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说起温州的别墅，很多人会向往七都的山水，却舍不得市心的便利。而在汤家桥，恰好有这样一处难得的新纯墅作品。它不张扬，却把市中心最珍贵的低密生活，安安静静地交到了你的手上。很多人买房看重地段，却忽略了土地的“绝版”属性。这里距离市府仅仅1.5公里，距离吾悦广场，滨江万象城，印象城都很近。是真正意义上的城市核心圈。而最让人感慨的是，未来整整十年，这里都不会再有低密度的土地出让了。能在这样的地方拥有一方纯粹的别墅院落，真的是可遇而不可求的缘分。

在温州，真正懂生活的人，往往更看重那些看不见、却摸得着的细节。为了住得更舒展，在做规划时做出了一个不小的决定：宁愿少建30座别墅，也要把更多的土地、阳光和风景还给业主。40亩地只有99户。正是这份舍得，换来了平均超过13米的阔绰楼间距。这意味着，您不必再为邻居的视线而烦恼，每一扇窗都能尽情拥抱清风与暖阳，私密与从容自然流露。

最近几年，市区政府增加了“低密地块”的供应量。但总体来说，区位特别好的项目很少。

2026年之前，我们看到上市的“低密楼盘”，基本位于瓯江口、瑶溪、娄桥、七都等板块，主城区范围内，可以说是“零供应”。

而到了今年，主城区将会陆续出现几个“纯低密楼盘”，包括已经亮相的蒲州板块江山云庐，接下来还有温州中学北侧的“迷你盘”鹭岛湾和绿轴翡翠天地南侧的“老板众筹盘”绿轴壹号。

作为改善置换的“塔尖终极产品”，我们细究之下发现，现在市面上大部分“纯低密楼盘”，都有一个“共性的通病”，那就是：

楼间距小、院子小！

先说楼间距，低密楼盘的主流楼间距在约10-12米之间：

▲温州中学旁低密地块局部楼间距示意，在10.4-10.7米之间。仅供参考，具体请以实际为准

▲绿轴旁低密地块局部楼间距示意，在约10.2-12.6米之间。仅供参考，具体请以实际为准

有些低密楼盘的南北最小间距，只有约8米左右，小于低层10米的规定最小间距。而为了规避规范要求，开发商就用连接体把南北两排连为一体，说成是“同一幢楼”，不受间距的限制。

▲城东某盘总平局部截图

楼间距太小，除了影响合院一楼的日照采光通风之外，还影响合院另一个核心竞争力——院子的尺度。

你看西边某在售盘的南侧院子，我们大致丈量了一下，南院主流进深普遍只有约5-6米。

▲市区某低密院子进深，数据仅供参考，可能存在较大偏差，具体请以实际为准。

五六米左右的院子尺度，是怎样的一种感受？之前航拍的鹿岛甲第、首府壹号院等现房情况是这样的：

鹿岛甲第个别户型院子进深

▲首府壹号院个别户型院子进深

我们现在去看鹿岛甲第、首府壹号院下叠的现房，发现入住率明显比其他房子低，究其原因，很大程度上是因为交付实景与购房者当初购买时对院子的美好预期之间，有较大落差，因而失去了装修入住的欲望。

市区的很多纯低密楼盘，之所以出现上述弊端，其根源在于：在1.0的容积率下限约束下，不牺牲容积率很难做出大间距大院子的高档次产品。由此，许多房源也陷入了“没钱的买不起、有钱人看不上”的窘境。

而许多开发商为了应对这种窘境，给出的办法是：找一套间距大、院子大的楼王产品做样板房，用它来引导购房者下单。

这样做虽然短期能起到一定效果，但是当大区实景呈现、一切所见即所得的时候，就无力回天了。

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正因为市区“纯低密楼盘”普遍存在上述弊端，所以，中楠在年初拿到开发区西单元B25b地块时，首先要考虑清楚的，就是如何才能做出完全不一样的产品？

