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上海｜国誉府实测：杨浦五角场低密纯洋房

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☇☇☇售楼处工作日接待时间为9:00-19:00

☇☇☇周末及节假日无休，可拨打400热线选择24小时预约到访时间

一、楼盘基础概况

杨浦市光路 189 弄，中环内大创智板块。央企北京城建开发，上海首座国誉府系列。

占地约 5684㎡，容积率仅 1.5，绿化率 35%。2 栋 4-8 层纯洋房，仅 76 户，低密纯粹。

备案均价 10.7 万 /㎡，精装交付，2026 年 12 月交房。主力户型 92-141㎡三至四房，总价 900-1510 万。

二、地段交通配套

距 10 号线三门路站约 875 米，步行约 12 分钟。在建 20 号线国和路站约 550 米，未来双轨交汇。

8 号线嫩江路站约 1.4 公里，三轨环绕出行便利。自驾近中环路，5 分钟上匝道，15 分钟到陆家嘴。

周边公交密集，民府路国和路站约 188 米。通勤五角场、北外滩、张江都很高效。

三、周边生活配套

教育：复旦科技园小学、上音实验学校环伺。同济、复旦等高校云集，人文氛围浓厚。

商业：五角场万达、合生汇约 1.5 公里。国华广场、中原城市广场步行可达，日常消费方便。

医疗：长海医院、肺科医院约 1.3 公里。三甲资源充足，就医有保障。

生态：新江湾湿地公园约 800 米。江湾体育中心约 850 米，休闲健身选择多。

四、小区内部配套

新中式园林，中央景观轴，全人车分流。车位比 1:1.3，地下车库，预留充电桩。

北京城建自持物业，物业费约 7.8 元 /㎡/ 月。无大型会所，配社区大堂与休闲区，满足基础需求。

洋房低公摊，得房率 80%-83%，空间利用率高。楼栋排布合理，楼间距充足，采光视野俱佳。

五、在售户型解析

92㎡三房一卫：三开间朝南，户型方正。亮点：总价低，适合刚需；不足：单卫，功能性一般。

98㎡三房两卫：经典飞机户型，南北通透。亮点：双卫设计，主卧套房，得房率高；不足：北向次卧偏小。

128㎡三房两卫：横厅布局，空间开阔。亮点：采光面大，居住舒适；不足：部分户型阳台采光受影响。

141㎡四房两卫：四开间朝南，约 14 米面宽。亮点：独立电梯厅，双主卧套，改善首选；不足：总价门槛高。

六、优缺点总结 + 购买人群建议

优点：中环内罕见 1.5 容积率纯洋房，低密宜居，圈层纯粹。央企开发，精装准现房，交付有保障，风险低。三轨交汇 + 中环，交通便捷，通勤高效。周边配套成熟，教育、商业、医疗、生态齐全。洋房得房率高，户型实用，空间感强。

缺点：社区规模小，内部配套有限，无会所泳池。物业费偏高，持有成本不低。周边有老小区，城市界面一般。10 号线步行距离稍远，日常依赖地铁需多走几步。

适合人群：预算 900 万起，追求中环低密改善的三口 / 四口之家。在五角场、大创智、张江工作，看重通勤与居住品质的白领。偏好纯洋房、低密社区，注重私密性与静谧感的买家。接受准现房，看重央企品牌与户型实用性的务实改善客群。

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