中南建设的三个消息

房小评 中国房评报道 今天

随着成都等城市释放出“增加房地产信贷投放额度”、“放松对楼盘项目的预售资金监管限制”等好消息，楼市开始走出调控最为严厉的阶段。

尽管如此，“房住不炒”基调不变，开发商无法再走依赖融资发展的旧模式，必须实现经营性现金流健康运转，才能保证拿地-销售-交付这个链条的良性发展。

近日，中南建设释放出三个消息，表明这家公司更适应房地产新形势，向市场传递“软着陆”信号。随着政策转向，中南建设大概率能够平稳过冬。

1、债券如期兑付

11月26日，中南建设(000961.SZ)发布公告，宣布控股股东中南城投解除质押4800万股，占其所持股份的2.32%，占中南建设总股本的1.25%。质押还款资金来源于中南城投自有资金，中南城投资金偿付能力强，不存在流动性风险。

大股东财务健康，上市公司的不确定性就更小。

中南建设自身的信号更明确。11月22日，中南建设如期支付“19中南03”债券年度利息，同时全额兑付选择回售的437.741万张债券。

“19中南03”债券发行总额10亿元，是中南建设年内较大的一笔面临投资者回售选择的债券。在房地产市场不断调整的情况下，中南建设能说服562.259万张债券选择不行使回售权，意味着过半投资者对中南建设未来的发展有信心。

这种信心其实也不难理解。梳理中南建设的债券信息会发现，其今年内仅剩本金约2.89亿元的“17中南02”债券需要兑付。

把时间再拉长到一年来看，中南建设明年只有6月公开市场有两笔美元债到期兑付，合计金额不超过2.3亿美元。偿债压力小，安全性的保障自然就高。

2、销售回款稳步回升

在融资端全面收紧的情况下，预售资金作为房企最重要的资金来源，对于现金流安全至关重要。

从年初开始，中南建设在销售端就开足马力，通过提升自身造血能力加速现金回笼，保障经营安全。前三季度中南建设累计实现合同销售金额1,536.8亿元，同比增长7.4%。被誉为“铁军”的中南营销团队，更是在四季度积极抢收。

在全行业普遍面临销售下滑的情况下，10月份中南建设销售端发力，销售规模环比上涨，达到165.2亿元。与这样规模的销售额相比，中南建设未来一年平均月度偿债金额仅14亿元。

3、史上较大规模交付

当下房地产企业安全与否的显性体现，在于楼盘是否如期竣工交付。

2021年，是中南建设有记录以来，房屋交付量最多的一年，截至目前该公司共实现133个项目，面向超过10.5万户家庭交付，交付批次高达234次。

如此大规模的交付，印证了中南建设的实力。在地方政府严防交付风险的情况下，交付信用越高，企业在严厉监管的预售资金中获得的空间就越大。

南通如东晨园实景图

三个消息接连释放，从销售、经营和交付等环节展现了中南建设迎接寒冬的能力。而这得益于中南建设从去年就主动开始的战略调整——“减负强筋”，努力实现稳健发展。

No.1 提前“防三高”

经营性现金流净额大增95%

作为一家曾经高速增长的房企，中南建设能够迅速适应政策和市场变化，离不开去年提出的高质量发展，以“审慎经营”为指导，适当放慢发展速度，加速去杠杆和三线全绿。

今年以来，中南建设更是推进“防三高”，即针对流动性、杠杆和规模利润带来的风险，进行“先进经营”。

中南建设以预算和资金管理为核心，贯彻以能定收、以收定投、以收定支原则，建立了一整套覆盖投融管退的精益管理方法，确保流动性安全。

今年前三季度，中南建设经营性现金流入约1123亿元，是一年内到期各类有息负债的近7倍，单月平均流入125亿元，远超一年内到期的各类有息负债的月均值14亿元。

中南建设还调整土储策略，规避热点，围绕近核不进核原则，在一二线与三四线城市轮动补仓。前三季度，平均地价仅约4028元/平米，同比下降约17%，为未来利润创造打下基础。期内拿地总额为319.6亿元，仅占销售额的近1/5。

开源节流之后，中南建设前三季度经营活动产生的现金流量净额为13.9亿元，同比大幅增长95.0%，连续四年保持正值。

在融资端被严格限制之后，中南建设依靠自身经营实现现金流安全，为回购债券提供了保障，也实现经营模式的稳健过渡。

与此同时，中南建设加速去杠杆，第三季度有息负债大幅减少130.3亿元。截至三季度末，有息负债（含期末应付利息）637.3亿元，占负债总额的比例仅为21.35%。

过去三年同期，中南建设的有息负债分别为579.4亿元、699.2亿元、799亿元，今年去杠杆、降负债效果显著。

中南建设的负债结构也更加合理，非标融资减少。三季度末有息负债中，银行贷款占比约61%，非银金融机构贷款占比约25%，债券占比约14%，这使得中南建设的债务风险进一步降低。

