土拍研报 | 郑州二次集中土拍冷淡落幕:供求规模急剧缩水

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第二批郑州集中供地土拍的变化和原因解读

研究员：赵文浩

出品时间：2021年11月19日

11月19日，郑州主城区土拍宣告结束，至此二批次集中供地22个城市全部完成土拍。本批次郑州土拍规模大幅缩减，加上2021年以往郑州宅地供应，年度供应计划完成不到一半。考虑到疫情、洪灾以及楼市承压的影响，政府有意减缓土地供应节奏。二批次地块供应主要以城改和旧改地块为主，净地较少，本批次参拍企业数量和地块溢价均发生较大规模缩水。

二批次供地规模大幅缩水，城改旧改地块为供地主力

本批次郑州土拍共有15宗住宅用地正式公告，开拍前有4宗取消交易，最终有11宗地块成功出让。出让面积为29.63万平方米，较排名前列批次减少87%，计容建筑面积为105.69万平方米，较排名前列批次下跌85%，成交总价为68.13亿元，较排名前列批次下滑84%，计容楼面地价为6446.46元/平方米，较排名前列批次增加12%，溢价率为7.2%，较上批次下滑3.6个百分点。本批次供求面积和总价的多指标下滑，主要是由于供地规模大幅缩水导致的，另一方面由于北龙湖地块成交总价和单价较高，导致本批次成交均价上扬。

从供地区域来看，本次5个行政区均有土地成交，分区域来看，金水区成交的出让面积，计容建筑面积，成交总价均占各个行政区之首。从地块性质来看，8宗为城改地块，3宗为旧改地块，剩余4宗为净地，供地仍以旧改城改地块为主。

10月郑州自然资源和规划局公布了存量住宅用地信息，数据显示高新区和惠济区存量住宅用地最多，数值分别为690.32万平方米和661.30万平方米，这两个区域未来会成为郑州宅地供应的主力军。

新版土拍政策出台，马甲竞拍不见踪影

本批次郑州土拍采用自然资源部关于第二轮土拍的新要求，和排名前列批次的竞拍要求相比，主要做了4方面的调整。要求参拍企业必须具有房地产开发资质，下调溢价率到15%，对于竞买资金必须采用自有资金，提出了5项禁止的非自有资金来源，并且禁止设置马甲企业参拍地块，针对违反上述规定的房企明确了处罚方法。

对于本批次土拍，采用自有资金的要求方便引导企业降低经营杠杆，避免场外配资拿地。下调溢价率和禁止马甲企业拍地的新规对于城改和旧城改造地块出让影响不大，主要是对于净地影响较大，上批次北龙湖地块竞拍中，多家品牌房企设置马甲企业竞拍的土拍盛况不复存在。

值得注意的是，在其它集中供地城市出台了多项提高竞买门槛的措施，比如现房销售，竞配建之类的要求，这些并未出现在郑州的土拍中。主要原因在于郑州宅地供应以城中村和旧改地块为主，本身热度较低，设置这些措施对于郑州土拍意义不大。

溢价水平出现下滑，北龙湖地块意外收场

本批次共有15宗土地出让，最终4宗停拍，10宗底价成交，仅有1宗封顶成交，溢价水平较上批次下滑。和排名前列批郑州集中供地类似，城中村和旧城改造地块均为底价成交。其中管城区64号地块被电建以熔断价竞得，该地块为纯住宅用地，无需配建其它商业设施，毛坯房限售均价为16800元/平方米，按照较高限售均价计算成交地块地房比为0.43，利润空间有保证，地块隶属于管城核心城区，后续新房去化有保证。

北龙湖的两宗地块1宗取消交易，另1宗底价成交，上批次北龙湖区域地块多家房企竞拍的现象都未发生。本批次北龙湖地块地价上调，较高销售均价被下调，这也就造成了项目利润被压缩，另一方面18号地块产业引进要求较高，且商业配比大，最终取消交易，15号地块仅有1家企业竞拍，最终底价成交。

定向拿地企业居多，电建摇号竞得管城地块

本批次拿地企业多为郑州本土房企，和本批次以城改和旧改地块为主的供地结构密切相关，主要原因在于参与郑州土地一级开发企业多为郑州本土房企和规模房企。郑州城改和旧改地块在一级开发之后，招拍挂阶段由一级开发企业底价拿地，这成为普遍的运作模式。2016年K2地产在未参与一级开发的情况下，直接参与郑州旧改地块竞拍，最后因为多重利益纠纷铩羽而归，后续郑州此类地块拿地模式变化很小。

除了取消交易的两宗净地以外，剩余两宗净地分别为华润置地和电建地产竞得。这两家房企均为郑州深耕企业。现阶段央企资金充裕，财务稳健，出于自身战略的考虑补仓土储，方便后续发展。

值得注意的是本批次惠济区两宗城改地块在开拍前取消交易，这两宗地块均为融创的定向地块。融创在二批次多个集中供地城市明显放慢了拿地节奏，近期通过出让贝壳股权，股票增发等多个渠道增加融资渠道，加速资金回流。

金九银十成色不足，四季度难言乐观

进入金九银十销售旺季，郑州主城区推盘节奏明显加快，9月供应量增加153%，但是多数楼盘去化不佳，成交量较8月环比上涨，同比2020年下降近4成。进入10月推盘量下滑，主城区累计供给51.64万平方米，成交量攀升至71.1万平方米，成交均价为15530元/平方米，以价换量成效显现。11月和12月作为销售淡季，销售状况预计难言乐观。现阶段房贷利率居高不下，楼市处于下行通道中，郑州楼市的转折有待调控政策的放松和市场回暖。

本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐焦点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。获得转载授权请联系：focuskf@vip.sohu.com。更多内容关注公众号"焦点研究院"。