金融委会议影响有多大?股市涨,土拍“熔断”

原创 房小评 中国房评报道 2022-03-19 10:58

房子是“面包”，土地就是“面粉”。

开发商对拿地的研判通常会考虑当下和未来的市场情况，开发商积极拿地的信号就是房地产市场回暖的先兆。

尤其是当前最缺乏信心的时候，开发商（尤其是民企开发商）敢于拿地，在哪里拿地，对整个市场来说都是值得研究的敏感信号。

国务院金融稳定发展委员会稳定资本市场、房地产市场的会议刚开完，整个市场关于“政策底”的共识已经达成，就看哪个城市的土拍市场给力，先来一发回暖的信号弹。

3月16日，福州举行今年排名前列次集中供地，结果很惨淡，全场可以用“流拍”做主题词。

福州计划出让17宗地块，起拍总价164.35亿元，结果只卖出去12宗，关键是最能卖钱的地块没能卖出去，整体只卖了66.27亿元，仅相当于计划出让总价的一个零头。

福州作为省会城市，在政府让利之后，今年排名前列次土拍仍然延续颓势，这对整个市场的信心是一个打击。

3月17日，合肥举行今年排名前列次集中供地，又吸引了全行业的目光。

要知道，自去年楼市供给侧改革以来，土拍市场就以流拍和底价成交为主。如果说一线城市的部分地块还有大型央企、国企抢着拿的话，省会城市为代表的二线城市土拍市场则没有这么好运，基本靠市场决定。所以，二线城市土地市场是否能有起色，是整个市场复苏的温度计。

合肥去年第二三批次供地也比较惨淡，不断出现流拍和底价成交。例如去年第二批次集中供地，原计划的17宗地，有9宗提前流拍，仅剩8宗成交。

按说，合肥的楼市底子很好。

2021年，合肥GDP达到1.14万亿元，同比增长9.2%，超过全国平均增速，常住人口逼近1000万人，新增人口在长三角城市中排名第三。

这两年，安徽人口回流的现象比较突出，合肥作为安徽省会，人口机械增长迅速。新型显示、集成电路、新能源汽车等高新制造业为合肥提供了强劲的就业支撑，合肥成为人口和产业双增长的省会城市，房企投拓人员送其外号：“小杭州”。

可就算是“小杭州”，2021年合肥楼市和土地市场还是一直上演“双跌”的尴尬局面。除了土拍市场的流拍和底价成交，楼市销售从表象上看，也是凄凄惨惨——

从新房供应来看，刚刚过去的2月份，合肥共有滨投陶然里、中海熙园、乐富强湖光秋色、华宇锦绣花城、高速中央公园、萃语云筑、翡翠天际、锦绣云庭等多盘入市。除滨投、高速之外，无盘达到摇号要求。受近一年的调控重压影响，合肥各大区域普遍去化不佳，连滨湖都不能幸免，正常首付、直接上分销……

