现场 | 洪灏:房地产将不再是居民资产配置的优选

焦点财经讯 刘莹 去年以来，“三道红线”改变了房地产行业的游戏规则，金融红利渐行渐远后，“去杠杆”与“踩红线”，成为企业生存与发展的首要命题。

9月17日，在2021博鳌房地产论坛“红线生机”分论坛环节，交银国际董事总经理、研究部主管洪灏发表了“17万亿后的房地产增长边界”主题演讲，他表示，过去的二三十年里，一二线城市的人口聚集不断增加，而三线及其比它更低线的城市，人口红利在2007年、2008年左右达到一个高点之后，就再没有继续往上涨，人口红利开始消失。

人口红利反映到房价的变动上，就是随着一二线城市人口红利的增长，这些城市的房价也在迅速的增至，远高于三、四线城市。预计到2030年，中国的特别人口若按照现在的人口自然出生率不改变的话，中国将出现特别人口下降的趋势。这也就解释了为什么放开二胎、三胎政策刻不容缓。但即便如此，中国人口的自然生育率仍没有明显提高。但是，人口的趋势对于中国的房地产市场是有影响的。2010年，是中国宏观经济的巨大拐点，劳动年龄人口占总人口的比例达到了高峰，并开始下行。广义货币的供应，也由当年的20%至30%，降到了8%左右。

放眼全球多国经验可知，随着劳动人口占比的下降，居民对于房地产资产类别的配置也会相应下降。如今，中国居民对于房地产的资产配置约在40%到50%，而其他资产配置类别包括存款、股票、基金等。股票和基金接近1/3，但是保险基本上是没有的。

未来，随着劳动人口的下降，中国人民对于房地产的资产配置，也会相应下降，至少在很长一段时间内不会成为居民资产配置的优选，因为房价的涨幅将有所受限，相应的，其他如股票、基金等资产配置在居民投资的组合里的占比将会不断上升。并且，房地产的资产配置涨幅将会远远低于股票、基金等的增长速度。