上海楼市:刚需的你没明白“0到1”的意义却问房价如果暴跌怎么

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好，曾叔，您觉得支持房子不暴跌的逻辑是什么？

回答：你好，世上最悲催莫过于人家已娴熟地把房地产完成了金融工具，你还在抠巴抠巴地积攒着自己的月供和首付；世上最可笑莫过于超级城市化已经像海啸一样席卷而来，你却仍在四线小城做着靠体制升官发财的黄粱美梦。世上最无情莫过于大城市的房价一波又一波脉冲式的上涨，刚需的你没明白“0到1”的意义却仍在问房价如果暴跌怎么办！

提问：你好，曾叔，今年上海有哪些值得关注的？外环的哪个区域发展空间较大？有哪些建议呢？

回答：你好，2021年上海楼市值得关注的有内环二手房与外环一手新房，内环新房将供应量较少，房子较为稀缺，购房难度大，房价也会更高。在中内环购房的客群主要为改善型，主打大面积的优质次新房将有不错的市场空间。而一些不带学区的老破小，未来流动性会变差，建议尽快出售。外环如嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大新城可选的新房数量相对较为充足，居住环境更加优越，未来发展空间巨大，从政治定位、周边城市利好以及区域内通达性来看，五大新城各有优劣，整体上青浦的各方面条件更为优秀。

在上海买房，重点选择区域有浦东的金色中环（前滩、杨思、张江、金桥、沪东船厂）、临港自贸区、浦西的大虹桥板块、青浦的大虹桥板块、青浦的华为板块，这些区域有政府规划利好，未来房产升值空间也较大。而对于外环的别墅建议尽量规避，房产未来可能流通凝滞，抵押变现能力不足。如果选择二手房，建议尽量选择优质地段的满五二手房。上海楼市调控并不是在降低房价而是减慢房价涨幅，促使房价平稳增长，而购房资格、所需成本会在调控过程中不断提高，建议有购房资格的购房者还是要趁早买房，后期买房会越来越困难。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，最近发布的新的楼市管理通知，这次文件对上海楼市又会有什么样的影响呢？

回答：你好，上海房屋管理局发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，文件补充了上海楼市调控细则，重点从土地地价以及新房限售两个方面进行调控，稳住房价，限制投资客。首先是住宅用地供应与限价。文件要求“强化住宅用地管理，加大商品住宅供应力度”“严防高溢价”“深化完善房价地价联动机制”“商品住宅用地实行限价竞价”，即增加土地供应缓解紧张的供需关系，以及限制土地楼板价溢价以控制新房房价，从开发商拿地时就限制了新房的价格。

其次是新房限售，文件要求“实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签满5年后方可转让”。即一些按照积分入围规则优先摇号的新房，网签备案五年后才可以卖出，这项要求限制了住房流动性，堵住了炒房客房屋买卖获利的途径，对于需要自住的刚需来说问题不大。总体来说，这次的文件对于楼市新房限价有一定的促进作用，能够较好地缓解新房上涨情绪，新房限售对于二手房市场也有一定利好。

提问：你好，曾叔，想用jhl在上海买房，首付300，有没有推荐的板块和小区，谢谢！

回答：你好，首付300万，大概可以买到600到800万。这个总价段大概有两种打法。一种是吃区域能级提升，可以考虑大虹桥、三林、张江南的新房和次新房，因为这些区域都有或者能被辐射到高能级规划，长远看好。但是最近一段时间，因为新房限价，这些地方的二手房都没有很快上涨，所以你如果买的话，要耐心持有。二是买学区房，较好买总价最小的学区房，可以考虑浦东和闵行的双学区房和九年一贯制，民办摇号后，闵行和浦东初中学区房吃香，这个逻辑还能用上三年。虽然有划片摇号的隐患，但大概率还是涨的。

提问：你好，曾叔， 老师想咨询下：闵行，大宝明年九月上小学一年级，对口菜小，但可直接上闵行交大附小，初中，考交大闵分高中。现在纠结是否有必要去徐汇买房，上徐汇的交大附小，初中上徐汇中学或南洋模范，徐汇和闵行初高中升学哪边更有优势？ 徐汇最近的学区房涨价也太高，是否有必要牺牲生活质量搬过去上学？目前2套一大一小，一套2007年66平小房子升值空间感觉不大，对口菜小，目前大概300，现金200，想去徐汇置换600多的学区房，但目前徐汇学区房老破小涨幅有点大，买来是否具有保值增值功能？或置换闵行交大附近对口交大附小和二附中的学区房？闵行这边学区房涨幅比徐汇小点，是否值得投资入手？或买徐汇交大附近的乐山公寓来保值增值出租是否划算？因考虑以后养老离医院近也可能以后要往徐汇住，到时再卖掉置换大一点？ 主要置换目的还是保值增值，不知哪种更好点？感谢！

回答：你好，从升学路径来看，当然徐汇的会更好一点，这也是徐汇学区房涨得快的原因，是否需要牺牲生活品质搬过去，这个没有谁能给你主意，完全取决于你的教育理念。你一定要考虑清楚，你如果买了徐汇，其实一方面是自己的孩子可以念，第二也可以实现资产的保值增值。如果你买的小区一般，也可以只是挂个户口，孩子念书后，直接租房子住。置换到更优质的学区，特别是自己还能用到学票的情况下，是比较好的选择。

提问：你好，曾叔，我想请问一下 上海华新镇的未来发展如何，预算450万以内，看了华新的金茂悦99平和虹桥星尚湾两房三房，单身自住，首套房。

回答：你好，华新的优势是房子相对比较新一些。但是华星这个区位有个巨大的短板就是没有地铁，而且在未来很多年也没有地铁规划。对于这种远郊板块，没有地铁就是一个严重硬伤，所以我觉得它发展潜力有限，并不应该作为排名前列选择。如果一定要买华新的话，考虑金茂悦。你这个预算其实还可以考虑一下其他的区位。比如徐泾，徐泾北城，江桥，九亭的次新二手。我觉得二手性价比更高一些，但是你实在要买新房的可以往九亭，泗泾，赵巷这些有地铁的地方走。其他推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，男方婚前买的房，产证上只有男方的名字，女方名下无房也没有贷款记录，有没有可能在不离婚的情况下，女方单独sfsd买房呢？如果不能的话，感觉现在的限购政策对这种情况下的女方很不利啊，连用公积金的机会都没有了。

回答：你好，不可能。现在的政策的确不合理，因为限购是按照家庭计算的，但是财产又有婚前婚后的所有权归属不同。女方只有加了名字，婚前财产才能算你一半。你可以等等看未来是不是有放松认房认贷后，那时候置换就算首套。

提问：曾叔你好，请问在上海买地铁房，怎么选？

回答：你好，从长远的角度看，买房者的眼光会越来越挑。步行15分钟可到达地铁站的小区，是买房者的优选。已盘点出上海性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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