于口风中听惊雷

原创 房小评 中国房评报道 

不少读者朋友应该发现了，今天文章的标题似曾相识。没错，12月12日我们推送了《于口风中听春雷》，今天奉上姐妹篇——《于口风中听惊雷》。

之所以写这篇文章，是因为我们发现房地产调控的“预期管理”动作越来越多，吹风忽左忽右，每天都有，让人迷茫。在这里，我们提出对“预期管理”底层逻辑的理解，和读者朋友们一起讨论。

首先，让我们从12月14日的几个新信号说起：

1、中国人大网披露：财政部部长刘昆10月19日在第十三届全国人大常委会第三十一次会议上，对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》的说明中指出，进一步深化房地产税改革试点，可以发挥试点对整体改革的示范、突破、带动作用，强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期，也为今后全国统一立法积累经验、创造条件。

2、央行党委扩大会议提出，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度。

3、银保监会党委传达中央经济工作会议精神，提出持续完善稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。

以上内容，听着不像是利好房地产。

可是就在12月13日，中国人民银行官微发布11月份个人住房贷款统计数据。11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月份多增532亿元。

这是央行连续第二个月单独公布个人房贷数据，不过这次并没有和当月金融数据同一天披露。

央行为何这么心急提前披露个人房贷的增长数据？这些数据看起来还不错，至少支持了合理购房贷款需求正在得到满足的说法。

再加上前几天统计局领导、中财办领导、国家智库的专家都先后发声，称房地产行业是支柱产业、是居民消费产业等等，顿时让人迷茫——怎么现在的信号如此矛盾？

其实，这都是在“引导预期”。

如果你看到11月份以来房贷数据正在恢复，一些信用好的房企不断发债融资，就会明白：当行动很有力的时候，口风往往会泼冷水；当行动很迟缓的时候，口风是温暖的，也就是口惠而实不至。

所以，当下调控部门的手段又升级了，增加预期管理这项内容。之所以要这么做，至少基于以下两点背景：

1、当前的房地产市场规模仍然处于历史顶部。12月15日，国家统计局公布1-11月份全国房地产销售数据，其中销售面积约15.8亿平米，销售金额约16.16万亿元，全年基本能与2020年的销售额持平。这么庞大的规模面前，说房地产市场难，还有谁信呢？况且，自2015年以来，房价一直在涨，市场对房价的信仰不是一朝一夕能打破的。因此，房地产常被泼凉水。

2、当前房地产的金融属性已经很强，而金融产品的定价对预期管理特别敏感，如股票、期货等。今年房地产骤然入冬，其实就是房地产金融属性的表现之一。之前忽视了预期管理，一抓就死，一放就乱，现在做和说分开，预期管理释放虚虚实实的信号，有助于市场形成理性预期，改变一窝蜂的问题。

当然，做好预期管理，不能光靠虚虚实实的喊话，重要的是需求侧管理。正如刘昆指出，强化需求侧管理，稳定市场预期。

2021年是房地产供给侧改革的大破大立之年，通过三道红线、房贷集中度管理等系列供给侧改革制度，确定房地产供给端调控的长效机制。2022年需要消化和坚持这些制度，没有必要再大力度出台供给侧新政，房地产调控发力点将转向需求侧。

宏观经济学上讲，经济的短期增长是由需求决定的，长期增长则是由供给决定的。供给侧改革是对一个行业生产、流通、分配、消费环节的重塑，属于革旧立新，释放活力的长效政策。根据煤炭、钢铁等行业的经验，一般供给侧改革之后1-2年，会出现产品价格因供给减少而上涨的问题。对于房地产来说，会不会出现热点城市房价上涨问题呢？

尤其是在银行贷款陆续释放，明年一季度贷款冲量等背景下，2022年上半年的房地产市场会不会大幅度波动呢？

这就是要做需求侧管理的原因。

2022年的房地产调控主基调或许就是需求侧管理，在坚持“房住不炒”的基础上，满足居民住房合理消费，构建房地产行业良性循环。

从具体落地措施来看，2022年的房地产需求管理可能但不限于从以下三个方面发力：

1、坚持“房住不炒”，强化稳房价、稳地价预期。正如上述金融部门的表态，稳地价、稳房价、稳预期的政策调控力度和方向都不会变，有违背这个原则的问题出现，一定会重拳出击。

2、托而不举，改善住房贷款矛盾。满足居民合理住房消费，改善需求也在其中，居民购买新房的改善类贷款也会被满足，对于二手房来说，刚需类贷款应该会被满足，改善类贷款需要继续观察。

3、房地产税开始试点，构建需求管理的长效制度。如三道红线等供给侧长效制度出台一样，预计2022年会在需求侧构建一系列的长效制度，例如房地产税试点推行。从目前释放的政策信号来看，2022年新的房地产税试点工作大概率会推行，这将彻底改变试点城市的房地产需求逻辑。