.15~9.17）25个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降约29%。

“即将到来的国庆小长假，是否能成为‘楼市还魂周’，还有待观察，中国是否会跟进降息，存量房贷是否下调等，均是关键性决定因素。”

宋红卫也持相同观点，他认为美联储降息对国内房地产行业是利好，但是影响不会太大。资金外流的压力有所降低，但扭转不了这一趋势，毕竟那么大的息差还在，不会大幅度资本回流。给国内降息打开了空间，降息及按揭贷款利率下调对行业是利好，但是前面证明降息不能扭转趋势。

“房价的走势受多个方面因素的影响，降息只是其中一个影响因素，并且影响的程度不大，除非是国内超大幅度的降息有可能加快房价的触底调整。”

“预计今年的金九银十成色不足，从五一的情况来看，五一长假销售情况不及去年同期，所以今年十一也不要报太大幻想。” 宋红卫说道。