3月初，合肥新站某盘登记，刚需、非刚需加在一起，也才四五个人……

所以，这次合肥的2022年排名前列次集中供地，政府也是下定了决心，拿出了诚意，推出地块的质量很高，连在去年最难的时候都没舍得拿出的地块，这次也挂出来了。

据说，合肥这次挂地吸引了100多家开发商关注，有的央企开发商还将合肥的拿地上升到了集团战略层面，就连身陷国外机构恶意做空的旭辉，老板也亲自去合肥看地了。

所以，合肥这次土拍，是惊动了整个房地产圈的大事儿，在如此“天时地利人和”的加持下，合肥土拍结果关系整个行业的信心。

结果，合肥土拍不负众望。

合肥这次共出让32宗地块，起拍价264.46亿元，其中15宗在出让前夕由拍卖改为了挂牌，仅剩17宗继续出让，再加上2宗租赁用地，共有19宗土地在3月17日拍卖。

当日17宗地块全部溢价成交，其中有15宗土地报价触及上限被“熔断”，进入了竞品质阶段（类似于北京的竞高标准商品住宅建设方案），最终结果要过几日才能出来。

至此，合肥终于告别了流拍和底价成交的命运，整个土地市场的“排名前列把火”算是烧旺了。

不过，合肥土拍的结果，是否能代表整个土地市场的回暖？这点目前还有争议。

保守派人士认为：

1、这是政府让利的结果。

如上所说，这次合肥政府拿出的地块优质，如省政府旁的滨湖地块吸引了23家企业竞争。

政府定价低，肯让利，这次地价和房价比均在0.6以下，企业有充足利润空间。

调整了高品质建设方案，减少企业成本，专门将高品质方案的打分标准做了优化，将二级以下开发商资质分值调整为4分，与一级开发资质相差仅1分。

降低了保障性住房配建比例，减少捆绑配建地块的数量，增加地块吸引力。

2、冷门地块被提前下架。

这次合肥原计划出让32宗地块，开盘前缩减到了19宗，如果将原先那13宗地也推出，可能会出现流拍，这是挑选后的供地结果。

3、低流速、高库存区域地块无人问津。

如瑶海区02和03号地块以及庐阳区01号和04号地块都无人报名，尤其是新盘集中、库存压力大的新站高新区01-06号地块均无人报名。

所以，这次合肥土拍并没有看上去那么火热。

不过，乐观派人士不这么看，他们认为：

1、合肥楼市底色不错。

据中指研究院的数据，2月份合肥新房价格环比上涨0.16%；1-2月份，合肥商品房成交面积89万平方米，同比下降8%，这在长三角城市仅次于南京，算降幅较低的。

1-2月份，商品住宅新批上市面积只有38万平米，同比下降36%，环比下降57%，而销售面积是89万平米，整个城市的去化面积大于新增供应面积，处于去化较快的状态。

其次，从库存上看，合肥1月底可售面积462万平米，环比下降9.92%，同比下降14.26%，合肥近五年的库存较低位是458万平米，去化时间只有6个月，合肥近五年的去化时间较低位是5.3个月。

可见合肥库存正处于历史低位，有的板块开盘就售罄，除去新站等前期新房供应过多的区域外，整个合肥的楼市库存、流速都不错，属于开发商目前最青睐的高现金流城市。

2、供地时机选择得对。

去年合肥第二三批次集中供地，政府也不断推出让利政策，但是彼时土拍市场就是乏人问津，因为那时整个房地产行业还在供给侧改革的高潮阶段，开发商都无心拿地。

今年排名前列次集中供地的时候，“政策底”共识已经达成，开发商有拿地意愿。

最主要的是，此时仍然财务健康的开发商有银行给予充足的信贷，有资金拿地，只要是现金流好的城市，央企为主的开发商都在积极拿地。

3、拿地企业结构显示出信心。

值得关注的是这次参与合肥拿地的开发商中，除了央企、国企外，更多的是民企和本地的城投公司、区域型龙头房企。

例如，央企有中海、华润、招商等；地方国企有合肥城建、徽创、皖投等；民企有龙湖、旭辉等；区域型龙头房企有尚泽、文一、新锦成、伟星、融翔等。

这么多民企和区域型房企参与，说明合肥此次供地的吸引力足够大。另外徽投、合肥城建等本地城投平台企业参与，说明这些平台公司有充裕的资金想投资房地产，这是合肥这样的二线城市未来房地产市场的主要玩家。

省会城市土地市场有一群现金流充裕的新玩家在入场，这会推动省会城市为代表的二线城市土拍市场止稳回升。

4、单地块竞争烈度强。

本次合肥供地的一个看点就是热点地块的参与企业数量非常多，竞争很激烈。

例如，蜀山05号地块9家竞品质、庐阳02号地块5家竞品质、滨湖01号地块8家竞品质、蜀山03号地块3家竞品质、经开05号地块8家竞品质，最夸张的是滨湖04号地块，足足吸引了23家房企争抢。

这说明经历了观望之后，土拍市场有钱、有实力参与的企业依然非常多，尤其是本地区域型房企的入局，更是省会城市为代表的二线城市土地市场的一个看点。

房小评认为，合肥这次土拍出现了“熔断”的情况，显然不是仅仅靠“政府让利”这个理由能够解释的。

如上所述，合肥城市底子好，加上当前“天时地利人和”的因素共同作用，使得合肥的土地市场走出了阴霾。而全国像合肥这样的城市还有，这些城市的土地市场也会逐渐复苏，这是一个明确的趋势。

当然，我们也应该看到，合肥本地市场出现了明显的分化，有的区域开盘就售罄，有的区域降价也卖不动。

这跟全国的城市分化情况一样，未来的楼市就是分化的市场，不能因为一些地块被热抢就判断整个市场都会回到去年同期水平，也不能说这个市场上买房需求都消失了，没人买房了。

综合来说，日前金融委的会议表态是这轮房地产周期全面触底的信号，未来“政策底”向“市场底”的转化，虽然是分化性的，但是依然会在一些城市和地区出现很明显的复苏信号，有的地方“小阳春”已经来临。

如果非要拿今年和去年同期做对比，房小评必须说去年1-2月份的行情是历史顶点，不可再现。

就如昨天北京下的这场雪，和去年那场一样吗？