新房渠道费已低至0.9%

原创 房小评中国房评报道 今天

昨天深夜11点，某渠道员工小张还在通州某老小区发传单。北京的深秋深夜，已经很凉了，按照公司规定，小张还要穿半袖和裙子，并且每个小时都要上传一张自己工作状态的照片到工作群。

到老旧小区扫客，一般都是男女两人搭档，小张的搭档小李负责到各家各户门口插传单，小张负责往小区所有车辆的挡风玻璃上放楼盘宣传页。

即便如此辛苦，他们每个月的底薪也只有3000-5000元，如果这个月不开单，底薪还会被扣罚。

即便卖出房子，提成也要经过层层克扣，等待很久才能拿到。有时候人都提出离职了，提成还没拿到手。

好在现在渠道行业已经是“盗亦有道”，大家都比较讲规矩，正常情况下，开发商不会赖渠道佣金，渠道也不会赖一线经纪人的佣金，否则口碑坏了，大家就都不跟它玩了。

有点规模的渠道公司手里都有黑名单和白名单，而且是动态更新的，一旦某家开发商赖账，同行就会互相通报，大家都不跟这家开发商合作。

去年，某中介和某央企的一个项目合作，双方发生纠纷，这家央企仗着势大想赖账，双方甚至对簿公堂。直到这个项目新一期要卖房时，这家央企才发现市场上的渠道公司都不跟它合作，才意识到之前草率了，赶紧将事情解决。

渠道们靠着紧紧抱团，才能勉强不被开发商赖账，但这也是“防君子防不住小人”的做法。很多时候，开发商拖欠甚至赖账，渠道公司根本毫无办法，而且一些渠道公司为了生存，也会背弃道义，偷偷和不讲诚信的开发商合作。

某粤系开发商为了孵化营销公司上市，推出了垫佣服务，仗着财大气粗，几十亿元砸下去，收买了一大批渠道公司。但是今年，这家公司现金流也难以为继，不再给营销公司大规模现金支持，而营销公司尚处在上市前冲刺规模的阶段，去年疯狂跑马圈地搞了很多单子，今年垫款中止，迅速萎缩，很多渠道公司的佣金结不出来，又是一地鸡毛。

就连渠道和代理行业较大的企业易居，今年上半年也因为恒大等部分客户拖欠佣金，导致亏损了15亿元。

拖欠甚至赖账，已经成为渠道公司生存的较大考验，而下半年，这一风险还在持续发酵：

1、开发商出问题拖垮渠道公司。

今年几家大型开发商现金流出问题，直接拖垮了多家中型渠道公司。开发商资金出问题，渠道佣金结算不出来，而前期垫付的佣金和人员费用成本都要渠道公司承担，渠道公司扛不住，就被拖垮了。前文提到易居被恒大拖累的案例，其他就不赘述了。

2、按揭贷款政策变化影响结算。

由于多个城市按揭贷款额度不足，导致客户贷款审批周期太长，渠道的佣金结算周期也被拉长。有的渠道公司垫资比较多，资金使用成本较高，现金流扛不住，也被拖垮了。

3、开发商利润降低导致渠道业务难做。

由于集中供地政策导致项目利润微薄，现在开发商开盘首期一般不舍得用渠道，都是自销，确实卖不动了再上渠道。这样渠道接手时，销售难度已经不可同日而语，原来的汉堡包变成了冻得生硬的窝窝头，销售成本无形中增加了不少，卖房成绩也很差，很多渠道公司就做不下去了。

4、渠道费大规模降低。

同样是开发商项目利润降低，导致渠道费被严重压缩，虽然个别销售难度很大的项目依然有2%-3%的渠道费，但是集中供地的项目渠道费已经普遍被压缩到了1%左右。

前不久，北京排名前列集中供地项目入市，渠道费只有0.9%，创下了北京渠道费的较低纪录。即便是这样，渠道公司们也得争着干，因为接下来的项目渠道费率可能会更低。

大家不由得感慨：两三年前，链家做新盘销售的渠道费率是不低于2.5%。因为对于链家来说，代理新房销售和代理二手房销售都要依靠中介店员，而这些店员卖二手房拿到的佣金大约是2.5%，如果新房渠道费率低于这个标准，经纪人也不会力推新房，还是引导客户去买二手房。

今年下半年，受二手房贷款限制等因素的影响，二手房成交量迅速下滑，9月份北京二手房成交量预计比8月份降低21%以上。

昨天，又有消息称，海淀区拟对区内29个重点小区二手房交易设置指导价，指导价和目前售价差距甚远，对于超过指导价的房源中介不许挂牌和销售，否则就会对中介进行处罚。

如此一来，二手房的日子更难过了。

所以，有着“渠道之王”美称的链家都不得不低下头来，接受开发商0.9%的超低渠道费！