北京新宇宙中心!这里为啥成了2022最热刚需板块?
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前几篇内容，有粉丝让房叔分析一下大兴的刚需新房。
正好最近，房叔发现群里大伙儿对大兴西红门板块的讨论度非常高。
据房叔了解，上周末西红门板块的某新盘，更是出现大排长队的景象。
所以，今天房叔就来说说2022北京最火热的刚需板块，6W+西红门到底值不值得买？
要说最近西红门板块之所以火热，除了一直以来作为南城主要商业支撑的荟聚购物中心。
从今年开始正在落地的西红门山姆和新光界，也让整个西红门商圈加速爆发。
所以也有不少看好西红门的人，称这里是北京新宇宙中心。
而这些商业配套建成后，无疑将是整个南城商业配套最发达的板块。
再加上西红门的环线位置，处于4-5环之间，是整个大兴唯二的五环内板块之一。
纵观全北京五环内的新房稀缺性，也确实是卖一套少一套，并且价格高不可攀。
当西四环外早就卖到了7W+，北四环外10W+还抢不着，位于南四环外6W+的西红门就有些让人觉得真香了。
而目前西红门东板块的大片空地，意味着未来会有十几个楼盘陆续入市，成为整个南城少有的新盘组团发展地块。
此外，在教育配套上，西红门东还将引入北京四中和黄城根两所学校。
尤其是今年19号线南延确认过西红门东之后，西红门橡树湾更是一个周末就卖出68套。
正在落地的商业配套，已有规划的地铁、学校和医院，再加上组团入市的楼盘，让人对未来西红门东的城市界面非常看好。
所以，这里自然而然短期内成了备受刚需追捧的热土。
那么目前整体西红门东板块的新房到底卖得如何？房叔也来盘一盘。
今年，西红门东有两个商品房项目开盘，分别是3月开盘的西红门橡树湾和8月末刚刚开盘的壹品兴创·御璟星城。
另外还有两个早就开盘的限竞房项目有少许尾盘新房。
因此已经销售了7个月的西红门橡树湾，现在妥妥地是西红门东的新房代表。
从销售端的情况来看，西红门橡树湾的确是屡登月度前十销售榜单。
刚刚过去的9月，成交套数仅次于天坛府，一定程度上代表了南城刚需的热情。
但西红门橡树湾分为东西两区，总供应套数高达1588套。
从网签数据来说，截止9月22日，已经签约427套，网签去化率为27%，仍有大量库存。
那么与其他长安街以南6-7万的新盘相比如何呢？
丰台科技园板块的首开先进建工·熙悦晴翠，指导价6.8W，开售7个月网签率2.7%
石景山古城板块长安润璟，指导价7.48W，网签去化率4.6%
石景山古城板块中海云霆，指导价7.48W，网签去化率23.4%
同为南城板块正面PK，西红门确实显现出了最热刚需板块的热度，甚至赢过了部分城六区新盘。
但如果将目前大热的两个刚需福地，南城的西红门&北城的昌平南，做一个横向对比。
昌平南的代表项目的网签去化率如下↓
奥森春晓，指导价6.3W，2021年10月开盘，销售7个月去化率37.26%
北清云际，指导价6.3W，2021年10月开盘，销售7个月去化率59.56%
硅谷one，指导价5.4W，2022年5月开盘，销售5个月去化率14.2%
可以看到，西红门橡树湾的去化情况还是远低于昌平南的两个网红盘。
仅仅赢过了距离地铁站3公里开外的硅谷ONE，但要知道西红门橡树湾主打的可是未来的地铁盘。
更直观一点看，同为华润的橡树湾，北边的北清橡树湾8月开盘，首推劲销27.8亿、478套；
而当初的西红门橡树湾仅为19.54亿、286套。
可见尽管是南城刚需热土，但是比起北城大热的昌平南，还是稍显逊色了。
在了解完西红门新盘的销售情况后，其实不难看出虽然优势明显，但买房人还是相对冷静。
尤其在长久以来北京购房买北不买南的固有想法下，到了真金白银上场时大伙儿还是迟疑了。
其实不难理解，目前西红门板块的较大弊端就是，地铁、学校、医疗都仅仅处于规划初期，也就是现状是一片少有。
而对于板块规划来说，能落地的叫配套，落不了地的叫画饼。
但要是说配套何时能落地，其实谁也说不准。
目前地铁19号线南延计划27年开始修建，实际上可能30年能坐上就不错了。
说句大实话，没准儿下一次您换房时，家门口儿的地铁还没开通。
所以关键是，您能不能等得起。
并且，未来随着西红门新盘陆续入市，整个板块的新房都会处于数量井喷和产品内卷状态。
房叔虽然说过，新房内卷，把产品卷得更好，对于购房人来说是好事儿。
但是同一板块内过多新房入市，一时间市场供过于求。
如果楼市还是不温不火，为了加速清盘很可能会出现新房降价销售的情况。
对于这一点，已经上车西红门的购房人，要做好心理准备。
而对于继续观望的购房人可能会有捡漏机会，但买了的人当然不希望还没住进去自己的房子就降价销售。
所以这也是为什么今年华润在第三次土拍拿地西红门地块时，会出现少有的联合拿地情况，为的就是控制市场销售节奏。
所以，对于西红门东板块，房叔认为虽然价格有一定诱惑力，但明显配套处于少有状态。
并且短期内无法兑现，如果是对配套完善性有较高要求的人，那么千万不要轻易购入。
但如果是十年以上长期持有，对于整个板块的未来发展，还是有看头的。
比如，现在的新老北苑板块，虽然一条小清河之隔，但是组团发展的新北苑均价要高出3W左右。
所以，当西红门东板块发展完善之时，对比一条京开高速之隔的西红门西板块，在价格上还是有更多想象空间。
但同样问题也在于，新北苑是明显的望京改善外溢，支撑人群是高薪的互联网打工人。
而西红门板块的支撑人群显然是不同的，未来是否会有人持续接盘？
这一点具备不确定性，还要看未来十年南城的发展情况。
但无论如何，短期内的西红门板块确实称得上是北京最火热的刚需板块之一。
因为四环外6万+的价格，是配套资源还没兑现的板块才会出现的单价。
而这个价格的确找不到比西红门环线位置更优越，性价比更高的新房板块了。
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