2022年重庆刚需买房区域分析,这些新区碰不得!

刚需确实是越来越难了！

对于重庆的购房者而言，刚需的界定已经非常模糊。真正的刚需是什么，是预算只有80-130万之间，其中的部分首付或靠借亲戚朋友，或努力攒钱，好不容易准备好了，到新房市场一看感觉没什么可以买的。

重庆的刚需还能买哪里？基本主要集中在巴南、大渡口、九龙坡，以及北边的龙兴和水土。今天我们就来盘点还有哪些区域刚需伸手能够得着。

先看看2021年重庆各板块的房价涨幅，可以对着参考一下。

1、巴南区

➤ 龙洲湾，2021年房价涨幅9%

龙洲湾街道，巴南区政府驻地。龙洲湾作为早些年巴南主打的新区，现在的发展已经比较成熟了，各方面的配套都很完善，人气近些年来发展也是相当快。周围有万达广场商业体，医疗资源有巴南区人民医院，交通有3号线，虽然比较挤人，学校也有不少。

少有的不好的地方就是整个板块的发展很受限，不会再有太大的变动，要么后期看依靠大渡口的音乐半岛能不能有一些利好；二是这边目前没有什么新房，现在的价格在11000元/㎡—13000元/㎡。

➤ 巴滨路

其次是巴滨路，巴滨路最近些年曝光度还是比较高，不过经过一段时间的炒作，今年以来貌似就没啥利好了。优点就是处于两江四岸，部分地区有18号线加持。巴滨路目前区域的在售均价也在12000元/㎡多一点，龙湖的商业也不修了所以很难有什么期待。和龙洲湾一样面临发展腹地的制约，如果买的话，还是要买沿着18号线附近的楼盘，后面出手也容易一些。

➤ 鹿角，2021年房价涨幅15%

鹿角目前巴南推进的力度小了很多，开发商入驻了不少，有的配套也已经成型，最主要的是24号线一期已经确定并在建，给这个片区带来了发展动力。

鹿角片区经过几年的打造，目前也是不温不火，卖了房子就不火了。目前在售楼盘价格在12000元/㎡+，总价基本在120万起，价格和之前相比还是有一些上涨，业态不少都是刚改或者改善。如果刚需选择这里，会面临工作通勤上的压力。

总的来说，鹿角应该是仅次于龙洲湾和巴滨路的上车选择，潜力是有的。前提是，巴南要在鹿角后续的发展中给力一点，而且鹿角隧道是鹿角发展的上限，不知道要等到什么时候了。

➤ 界石，2021年房价涨幅9%

界石是目前巴南区主推的一个新兴区域，从土拍都可以看出，目前万科、恒大、融创等大牌开发商都拿地了，就规格来说，这个阵容比以往巴南打造的那些新区都要高一些，只是数量略少。

个人认为目前它较大的优点在于离内环很近，因此去一些热门地区不远，对于工作在北区，也还凑合。主要是配套和城市界面、发展方面比较差，基本上什么像样的都没有，都在PPT上，比如鹿角隧道，还有鹿角的地铁是否会延伸过来会决定该地区的发展。也不知道为啥这么多开发商在这边拿地，大概是除了这个地方之外，内环边上再也没有比这更便宜的地了。

对于刚需来说，目前片区在售价为7000元/㎡—9000元/㎡，个人觉得在这里还是要很大的勇气，还不如往鹿角那边靠。而且，总感觉这边会落得和高职城如今这样的尴尬境地，当初也是极力捧，但是配套方便始终没有很好的推进。

➤ 高职城，2021年房价涨幅11%

高职城的打造也有几年的时间了，目前只能说是大城初现，但是像交通这样的配套还有待加强，尽管很多道路已经建成或是在建，公共交通出行是一大问题。

而且，由于某大和某信的问题，让高职城的开发商和楼盘已经所剩无几，开发速度目前也慢了下来，今年上新的楼盘也并不多。目前区域的价格在1万出头，有的单价9000多就能买到。