随着现金增厚，负债降低，中南建设距离2022年实现“三道红线”全绿又近了一步。

三季度末，该公司持有货币资金约230亿元，是一年内到期的各类有息负债的近1.4倍，扣除受限资金之后的现金短债比为1.08；净负债率为77.61%，比上半年末下降17.66个百分点；扣除预收账款后的资产负债率为75.81%，比上半年末下降1.61个百分点。

“先进经营”帮助中南建设以更加稳健的财务状况，应对全新的房地产形势。

南京中南熙悦实景图

No.2 四季度销售打响头炮

两到三年实现经营再平衡

在房企融资性现金流遭遇严控的情况下，中南建设从今年初便开始紧抓销售，通过自身造血能力，加速现金回笼。

在确保常规新盘和续销住宅项目去化的同时，中南营销团队统筹新旧项目，拉通战区内部资源，找补整体业绩，逐个击破，同时聚焦拉升车位、商业项目的去化效率。

如中南建设西南区域公司前三个季度几乎每月都能超额完成集团指标。

在这样的冲劲下，中南建设前三季度累计销售金额同比增长7.4%，1-10月实现1,702.0亿元的佳绩。其中，一二线城市销售金额占比41%。城市能级逐步提升让中南建设平均售价同比增长2.9%达到约13759元/平米。

到了冲刺业绩的第四季度，中南建设提出“抢首开，稳续销，快断尾，去库存”12字策略，全员进入最后抢收时刻。各区域根据实际情况，借助线上营销、双十一活动，甚至每日无间隙关注友商动作，倒推自身较佳入市时间，以各种方式推动成交。

这才有了中南建设10月份销售额环比提高28.6%，打响第四季度销售头炮。

随着各城市按揭贷款的放松，中南建设的销售端可能带来更充沛的现金流入，进一步改善公司现金流。

中南建设并不只着眼于短期的销售，而是看到房地产行业正处于动态再平衡的过程，随着行业出清和发展逻辑重构，活下来的企业可以分享更多这个10万亿以上规模的大蛋糕。

因此，中南建设在“缩表”的同时，也在摸索长期主义发展的再平衡之道，预计用两到三年时间实现经营再平衡，并且为此制定了一个三步走目标：

排名前列步是力争在2022年内实现“三道红线”全绿；

第二步是在收入端挖潜存量，支出端审慎投资，结利端平稳释放；

第三步是谋划“三个先进”的长远发展。

上文已经阐述了中南建设如何通过“先进经营”加强企业能力，实现“软着陆”。接下来我们说一说，中南建设如何通过“先进服务”和“先进建设”实现长期发展。

镇江中南上悦诗苑实景图

No.3 开启第二增长曲线

房地产全周期价值链

作为建筑行业起家的房地产企业，中南建设正在探索提质、增效、减人、减碳等新型建设业务场景和EPC建设模式，营造“先进建设”能力，并凭借自身积累的经验和品牌影响力，扩大代建领域的业务。

中南建设西郑区域目前已签约6个代建项目，业主方不乏政府平台公司、企业等多元主体，而山东、江苏等区域公司也将扩大管理输出型业务，提供综合解决方案，参与更多城市基建、城市运营业务。

房地产代建毛利率较高，又是轻资产业务，适合中南建设的长期发展。尤其是与地方政府合作，可以利用自身优势打开一片广阔的市场。

而随着中南服务的上市，中南建设的“先进服务”将进一步升级，更多反哺中南建设的产品。

在中南建设看来，除了经营上的优化，产品和服务同样是企业重要的竞争力。

今年，中南建设推出了“美好立方”行动，其重点是在交付之前主动向业主展示社区品质，对建筑的“表里如一”、“真材实料”、“精工品质”进行拆解展示，并对社区各类服务进行预演。

苏州春风南岸 美好立方开放实景图

通过在交付和服务上的精进，今年中南建设133个项目，超过10.5万户家庭的交付行动之中，业主总体交付满意度上升。根据赛惟调研，镇江中南上悦诗苑项目，已交付业主满意度更是高达100%。

在交付难的房地产行业，中南建设的产品力和交付力进一步提升，赢得更多来自消费者和市场的信心，为未来中南建设的长期主义发展加分。

投资、建设、开发、运营、交付和服务，中南建设进一步完善房地产全周期价值链，在房地产寒冬之后，构建起第二增长曲线。