广州二次供地冷清收场:国资房企表现抢眼,过半地块流拍

焦点研究院 2021-09-28 16:29:58

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焦点研究院 · 土拍研报主题:第二批广州集中供地土拍的变化和原因解读研究员:赵文浩出品时间:2021年9月28日声明:研究成果归焦点研究院所有,任何机构或个人未经授权,不得转载、引用和解读。过半地块发生流拍,楼面地价增逾四成经过9月26日和27日连续两天的出让,广州土拍宣告结束。本批次共

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第二批广州集中供地土拍的变化和原因解读

研究员：赵文浩

出品时间：2021年9月28日

声明：研究成果归焦点研究院所有，任何机构或个人未经授权，不得转载、引用和解读。

过半地块发生流拍，楼面地价增逾四成

经过9月26日和27日连续两天的出让，广州土拍宣告结束。本批次共有48宗住宅用地正式公告，开拍后有25宗流拍， 23宗地块成功出让。成交地块出让面积为117.93万平方米，较排名前列批次减少67%，计容建筑面积为357.40万平方米，较排名前列批次下跌56%，成交总价为569.37亿元，较排名前列批次下滑37%，计容楼面地价为15931.06元/平方米，较排名前列批次增加43%，溢价率为0.8%，较上次下滑11个百分点。相比于排名前列次广州土拍，二批次广州土拍热度下滑明显，过半数地块流拍，其中增城区的流拍地块最多。由于成交地块所处区域的差异，本批次成交计容楼面地价涨幅较大。

数据来源：焦点研究院

广州市公共资源交易中心

从各个行政区来看，本次除了天河区和越秀区以外，各个行政区均有土地成交，分区域来看，南沙区成交的出让面积，计容建筑面积均居各个行政区之首，数值分别为24.63万平方米，75.52万平方米，白云区成交总价为121.68亿元，为成交总价较高的区域。价格方面海珠区成交计容楼面地价为29682.10元/平方米，居各个行政区之首。

数据来源：焦点研究院

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分板块来看，出让地块多位于远郊区域，出让面积和规划建筑面积分别为51.19万平方米和157.21万平方米，占比分别为43.4%和44.0%。和排名前列次供地结构类似，远郊区域供地占比较大。

数据来源：焦点研究院

广州市公共资源交易中心

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数据说明：天河区、白云区、荔湾区、海珠区和越秀区为中心五区，黄埔区和番禺区为近郊区域，花都区、增城区、从化区和南沙区为远郊区域。

二批土拍政策变化多，多举措稳地价稳房价

在第二批集中供地中，多个城市采用下调溢价率到15%、限制马甲企业参拍和企业必须采用自有资金参拍的出让规则。广州第二批土拍沿袭了这些政策，上批次众多马甲企业参与竞拍的热潮在本批次变得销声匿迹，同时下调溢价率的规定则更为直接的稳定地价。8月18日广州发布的《住房发展“十四五”规划》，提出了一区一策的说法，针对本批次土拍，对于不同的地块则提出了不同的竞买需求，防止地价房价上涨过快。对于黄埔区和南沙区的两宗地块增加了限房价要求，同时规定对外销售首套房购买者比例不低于50%。针对海珠区的两宗高单价地块，则提出了品质竞买的要求。本批次广州的土拍调控更为深化，针对稳地价稳房价提出了多个指导措施。

拿地企业格局分化，国企央企为拿地主流

研判本次拿地企业名单，可以明显的感觉到，拿地企业多为规模性房企。这主要是由于广州作为一线城市，房地产市场成熟，开发限制要求多，规模性房企开发经验丰富，资金实力雄厚。除此之外，部分本土企业由于深耕本地市场，在本批次亦有斩获。

从拿地企业性质来看，多为国企央企拿地，这和刚结束的南京土拍一样。本批次中海地产和越秀地产表现较为积极，分别竞得3宗地块和2宗地块。这两家企业作为国企，财务稳健，融资成本较低，两家企业在2021年年初的年报发布会上，都提出了加大拿地投资，在前两轮集中土拍中两家企业明显加大了拿地节奏。

土拍热度下滑明显，房企拿地趋于谨慎

本批次广州集中供地中，48宗地块中有25宗出现流拍。在23宗成交的地块中，18宗底价成交，仅有5宗溢价成交，溢价率较上轮下滑明显。结合近期市场走势，楼市在轮番调控下，房企面临着较大的去化和融资压力，后续调控走势是否放松仍面临着较大的未知。在这种情形下，房企进行拿地投资更加投资于确定性，对于盈利前景不明朗和所处偏远地区的地块普遍不愿意参与。此外广州作为一线城市，地块总价和楼面地价普遍偏高，开发限制多，这也加大了房企拿地的难度。

笔者行文至此，不禁想起巴菲特关于股票投资的一句名言，巴菲特说：”在投资方面我们之所以做得非常成功，是因为我们热衷于可以轻松跨越的1英尺栏杆，而避开那些我们没有能力跨越的7英尺栏杆。”对于二轮集中供地中，房企基本也采用这种投资策略，普遍把风险控制放在首位，对于开发难度大和回款较慢的地块不再热衷。

数据来源：焦点研究院

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新房成交持续放缓，金九银十或迎转机

我们先回顾一下2021年广州新建商品住宅供求走势，焦点研究院数据显示，2021年3月以来，广州的新建商品住宅成交量逐月下滑，6月以后成交均价逐月下跌。截止8月底，库存量达到924万平方米，去化周期约为9.7个月，值得注意的是，今年以来去化周期总体上处于上行通道。进入金九银十，部分房企价格下调至备案价，同时通过增加销售渠道来加速楼盘去化，预期广州市场将迎来一个成交小高峰。广州楼市的下行间接影响到房企对于后续市场的判断，使得房企拿地日趋谨慎，这也就助推了广州二轮土拍热度的下滑。