泛海国际1号地块今年入市?限竞房成了“陷阱房”?

1 · 泛海国际项目1号地块——预计今年入市

泛海国际项目1号地块位于北京市朝阳区核心位置，在东四环东侧，泛海国际一期北侧，毗邻朝阳公园。

泛海国际项目1号地块是2019年由融创中国以125.53亿元人民币收购，包括北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目。

1号地块东侧的泛海世家

其中，北京泛海国际项目1号地块总占地面积约为7.52万平方米，总建筑面积约为66.85万平方米。

经过规划及调整，泛海国际项目1号地块地上建筑规模约36.6万平方米，其中，住宅26.5万平方米，配套、商业及办公10.01万平方米，人防0.1万平方米，建筑高度100米。

网传，此地块住宅定位融创壹号院产品线，户型比海淀树村的要好，除了210㎡和290㎡，其它户型还不得而知，一共四栋楼，预计销售价格12万左右。

位置示意图

泛海国际1号地块延续泛海国际社区的精品高端范儿，打造融创壹号院产品系。而壹号院系，被业内人士称为“可能是中国较好的产品系......”（更多项目信息可私信获取）

地块交通便利，虽然距离6号线十里堡站、10号线团结湖站、14号线朝阳公园站在2-4公里不等，但自驾方面，能很方便通达姚家园路、星火路、辛庄南街、姚家园中路、东四环路、机场高速、机场二高速。

地块教育配套也很强悍，泛海幼儿园、府学小学、华中师大附属中学就在社区内部，业主孩子上学非常方便（具体升学规则遵照市教委规定）。

府学小学朝阳学校

地块周边环绕CBD、燕莎、丽都、朝青四大商圈，区位条件十分优越，公园、休闲、美食、娱乐、购物应有尽有，而且仍在不断的完善升级。

医疗配套方面，有北京朝阳医院、北京妇幼保健医院、五洲女子医院、华信医院等。

朝阳公园是北京四环内较大的公园，生态环境优质，也是一块风水宝地，文化、休憩、娱乐皆宜。融创壹号院地块与朝阳公园仅一四环之隔，占尽天时地利，难怪受关注度持续爆表。

我们前几天去工地转了一圈，也给大家拍了照片和视频：

，时长02:42

此地块预计今年入市，你期待吗？

2 · 限竞房成“陷阱房”？北京限竞房维权率达90%

今年的315维权日，楼盘业主维权依旧是重头戏，而北京限竞房中铁建国际公馆的业主们，更是写了长达27页的维权诉求信，引众人围观。

总结业主诉求信，关心的问题，大致可以概括为这几点：

一、施工进度严重滞后，如期交房打个问号

公开资料显示，中国铁建国际公馆为2018年10月拿地，2019年11月开盘，预计今年10月交付。

据业主介绍，因中国铁建与施工方纠纷导致楼盘停工近10个月，如今仍有楼栋未出地面。“7个月的时间内要完成出正负零、主体结构、封顶及内部装修。”业主对中国铁建国际公馆的交付质量表示担忧。

二、肆意减配、降低交付标准，新房“货不对版”

中铁建旗下开发商，在销售时宣传的是“国际系”的中高端产品。结果，距离交房日期只有8个月的时候，开发商代表才告知业主公区交付区分“高配”，“低配”，只有150平户型的公共区域才属于“高配”，首层及标准层的电梯厅的墙地面均贴瓷砖，而低配区域，只有首层贴砖，其他楼层电梯厅均为大白墙。

三、地库为水泥，公区大白墙

“目前我们了解到的交付标准，都是开发商代表在群内回复的。”业主表示 ，开发商回复称中国铁建国际公馆公区敞开式楼梯间地面均贴瓷砖，封闭式楼梯间全部为水泥踏步+大白墙，车库是水泥地面。

而这样的交付标准不仅与其他城市的国际系差异较大，在同一区域的其他限竞房中也属于“较差”的存在。

3月11日中国铁建国际公馆微信公众号发文称，将与业主代表在3月20日进行面对面商谈，答复以下问题。

期待问题能得到圆满解决。

什么是限竞房？

就是通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房。说白了，就是防止开发商炒地进而推高房价的一种调控措施。

