解读:买方市场深化,中国中介佣金双边支付大势所趋

2022年5月8日，住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局对外发布意见，从十方面加强房地产经纪行业管理，《意见》第三条明确指出合理确定经纪服务收费。提到房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。

时隔1年多，9月26日，从北京链家获悉，该公司近日调整了中介费的收取标准，收费标准从目前房屋成交总价的2.7%统一下调至2%。同时，收费模式从购房一方单边支付中介费改为买卖双方共同承担，买卖双方各承担1%。随后晚间，麦田9月27日新签单子开始实用双边收佣（买卖双方各1%），费率降低，服务不打折的内部消息。本次对于中介费的调整主要涉及两方面：1）中介费降低0.7个百分点；2）中介费由单边支付转向双边支付。新政后购房者的中介费降低了1.7个百分点。

对此，诸葛数据研究中心解读如下：

一、国内中介费双边收费大势所趋

随着房地产市场供求关系的改变，国内已经从卖方市场进入到买方市场，2023年以来买方市场态势进一步深化，根据诸葛数据研究中心监测数据显示：2018年重点10城房源平均生命周期仅85天，2023年房源生命周期上翻倍至200天。北京市场相对坚挺，但2023年北京房源生命周期上升至136天，降价幅度也进一步加大。买方市场下经纪人对业主的服务成本增加，需要经纪人对业主房源进行优势推荐，因此业主分担中介费也在合理之中。

国际来看，不同于国内之前佣金通常由购房者支付，其他国家多由业主支付，美国、英国、西班牙、俄罗斯等为卖家支付佣金模式，德国、意大利、日本等为买家与卖家共同承担。这些国家主要以存量房交易为主，双边收费模式是存量房市场发展阶段性产物。

由于链家在中介行业具备较高市场占有率，而试点城市北京为链家的主营阵地，预计后续将会有更多城市跟进，中国中介费支付模式的改革将逐步浮出水面，也是大势所趋。

二、降中介费旨在降低房屋流通成本，促市场流通率

在中国，体感上中介费高企是公认的，在一线城市买一套房中介费往往在个人1年工资的水平，其核心因素并不是佣金率高，从中介费比例来看，美国、日本、墨西哥的中介费率为6%左右，德国、法国4%-5%，中国现行的中介费率依然处于国际较低水平。中介费高的直接原因在于高房价承受能力以及买家支付佣金的收取模式。根据诸葛数据研究中心数据显示，2023上半年，中国的房价收入比为11.9，而北京房价收入比高达29.5。

链家降低中介费率，从2.7%降至2.0%，同时改为双边支付，意味着购房者佣金降低1.7个百分点，降低了房屋的流通成本，进一步为购房者减负，尤其是首次购房者以及置换购房者，呼应了支持刚需及改善性合理购房需求。以北京为例，购买500万的房子，首次购房者中介费可减少8.5万。对于置换客群来说，置换的房屋“以小换大”“郊区换城区” “换品质”，置换房屋的总价普遍大于出售的房屋，同样也降低了置换客群购房成本。新政有利于刺激购房者入市，提升房屋的流通性，促进房地产市场平稳发展。

三、“羊毛出在羊身上”？

在房地产市场高速发展的时代，不仅中介费由买家单边支付，往往由卖家支付的税费也转嫁到买方身上，因此将中介费率改为双边之后，“羊毛出在羊身上”声音较多，有一部分人认为卖方支付的中介费会转移到买家或房价上。在当前房地产市场供求关系转变之下，买方占据市场主导地位，成交周期长，同时，今年以来，挂牌量提升明显，尤其认房不认贷后，挂牌量进一步提升。根据诸葛数据研究中心监测数据显示， 2023年8月10个重点城市二手住宅挂牌量同比上涨40.91%，存量房供需比为27倍。意味着大量的房源处于无带看，流通难的状态。因此在当前买方市场主导下，卖方中介费难以转嫁到买方。

四、中介公司如何应对：顺势而为，优胜劣汰 

      从经纪公司的角度看，表面上卖出一套房子的佣金下降，压缩经纪公司利润空间。深层次来看，倒逼经纪公司提升服务人效，提升经纪人的服务质量和专业度。当前经纪公司的经纪人成交配比较高，往往两三百经纪人抢一套房子的成交，很多经纪人一年不开单，因此降低中介费促经纪人优胜劣汰，提升经纪人门槛，从而降低经纪公司的人员成本；

     此外，降低中介费促进市场活跃度，相当于“降价跑量”的手段，优秀经纪人迎业绩机遇。当下，中国降低中介费以及更改支付模式将会逐步扩容，经纪公司应顺势而为，把握住机会促进中介行业更加规范化，从单纯的居间服务向高质量的咨询服务转变。