销售放缓,债务承压 禹洲如何穿越“雷区”?

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

尽管开年以来房地产行业利好消息频传，但包含禹洲集团（1628.HK）在内的不少房企依然处境艰难。

据禹洲方面披露，今年前两个月，该公司的合约销售金额为78.74亿元，同比下跌41.8%；销售面积为44.67万平方米，平均销售单价为1.76万元/平米。

而在2月单月，禹洲集团的合约销售金额仅有33.54亿元，同比下跌41.7%，环比下跌25.8%；销售面积仅19.38万平方米，同比下跌40.25%，环比下跌23.36%，平均销售单价为1.73万元/平米。

在焦点研究院的统计中，百强房企2月销售业绩虽以“下跌”为主旋律，但销售额均值同比降幅也不过为35.3%，这一数值相比禹洲的表现高出了6.4个百分点。

业绩暗淡之外，禹洲还面临着其他待解难题。时间回溯至3月1日，彼时禹洲公告称，其已在2022年票据及2022年票据II(合称“旧票据”)持有人的大力支持下完成了交换要约，实现了超过旧债券本金总额95%的旧债券展期。

即便如此，禹洲当前的债务压力仍不容小觑。据禹洲表态，某些持有旧票据少数权益的人士联系了公司，称若不按他们的条件赎回旧票据，将对公司采取法律行动。公司打算公平对待所有债权人，并正考虑各种可行措施，实施应对公司和其所在房地产行业时下所处状况的整体解决方案，以确保公司长期发展和所有投资者的权益。

这是一份言辞恳切的公告。在公告中，禹洲表示，“公司恳请所有债权人不要采取任何可能不利于实现上述整体解决方案，或破坏公司稳定性的激进法律行动，公司期望与所有债权人保持对话，恳请所有债权人协助公司积极推进讨论方案。”该言辞恳切的公告一经发布，即吸引了业内的广泛关注。

不过，在上述公告披露后的第六天，禹洲还是出现了债券违约。禹洲3月7日的公告显示，公司所发行的将于2023年到期的8.5%优先票据（2023年票据II）本应在2022年2月4日到期付息2125万美元。根据2023年票据II的信托契据，禹洲有30天利息支付宽限期。不过，在宽限期届满之日，公司还是无法支付相关款项。

由此，禹洲2023年票据II构成了实质性违约。按照约定，2023年票据II的持有人可要求即刻尝付本金和应计利息。可喜的是，彼时公告发布之时，禹洲并未收到任何关于2023年票据II持有人的即刻还款通知。

资本市场对于禹洲集团的违约事宜反应强烈。3月8日，也即上述消息披露的第二天，禹洲集团股价大跌。当日收盘，禹洲报0.475港元/股，跌幅达到了10.38%。

与不少行业内面临流动性问题的房企一样，林龙安控制下的禹洲集团也未躺平。3月8日，禹洲正式将旗下物业平台禹洲物业作价10.58亿元卖给了华润万象生活，以“调配财务资源用于其他业务或未来发展。”

事实上，自去年下半年开始出现流动性紧张的禹洲集团，早就走上了纾困之路。2021年底，禹洲曾将深圳总部大楼进行抵押，获得了11亿元贷款。今年2月，禹洲在敲定出售物业资产之外，还相继出售了香港一处物业和所持健采有限公司部分股权等纾困。然而，这些举措都未能避免禹洲债务违约的发生。

弱环境下，房地产的行业信用已跌至冰点，去年下半年至今，不少房企被国际评级机构下调了信用评级，禹洲集团也在其中。2022年1月，禹洲集团的长期外币发行人违约评级被惠誉降至了“CCC-”。到了2月，其该项评级再被降至“RD”（限制性违约）。信用评级被下调，同样加速了禹洲债务违约的出现。

较新研报中，惠誉判断，禹洲已无法通过资本市场融资，因而不得不依靠资产处置、债务交换或内部现金资源来偿还债务。若禹洲的市场融资渠道持续处于关闭状态，则其或为偿还在岸、离岸资本市场债券，而耗尽内部资金。

尤其是，截至2021上半年，禹洲集团的现金及现金等价物仅有209.44亿元。并且，这些资金或存在于项目层面而非集团层面，可动用来偿债的资金有限。

整体来看，2022年的禹洲集团将有一段较为艰难的路要走。按照惠誉统计，除今年1月到期的两笔美元债外，禹洲还有35亿元在岸可回售债券和9.9亿元资产证券将于4月到期，30亿元在岸债券将于7月到期、4.2亿美元离岸债券将于9月到期。

特殊时期，创始人林龙安已公开表态，禹洲未来将以“小而美”的发展路线争取长期“活下去”。此番表态之下，禹洲的投资力度正明显收缩。在亿翰智库的统计中，今年前两个月，销售排名第39位的禹洲集团，新增土储并未跻身行业百强。

惠誉预计，在2021至2022年间，禹洲集团土地储备可支持开发的年期或将维持在2年以下，而在2020年时，其该项指标尚为2.5年。

破釜沉舟，背水一战，确保“活下去”是禹洲集团2022年年度工作交流会的主题。多途“自救”之下，禹洲何时才能从债务“雷区”成功转移至“安全区”？焦点财经将持续关注。