但事实上，限竞房采取的限价原则，一定程度上压低了房价，但开发商的利润也因此被摊薄。

有媒体曾经做过测算，周转顺利的情况下3%-5%，是大部分限竞房能拿到的最终利润。而一旦销售周期被拉长，那么很多限竞房就要在亏损的边缘游走。

可以说，为了尽量保住微薄的利润，在满足建筑规范的前提下削减成本，已经成为开发商的不二选择。

从2019年到2021年，随着限竞房的陆续交付，业主维权事件也没有间断过。

小编列一些北京有代表性的限竞房业主维权事件：

瀛海府

2020年6月26日，北京排名前列限竞房瀛海府业主集体拒绝收房，并发生维权事件，包括小区噪音，小区绿化，圈占绿地，小区路面阻挡，建筑质量等多个问题，都对业主们收房影响很大，最后业主们集体决定，拒绝收房，并向多个政府机关举报中海的各种违规。

万和斐丽

大片的绿地规划均布局在低密度产品附近，分别不均衡，而高层项目出现在临街、边侧的尴尬位置，而且高层项目交付装修品牌不明了，公共绿地面积也出现缩水。

华萃西山

有业主爆料，房子出现了大面积出现渗漏，房顶漏水，地暖漏水，墙面渗水，地库也同样漏水。雨水变成了溪流，在楼梯间、地库里汹涌奔腾。大雨还导致了回填区域地面塌陷，楼体外立面脱落等严重质量问题。

金地悦风华

据小区业主反映，项目空调架破坏了防水层，导致建筑外立面起泡不平，屋内施工与承诺户型不符等多处质量问题。

葛洲坝紫郡兰园

交房标准进行了变更，开发商私自改动交房标准，公示的合同内容进行了修改。

颐璟万和

因交付标准货不对板遭到多名业主投诉。

金隅金麟府

小区发了“洪水”，导致业主刚装修的房子被水泡坏。按照业主说法，开发商工作人员向其确认“漏水确为空调井渗水点向室内渗水造成的”。

和悦华玺

维权的槽点是：漏水、房不对版！品质太低了，跟市面上主流的商品房新盘差距太大，离宣传册上所说的“和悦华玺，坐落于北七家的墅境洋房作品”的定位，更是隔着十万八千里。

北京新房前销冠

一期总交付726户，有678户报修电短路、跳闸，考虑到存在未入住情况，应该是线路设计不合理造成。有业主爆料，维修过程中发现，自家的电线竟然去对门绕了一圈。

目前二期已经曝出房屋设计缺陷，不具备安装热水器条件等问题。

丰台某央企项目

强行捆绑高价仓储，仓储均价高达6万/㎡，几乎赶上了项目6.2万/㎡的售价；小区减配明显，入户大堂仅1.2米宽度，双人无法行走，单元门内逼仄压抑；入户门质量低劣，据说淘宝零售价只有900元；水管老旧，外墙为低价涂料；违规占用公共空间，绿化率不足30%等等。

另外，华樾北京、旭辉城、华润未来城市、中海云筑、山屿西山著等限竞房项目也多多少少遭遇了业主维权，多集中在延期交付、楼房质量问题、货不对版、减配问题等等。

据不完全统计，北京限竞房维权率达到了90%。

从以上维权事件，我们也得出了一些结论：

1、2017年至2021年，限竞房处于1.0时代，单纯的“限地价、竞房价”，自2021年实施集中供地以来，土地竞拍规则的多样化，也标志着北京市限竞房将进入2.0时代。

2、除了可能出现的品质倒退，为了节约成本，开发商“能简则简，能减则减”的现象可能会越来越普及。开发商需要面临的抉择是，减配增利润？还是为了品质不惜成本？

3、限竞房受制于利润，买房人则受制于选择有限以及限竞房（现在叫共产商品房）越来越突出的性价比，因为价格真的很便宜。比如，打折后8万多的海淀树村，6万多的朝阳豆各庄，7万的朝阳崔各庄、王四营等。

4、买房是人生头等大事，需要找专业人士指点迷津。买房人不要为了价差和捡漏，承担将来交付时大概率会面临的风险。