武汉二次供地平淡收场:溢价成交剧降溢价率跌至冰点

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第二批武汉集中供地土拍的变化和原因解读

研究员：赵文浩

出品时间：2021年10月12日

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本批次武汉土拍经过多轮调整后，在10月12日宣告结束。从出让结果来看，总体量价的多个指标发生下滑，溢价水平跌至冰点。在严厉的土拍政策下，武汉本土国有企业频繁拿地，规模性房企拿地数量大幅下降，本文结合武汉今年的新建商品住宅交易和武汉市场特点对上述现象进行分析，力求对其它城市提供借鉴。

二批次供地面积和总价下滑，总体溢价率大幅下跌

本批次共有51宗地块正式公告，挂牌后有8宗取消交易，开拍后共有3宗流拍， 累计40宗地块成功出让。出让面积为243.67万平方米，较排名前列批次减少35%，计容建筑面积为576.78万平方米，较排名前列批次下跌43%，成交总价为347.79亿元，较排名前列批次下滑56%，计容楼面地价为6029.76元/平方米，较排名前列批次下跌22%，溢价率为0.4%，较上次下滑16个百分点。本批次供求面积和总价的多指标下滑，主要是由于地块异常交易数量增加和总体溢价下滑导致的。

数据来源：焦点研究院

武汉市公共资源交易中心

从各个行政区来看，本次13个行政区有土地成交，分区域来看，东湖开发区成交的出让面积，成交总价均占各个行政区之首，数值分别为39.86万平方米，51.92亿元。东西湖区成交计容建筑面积较大，达到87.65万平方米，居各区之首。从价格方面来看硚口区成交计容楼面地价为14777.78元/平方米，居各个行政区之首。

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严格市场准入机制，强化房地联动机制

本批次土拍采用的土拍政策较上批次更为严格，对于违规企业将取消竞买资格、依法收回土地、没收竞买保证金，限制其1年内参与武汉市土地竞买。要求参拍企业必须具有房地产开发资格，同时对于同一地块禁止马甲企业参拍。参拍资金必须采用自有资金，并对5种禁止的资金来源进行了明确的规定。

在具体竞拍过程中加强了房地联动机制，住宅用地溢价率较高设定为15%。在地块达到较高限价后，依次采用“竞地价款的付款进度”、“竞现房销售的比例”、“竞全装修房屋的比例”和“评比建筑品质方案”的方式确定最终的竞得人。在新建商品住宅销售环节，以项目所在区域板块均价作为重要参考。就本次武汉土拍的结果来看，没有1宗达到较高限价，所以关于达到较高限价后竞得企业的评选方式作用较小。但是从这些规定可以看出政府的政策导向，对于资金实力雄厚，房屋开发品质较好的开发企业，政府较为青睐。

底价成交成为主流，新规引导企业理性拿地

在具体竞拍过程中，一批次的热门地块动辄上百轮次的竞价，其中P（2021）037号地块共有19家企业参拍，最终经过421轮竞价后被南山地产竞得。二批次多数地块底价成交，拍卖节奏明显加快。总体上来看，本批次共有38宗地块底价成交，仅有2宗溢价成交，整体溢价率为0.4%，较上批次下滑16个百分点。

本批次土拍热度下滑明显，这和全国范围的房地产市场走势变弱关系密切。具体到武汉本批次供地特点来说，主要有三个因素。首先本批次土拍规则较为严厉，加强了房企参拍资质和资金的审核，房地联动机制的设立对开发能力提出了更高的要求，使得部分不符合参拍企业被拒在门槛之外。再者，武汉本批次出让的综合宅地多对产业引入有所限制，使得符合参拍要求的企业本身就偏少。此外本批次供地中，东西湖区和东湖开发区在今年的新房交易中供需两旺，一批次高溢价地块多来自于这两个区域，二批次这两个热门区域大幅供地下滑，也助推总体溢价下跌。

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本地国企频繁拿地，规模房企拿地势微

从拿地企业方面来说，武汉本土国企成为拿地主力军。在上一批次拿地企业中，本土企业和规模房企平分秋色，成交总价较高的地块多为规模房企竞得，二批次土拍画风突变，规模房企销声匿迹，仅有龙湖联合体拿地1宗。该地块被清能、朔商和龙湖三方联合竞得，该地块的出让中对于竞买企业限制较多，三家企业可以结合各自优势联合开发。对于龙湖来说，企业财务稳健，三道红线标准下处于绿档，在多个集中供地城市的二轮土拍中均有所斩获。

今年下半年以来，新建商品住宅销售放缓，房企融资渠道受限，房企的生存环境变差，房企经营压力变大成为不争的事实。从已经公布的规模房企中报可以看出，房企普遍毛利率净利率下滑。在第二批次集中供地中，规模房企拿地态度日趋审慎。同时对于部分武汉深耕规模企业在一批次土拍已经补仓，在二批次土拍中拿地积极性明显减弱。再加上武汉新推行的房票制度抑制了投资的购房需求，进一步抑制了拿地愿望。

新房交易下半年下行，房票新政助推市场降温

今年以来武汉新建商品住宅交易总体表现平稳，6月份市场成交达到一个小高峰，下半年以来成交量价总体保持下滑态势。2021年10月8日，《市房管局关于加强购房资格管理工作的通知》正式施行，武汉限购区域全面进入房票时代，在限购区域（包含全部主城区域和部分远城区域）符合资格的买房者只能认购一套房，购房需求将会持续下降，伴随着新房项目的大量入市，预估后续降价幅度和区域将会进一步扩大，新房交易总体呈现降温态势。

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