地产内参 | 青岛取消限购一日游,代建给地产“差生”希望

一、宏观政策：

1、9月14日，江苏省苏州市公布限购全域放开，外地户籍可直接购首套房；

9月15日，山东省青岛市公布对部分区域放开限购，二手住房不再限购；

9月15日，山东省济南市公布二环以内的历下区、市中区区域实施限购；

9月16日，有市场消息称，苏州市将恢复2022年9月16日之前购房政策；

9月16日，青岛放松限购生变，删除“二手房不再限购”。

（详见附注1）

焦点研究院：苏州、青岛以及济南对于限购政策的松绑力度明显高于以往政策，但仅1、2天后新政便有所打折，这说明限购存在继续放开的空间，但是放开仍需坚守房住不炒的红线，需因城施策，逐步放开。此外，尚存的政策也说明目前在多孩家庭购房、外地居民缴满半年社保后可购房等方面的放开是确定被鼓励的。

二、企业经营：

1、富力集团：与招商蛇口、中信证券及中国华融签署合作框架协议。

（详见附注2）

焦点研究院：此前招商蛇口已多次介入房地产风险出清情况，例如今年4月与长城资产、佳兆业达成战略合作。本次合作除了“央企+民企+AMC”的“标配”，还加入了中信证券作为资金提供方，一方面说明地产纾困再创新模式，有券商机构为纾困保驾护航，另一方面也说明富力作为广州旧改大户，受制于债务压力，旗下多个项目进展缓慢或停滞，需要更大的资金量去盘活。

2、华夏幸福：全资子公司中标沈阳72万平方米代建项目，原为恒大持有。

（详见附注3）

焦点研究院：早早暴雷的华夏幸福在债务重组后，将目光瞄准了代建业务，且一出手就接盘了恒大项目。华夏幸福此举一方面扩充了自身代建业务的规模，将品牌打入沈阳市场。另一方面也向市场展现了主动救助烂尾项目的姿态，和进军代建项目的决心。

三、土地市场：

1、本周杭州完成第三批集中供地，杭州共19宗宅地出让，全部成交。

（详见附注4）

焦点研究院：此次杭州土拍呈现以下几个特点：1、本土房企拿地较多，19宗地块中有15宗被本地房企竞得，这和杭州的新建商品住宅销售情况类似，本土房企占据主导。2、本批次供应地块量少质优，本批次供应量为2022年集中供地供应量最少的一次，但是主城区出让面积占本批次合计出让面积的60.7%。3、成交热度两极分化，优质地块房企仍较为追捧。

附注1：

9月14日，市场消息称，苏州市的核心区域如高新区、相城、工业园区将调整限购政策，外地户籍本地无房，无需再凭6个月社保或纳税证明就能直接在当地购买首套房。

9月15日，山东省青岛市住房和城乡建设公众号发布消息，将动态完善房地产政策。为贯彻落实党中央、国务院关于统筹疫情防控和经济社会发展决策部署，坚持“房住不炒”定位，进一步支持刚性和改善性住房需求，青岛市将对现行房地产相关政策进行适度调整优化：

一、继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策。

二、继续明确限购房源。对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套；二手住房不再限购。

9月15日，济南市住房和城乡建设局释放出信息：为进一步支持刚性和改善性住房需求，济南市持续优化房地产政策措施，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购，自9月16日起实施。这是自2016年10月济南施行楼市限购政策近六年以来的首次大范围调整。

9月16日，有市场消息称，苏州市将恢复2022年9月16日之前购房政策，即需要提供三年内连续6个月社保或个税，目前相城区姑苏区已执行，如果网签今天之前提交的应该还可以过，今天开始的都不行。

9月16日，青岛住房和城乡建设”微信公众号中有关青岛市放松限购新政中的“二手住房不再限购”内容被删除，其他放松限购内容不变。

附注2：

9月13日，富力集团与招商蛇口、中信证券、中国华融在扬州市举行合作框架协议签约仪式，将打造“央企+民企”的合作典范，助力富力集团开拓融资新渠道。根据合作框架协议，各方将充分发挥各自的优势，共同创建适宜的合作模式和合作机制，以富力集团位于大湾区的城市更新储备资源为基础，进行全面的梳理研究，推动合作事宜。同时，将优先围绕已选定项目探讨合作模式和路径，并适时探讨已选定项目外的其他富力集团所持资产的合作可能性。此外，还将通过有限合伙、基金、财产权信托等形式围绕富力集团的城市更新项目进行深入合作，以不限于现金、债权收益权、债权、股权等出资方式按照相应的比例组成合作主体。合作规模根据具体项目情况，由各方另行协商确定。

附注3：

9月14日，华夏幸福全资子公司北京幸福安基建设管理有限公司，通过公开招标方式中标沈阳市苏家屯区HD项目。该项目为代建保交付项目，原为恒大集团持有，建筑面积72万平方米。北京幸福安基建设管理有限公司成立于2022年8月18日，法定代表人为郑伟，注册资本为1000万元人民币，经营范围包含工程管理服务；非居住房地产租赁；企业管理咨询；工程造价咨询业务；建设工程监理；建设工程勘察；建设工程施工等。其由华夏幸福产业管理有限公司持股100%。

附注4：

总出让土地面积约104.5万平方米，总建筑面积约207.6万平方米，其中8宗一次性报价成交，9宗底价成交，总收金430.6亿元，总成交溢价率5.1%。