在分析这个问题之前，我们先来简单看一下地块的区位条件。

板块西侧毗邻绿轴板块，北侧也邻近滨江CBD，距离吾悦广场、印象城等商圈很近，距离汤家桥传统别墅区也仅一公里左右；

地块邻近温州大道、汤家桥等交通主干道，出行便捷；

近几年，周边城市界面更新力度大，城市界面改善的确定性较强。

▲市区在售、待售低密项目区位示意图，仅供参考

地块的区位条件非常不错，而政府给定的容积率为1.05-1.2。按照一般的思路，开发商首先会优先考虑做足容积率，毕竟少一个平方米的面积，开发商就直接损失一万多元的地价。

但中楠这回的设计思路是“反其道而行之”，即优先保证楼间距和院子的理想尺度，以及户型空间的舒适度，在此基础上反推确定容积率。由此，嘉郡合院可售部分的容积率最终只有0.9出头。

也正是因为这样的设计思路，嘉郡的合院，几乎全部是“三联拼”的舒朗组合，拥有更多的边套，也拥有更多的“横向、纵向透气空间”。

▲项目鸟瞰效果图，仅供参考，具体请以实际为准

为了对冲合院减容带来的损失，嘉郡在最北侧一排特地做了5层的上下叠墅，其中：

下叠1层跃2层送6米多的全挑高地下室；

上叠共3层，相当于买两层享三层空间，而且还有超大阳台，空间极其阔绰。单看主卧平面，你就知道是怎样的存在了：

▲上叠主卧平面图。仅供参考，具体请以实际为准

嘉郡除了平衡楼间距和容积率的关系之外，在平面布局上的另一个可称道之处，是对“建筑体块、消防和人行通道的极高效处理”。

对于一个“纯低密楼盘”来说，室外尺度和高层楼盘相比，完全是“在小空间里腾挪”。所以，消防通道等（含转弯半径、回车场）对公共空间、对绿化和院子的挤占，负面影响非常大。

因此，“纯低密楼盘”的设计，必须尽一切可能精简消防场地和交通面积，留出更多的空间做公共绿化和院子。

嘉郡通过反复推敲优化设计，5排房子只做了一条东西贯通的消防通道，且兼顾人行归家动线，同时把小区道路的效率也提升到极致。

▲消防通道标注。仅供参考，具体请以实际为准

通过以上各个环节的发力，换来的成果是：嘉郡约90%房源的楼间距和院子尺度，相比“普通低密楼盘”，有了质的提升。我们来截取局部的一层平面图，测量一下数据就知道了：

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▲局部平面图尺寸等。不同位置数据不同，且数据有误差，仅供参考，具体请以实际为准

5排房子，局部南北最大间距，从大到小分别为约17.6米、16米、13.6米、12.4米。然后对应这些房子的南侧院子，进深基本在约10-13米之间。

上述这样的尺度，对于市面上其他许多“纯低密楼盘”来说，都是“楼王样板房”的存在了。

为了把楼间距和院子的优势发挥到极致，嘉郡的户型，采用了“大面宽、南侧拉平、全落地玻璃、无柱网隔离”的设计。如此一来，一楼阔绰的起居空间和南侧大院子就可以完全融为一体了。

▲建面约350㎡合院户型一楼平面图。仅供参考，具体请以实际为准

部分边套合院，甚至可以做“双首层”的创新设计，由花园直接步入全明采光私享地下空间。地上、地下和花园之间消融边界，这种内外交融的体验感，温州见多识广的富豪们，可能也是第一次见到。

▲示意图。仅供参考，具体请以实际为准

3

中楠嘉郡的室内外空间尺度极为阔绰，小区的档次和审美自然也要有“震撼性的输出”。“大象+蓝调+朴悦”的“天团组合”，分别负责建筑方案、景观和室内装修的设计，我们来看一下带来怎样的效果。

首先是这主入口大门，可谓超级体量的城市未来封面，建成后将成为温州大道“深刻的记忆”：

▲南大门效果图示意。仅供参考，具体请以实际为准

超流体工艺，曲线轻盈舒展，浪浪相叠，如瓯江潮水般滚滚而来。

▲南大门效果图示意。仅供参考，具体请以实际为准

温润庄重华贵的罕见天然红韵奢石，铺陈出约90米的超大门面气场！

▲南大门效果图示意。仅供参考，具体请以实际为准

瓯江的时代潮流里，怎能少了“豪华游艇美学”？嘉郡的建筑，打造的正是“流体游艇舱体式立面”，轻盈简洁又极富视觉张力。

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