11宗1018亩:西咸待拍地会不会再出“爆款”?

9月27日，西咸新区再度挂出11宗建设用地，共1108亩，将于10月18日至11月2日进行网上挂牌出让。

这次待拍土地来自沣西、空港、秦汉和泾河四个新城，从地块所在位置看，都是区域重点发展板块，地块特性相对优质。

一个值得关注的焦点是：在当前态势下，能否再出“爆款”出现？

西咸新区本次待拍的土地，没有实行“定品质、定房价”，但在竞拍规则上，有不小的变化：

一是采用“较高限价+摇号”的方式确定最终的竞得人。

这也是西安今年第2次集中拍地采用的形式，即有多家参拍企业在网上竞价达到设定的较高后，不再接受报价，转为公开摇号确定竞得人。

如果，只有一家达到较高限价，那就无需摇号，直接竞得该地块。

二是地块的较高的溢价率控制在15%以内。

注意了一下，本次待拍的土地，溢价率都控制在14.3%-15%之内。溢价率不超过15%，和西安今年第2次土拍类似。

控制溢价率虽然有助于良性竞拍，以及控制地块成交价，但不等于说楼面地价就低了，还得看地块的起始价（起拍价）高低。

本次待拍土地中有几宗起始楼面地价并不低，如空港较高达约6900元/㎡、秦汉较高约7750元/㎡、沣西较高约12900元/㎡、泾河较高约6880元/㎡，接近或超过区域楼面地价的历史较高水平。

三是对竞买人的资金来源有明确限定。

西咸本次土拍公告中，对参与地块竞买人的资金来源做出规定，并且要求有定点会计事务所出具的购地资金来源审计报告：

参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保；购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金、不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款、不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款、不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

这一方面对竞拍人的资金要求设定了更高门槛，考验竞得人自有资金实力；另一方面也是为后续项目建设，防范出现意外，设定了初步的“防火墙”。

四是不允许同一个企业下的多个子公司参与竞拍。

西咸本次土拍公告明确：同一企业及其控股的各个公司不得参与同一宗地的竞买。

这就意味着今年4月份西咸土拍出现的华润、中海等调动全国多个平台公司参与竞拍的情况将不再出现。

这回大家都是一个企业就一个公司参与，谁能最终竞得，看实力、运气和手气。

虽然，有少数地块设定了“苛刻”的条件，实际上是“定向拍卖”，但有更多地块是自由竞拍，从地块特性看，算是优质的，会不会出现“爆款”？

这是本次土拍非常值得关注的一个焦点。

从地块分布看，西咸这次推出的地块都在目前区域发展较快、基础较好的板块：

泾河的两宗地位于乐华欢乐世界附近，有泾河生态、西咸泾河黄冈学校、陕师大办学的泾河三小等，生态、教育、交通条件比较好，周边已聚集阳光城、金地、曲江荣华等一众房企项目，近两年曾出现楼面价区域新高的地块。

空港的三宗地位于都市生活服务板块，目前有地铁14号线、绿地空港会展中心综合体、空港中央公园和实验学校等在建，是区域目前规划配套齐备、发展较好进度较快的一个板块。

秦汉的三宗地主要分布在渭北和塬北两个区域重点发展的板块，虽然配套目前差一点，但在去年和今年的土拍中，曾出现楼面价在8000元/㎡以上和1万/㎡左右的明星地块。

如果按照上半年的态势，出现“爆款”是没有疑问的。

但是下半年态势发生了变化：

一是杭州10宗地全部出现流拍，此股凉风是否影响西咸？

二是目前房企普遍“钱紧”，本次西咸11宗待拍土地，有10宗地的挂牌起始价在10亿元以上，有多少企业做好了充分准备？

三是市场出现“凉意”，行业发展面临转向，趋于谨慎的房企们，有多少对趋势能把握得比较准，从而能“赌对未来”？

如果说，以前的“爆款”多少有些大势向好无需担心的话，那么，在当前及未来态势下，如能再度出现争抢中的“爆款”，恐怕才是真正的勇者。