高职城的问题就在于发展后续乏力，感觉让人看不到什么希望，似乎觉得较大的发展极限也就比现在好那么一丢丢，可能较大的原因还是位置太偏了吧。

2、大渡口

➤ 跳蹬，2021年房价涨幅9%

跳蹬因为地势的原因，该区域整体的城市面貌可能比不上其他新区，因为大货车实在是很多。不过它的地理位置和交通条件也还行，上内环不需要很久，5/18号线双轨交汇，能够到达很多热点地区；目前西区医院在建，属于三甲医院。

就是商业和教育以及整体的居住环境都不是很好，目前该地区新盘也不多，价格在12000——13000元/㎡上下，这个价格长远来看会保值，要跑增幅的话估计不太理想。

➤ 建桥、钓鱼嘴，2021年房价涨幅16%

大渡口这两个区域逐渐从默默无闻的区域，到楼面价七八千，甚至九千。天街以及各大开发商的加入，让这个片区的价值增加了不少。

目前建桥、钓鱼嘴片区的新房在售价格在12000——13000元/㎡，不过在后续的新盘中，估计这个价格就不怎么会见到了，毕竟拿地价都比较高。龙湖的到来，会给建桥片区加一把火，至于钓鱼嘴，可能还会等等。

龙湖天街（待定）+万达广场，18/12/21号线，诸多开发商，这样的价值潜力，刚需如果现在上车，还是有很大的机会的。这边的地不少已经出让，都是国企，不过后续开发模式是怎样，可以小小期待一下。

建桥片区

3、九龙坡

➤ 华岩，2021年房价涨幅15%

华岩片区经过多年的发展，已经有不错的生活居住氛围，算是九龙坡和大渡口联合打造的一个比较成功的新城，各方面都比较成熟，综合起来比跳蹬要好一些，价格也没有很大的差别。当然，劣势也差不多。

➤ 陶家、西彭，2021年房价涨幅-2%

陶家、西彭基本上在九龙坡没什么太大存在感，除了贡献GDP之外。今年九龙坡也把一些利好引了这边，比如教育、交通，像地铁5号线以及某知名学校等，但是影响和作用并不大。

目前该片区的房价在5500/㎡—7500元/㎡，陶家片区在今年的房价增长速度是-2%，属于垫底的那种。个人认为陶家的楼盘只适合在这边工作的人，毕竟有5号线加持，至于西彭，感觉确实没什么搞头。

4、江北区

➤ 寸滩，2021年房价涨幅15%

寸滩在之前默默无闻，得益于邮轮母港，并且9号线也因此要在这里设一个站。

现当下寸滩已经开始搬迁，效果图都已经出来了貌似。不过寸滩的劣势在于工业厂房较多，发展腹地也没有那么大，只有一个邮轮母港，未来的发展还是有待观察，居住氛围和生活配套比较欠缺等。

目前该片区新盘不多，价格基本在12000元/㎡——13000元/㎡，距离轨道交通比较近的新盘很少，如果入手的话要考虑到这点，而未来该片区新建楼盘肯定也会因为邮轮母港概念而上涨。而且很大程度上在于政府是否看重这边。

5、两江新区、渝北

➤ 水土，2021年房价涨幅9%

水土算是北区各方面发展都较快的新区之一，胜在周围工作机会、交通、环境也好些，只是现在看起来生活便利上差一些，人气不足，地理距离还是比较远，可以说是重庆往北的发展极限。

经过前些年的炒作，水土的开发商今年来的不多，现在新房的在售价基本都在100万—120万起，建面12000多，如果你的工作和圈子都在这边，毫无疑问是个不错的选择。但买刚需或者刚改产品尽量靠近地铁，或者学校买。

➤ 龙兴，2021年房价涨幅6%

一般对于龙兴的排名前列印象是远，第二印象还是远，第三印象还是远远远，这也是人们吐槽龙兴的较大原因。

龙兴的产业没得说，两江新区对龙兴是比较偏爱的，各方面都给足了。商业有天街、教育有各种私立学校、交通有4/15号线，还有各种隧道、快速路等等，这点儿上，完全可以超过其他新区。龙兴的生态居住环境可以说首屈一指，产、城、景深度融合布局都相当不错。

目前新房售价在12000元/㎡上下，如果你对老城没那么眷念，对城市核心的嘈杂无法容忍，龙兴也确实是一个可以上车的选择，在龙兴工作，生活在龙兴，其实也可以。有两江新区在，龙兴的发展还是很稳的。

