对话|科技、数字化如何加速改变商业地产生态

焦点财经讯 11月2日，2021观点商业年会开幕，数百位精英齐聚上海，共论商业地产未来，深入探讨商业机会在哪里，搜狐焦点·焦点财经全程直击。

科技、数字化带来的行业革新，以及更加重视运营和空间的创新模式，正在全方位加速改变商业地产的生态，并越来越广泛。

当天下午第二场主题讨论会以革新行业为主题，世联行首席技术官黎振伟，广东珠江投资股份有限公司副总裁吴镝，越秀房托执行董事及副行政总裁区海晶，领展房地产信托投资基金内地营运总监黄湧，复星集团联席首席发展官、复星星选总裁、复星蜂巢高级副总裁李琤洁，绿地金融控股集团首席战略官、战略业务部总裁李想，万达院线副总经理兼发展中心总经理李黎展开讨论。

吴镝：探索商业多元化要把产业和投资产业紧密结合

传统商业地产商在商业创新方面应该怎么做？吴镝从珠江投资实践经验谈起，他表示他们本身不是一个典型的房企，从2005年开始已经做多元化，房地产业务占比不到30%，目前持有的商业总资产，除了传统的购物中心以外，有大量的写字楼、酒店、旧改等

从商业创新来讲，他认为要根据公司不同的特点，每个企业特点不一样。以珠江投资为例，公司特点是业务多元化，会把业务多元化和商业做结合，比如他们现在是中国较大的投资电竞的公司，有战队EDG，昨天是中国排名前列个杀入全球总决赛的队伍，现在在上海的珠江办公，他们叫做宇宙电竞中心，是目前全国投资电竞较大的公司。

吴镝表示探索商业多元化的考虑，就是把自身所投资的产业，比如现在投资的几十个产业，汽车、旅游等等，结合在一起。他认为做商业多元化最重要的是一定要和投资回报联系在一起，因为最终商业要跟市场对接，无论未来可能的REITs也好，还是说目前的ABS等等，还是要靠现金流。

区海晶：提出智慧健康社群的核心理念

区海晶表示，疫情之后市场发生了很大的变化，数字化的应用在商业端逐步显现，而且是越来越明显。疫情也给商业地产一个遐想和开放的空间，因此越秀提出了智慧健康社群的核心理念。

目前越秀在写字楼业态上推出了3.0版本，在所有新建的写字楼上把科技用上了，除了关注之前很多商业地产同行会关注的空气，还会关注水、设备、运营情况，根据每一层楼的人员变化多少，调节空调和用水等。越秀也在搭建越享会平台，通过这个平台的搭建，以区块链的模式，把所有的产业链连接起来，做一种产业模式的搭建和连接。

区海晶谈到了疫情之后对健康心态的关注。从2015年开始，越秀打造了商业物理空间以外的另一个空间——M空间，做了一些文化艺术类的活动。疫情后，他们发现M空间有一种心灵治愈的作用，在艺术、文化和公益的引领下，整个社群会有更温暖的感觉，越秀希望写字楼或者商业综合体，不仅仅是要有高度，更要有温度，在智慧、健康和社群的核心理念下，继续探索一些商业空间和场景的变化，进行创新变革。

黄湧：2035年领展要实现碳零中和排放

黄湧说今年是领展成立的第16年，在创新方面，要做好运营、资产增值，他们有很多其他的方式，尽量把资产包做得多元化。

黄湧介绍了几种创新方式。他提到具体到场景上的创新，领展不会像其他成熟的企业那样，做很多场景的改变，做很多造景，做很多数字化的改变，他们的重点是稳健，找一两个实验的地方。

技术上，除了卖场的创新，领展还要做到节能，把成本降下来。他们有一个非常清晰的目标，到2035年实现碳零中和排放，整体能耗降30%，用电量每年降4%。

黄湧表示，创新是两部分，一部分是现实的，是卖场里面的创新，吸引客流，另一部分是能耗，节约成本，绿色环保。从两个方面来做，黄湧认为虽然可能比较花时间，但这是最适合领展的发展道路。

李琤洁：融通和生态内的流量变现

就运营和多元化方面，李琤洁总结了几点。

在多元化方面，人货场永远是商业的三大要素。从场的角度来讲，复星的多元有商业资产，从商场、写字楼、酒店，还有中国排名前列条民营铁路线；从货的角度来讲，复星投了非常多品牌，从国际性的品牌，到国风品牌，可以进商场的品牌有130多个。

对于复星来讲，最重要的事情是做到融通和生态内的流量变现。比如现在可以激产业互联网的能力，把存量的释能激发出来，从控货变成控流量。

李琤洁表示，他们现在一边是所有人，一边是所有产业权益，需要联合在一起。做创新，必须首先明白要什么，其次要明白没有什么，要明白输得起什么，所有的创新，试错和容错机制很重要，最后要明白什么可以衡量成功。如果把这四件事情想清楚，任何的创新，任何基于现有状况的革新都可以带来更好的前景。

李想：轻资产团队的核心能力是把数据变成资产

李想提到了绿地商业地产转型在思考的问题，他们最近搭建了一个新的平台，叫做绿地数字经济产业研究院。在这个背景下，商业地产的数字化转型更是绿地未来长期关注的话题。

李想表示轻资产并不意味着零资产，一切数据要业务化，一个轻资产团队的核心能力就是把数据变成资产，转化为业务的能力，要搜集数据、清洗数据、应用数据、开发成业务，这个能力是他们未来看重的。

李想总结了什么是ABC方面的数据，A是资产端，B和C对应传统的人货场概念，C对应人，B对应货，A对应场。他表示A端是传统运营比较容易忽视的数据，这些可以结合目前双碳背景做一些节能减排的工作。B端的数据可以帮助物业商户搭建私域流量平台。C端很重要，能通过C端的数据来发掘消费者的真实需求，开发主题或者话题，引导客流。

他认为ABC三端的工作不是依靠运营商一家可以完成的，这是一个开放的生态系统，站在绿地的角度，绿地有很多的场景，也有很多的物业，他们愿意把这个场景开发出来，跟运营商、企业共同把未来的商业地产数字化的大棋局下好。

李黎：万达院线目前最重要的是强基础、抗风险

李黎谈到了院线的现状，她说因为疫情原因，重庆地区部分影城停业了，这已经是万达院线内部63家影城的停业，作为电影行业的从业人员来说现在心情非常忐忑。

李黎表示行业目前最重要的是抗风险，实实在在的度过这个难关，目前万达院线做的事情就是兢兢业业、如履薄冰面对这个市场，在拍摄、发行和播放方面钻研自己的专业，希望夯实业务基础，让业务基础、业务能力更强大，提效降本，在现实的生存环境下有更好的生存能力，这是行业最重要的一点。

李黎举例表示，万达为了提效降本做了非常多的研究工作，现在所有的万达电影院里面，放电影已经没有放映员工了，万达通过智慧系统来放，有故障可以做到工作人员及时到位。

万达从去年开始做特许经营的核心目的，一是为了让万达电影能够轻装上阵，另外也是希望把多年积累的智慧成果分享给同行业需要的伙伴，让他们在疫情下，或者是未来还有可能出现的各种风险的情况下，让电影院有良好的承租能力，不给商业业主找更多的不愉快，让自己能够做得更好，让消费者满意。