后续也得看政府的政策导向，如果以就地上班为主，可能不会有多大的变化，现在龙兴房子因为偏改善的原因也并不便宜，各种配套也需要落地时间。

➤ 空港，2021年房价涨幅5%

空港在重庆楼市的存在感似乎并不高，部分区域在中央公园北，主要是分布在3号线北延伸段，空港片区的核心区并不适合刚需了，只有往北边一点儿。这边目前工厂多，各方面的配套可能要差一点儿，但是该有的还是都有，主要是3号线在这边，居住氛围也在慢慢形成。

目前这个片区开发商也很多，新房售价在11000元/㎡——12000多元/㎡，相比周边的一些改善区域，还是算比较亲民的那种。

毫无疑问，这边是空港新城核心的溢出地，就投资价值来讲基本不大，没有十分亮眼的发展噱头，只适合上车，毕竟在有的人眼中还是离核心区太远。

6、璧山

虽说区县无房地产，但对于主城周边的一些热点板块来说，还是不一样。璧山最近的发展势头很盛，一是重庆区县排名前列个通地铁，后续也有15/27号线；二是重庆第二机场的加持。此外还有各种教育、产业、交通都在路上。

璧山的居住环境是比较受人追捧的因素之一，公园城市，交通也比较成熟，对内有云巴，对外有轨道交通，璧山比很多区县强也是不争的事实。但是璧山的产业还不够强大，一座山以及区县和主城的心理隔阂也是要面对的问题。此外，主城上班，去壁山买房子不现实。

璧山现在新房售价在6200元/㎡——9000多元/㎡之间，比前几年有着明显的上升，其中璧山地铁站以及龙湖的房子是比较贵的，如果要在璧山买，也要跟着轨道买，后面随着二机的推进，轨道线路也会增加，其价格也会有一定的上浮。璧山北可能会是下一阶段的爆发点。

7、江津双福

双福，江津区目前各方面发展的中心，经济建设的桥头堡。双福目前的条件还是不错的，在江津大力发展下马上要通地铁5号线，吾悦广场、爱琴海购物中心等等商业，楼盘比较多，生活氛围也还将就，教育资源不是很好。另外值得一提的是，双福是离重庆规划的第二机场比较理想的集中居住区，受益应该是较大的。

目前双福在售新盘价格在6000元/㎡——8000元/㎡，从08年由恒大进入开始至今，双福的发展变化相当大，房子修了不少。但是产业没有什么太大的进步，好在高新区给了一点儿希望，但是后续的落地还得打个问号。

如果选择双福，轨道旁依然是优选，不然感觉价值意义不大。而且，如果在主城上班，就要考虑近2个半小时的通勤。

总的来说，区县之中，目前只有璧山和江津是融城的桥头堡，璧山的房价要高一些。但是因为这两个地方都要通地铁，而且各方面都在加速发展，投资可能不是优选，但刚需还是可以考虑的。

上面的这些只是各个板块的新房，事实上，刚需更多的也可以考虑主城的二手房，毕竟重庆的二手房挂牌很多，有的位置也还行。在兼顾教育、生活、工作、商业等条件的前提下，是很好的选择。核心区1万出头的房子也很多，配套也好，除了房子稍微老点。

查询重庆二手房价格在80—100万区间的二手房，总共约2.5万套（包括区县），其中还是有不少选择，这个就得看自己的需求了。

钱少就不要挑，又要地段又还想要新房，100万相对于现当下的楼市行情确实很少。

结  语

2021的行情从下半年突然遇冷，对于刚需来说也算是好消息，重庆主城核心基本没有刚需的选择，二手房除外，新房的话基本只能在上面几个新区买，其他地方真的比较贵。像中央公园、悦来、茶园、蔡家、西永大学城等，价格其实并不便宜了。

2022年不知道行情走势如何，忽明忽暗，按照这个这形势，有的kfs能不能再撑半年都是个问题。尽管部分置业者买房的兴趣不大了，不过对于刚需来说，先上车才是王道，但也不要盲目，有的新区和开发商不要碰，祝大家都能买到心仪的房子。

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