成都楼市:预算200w买在哪里可以实现收益较大化?一看便知!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，预算200w，现在买哪里收益较大呢？

回答：近期，北京，广州，上海，杭州行情启动明显，可以根据自身情况，尽快转移合适战场，及时开展战斗。

北方优先考虑北京， 珠三角工作可以考虑广州， 长三角工作可以考虑上海， 二线上车升阶大资金量最优先杭州，其次是武汉、成都、重庆。

2021是买房建仓的关键一年，新一轮全国楼市行情的启动即将再次迎来波澜壮阔的时代。

具体每个城市的哪个盘投资回报率比较高，请参考内部分享！

提问：成哥你好，坐标成都天府广场附近格林豪泰管理的酒店式公寓可以买吗，签包租协议，每月70元每平方， 3年120%回购。还有一套是青年公寓，不包回购，也是签包租协议的，每月80元每平方。可入手吗？

回答：这种不要买。开发商每年给你返5-8%，连续返5年，5年后你可以自己收回，也可以继续托管给开发商，看到这个就心动了吧？因为市面上的保本理财能做到5%就已经顶天了，但为什么会出现返租的销售模式呢？这是因为商户既不好租又不好卖每年8%的高额返租钱是从哪来的呢？这种商铺呢，在定价时呢，就已经把满足成本做进了销售价格当中，不出意外的话，不到5年，返租就会中断，当你去说理的时候，才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司，而且已经破产了。

提问：成哥好。年中想换房子，目前一家三口在成都，户口新都，社保高新南，都满2年；有三套房产，都在北面，一套自住（大丰套二），一套金牛北部新城新房还没交房（套四），一个龙湖上城公寓。目前手里子弹50，想把大丰的房子卖了（预估80），在三环内或者高新南换个大点的房子，提高家庭整体资产，同时用于投资和出租（大一点的房子增值数量更大）。目前我看了几个小套三，中粮香颂丽都，英郡3，美年美岸，中海新华府等等（考虑增值，所以都在看15年以后的房子）。请成哥帮我分析下，我的思路和方向是否正确，投资是买这些小套三且有出租价值，还是去稍微远一点的地方买大的？

回答：如果你要做资产换置，又想在高新南选择，可以考虑把大丰和龙湖上城公寓都卖了，本来投资公寓就不是好的选择。（公寓：生活、交易成本高，涨幅不如住宅，租金收益回报率低）。这样你手上的现金流就会多些，在选择上，也会大很多。宁买核心地段的小三居，不买远郊的大四居。考虑增值重点看15年后的房子思路是没有问题的。建议你可以重点关注，金融城、大源、中和、远大这些板块的房子。

提问：成哥你好！请问省会房子会是较好的投资吗？感觉身边几乎所有人都不看好买房投资，都觉得房价会跌。哪些地方的房子值得买？谢谢！

回答：买房看的是未来，核心是房子升值，虽然通货一直在膨胀，但是房产自身的价值依旧是不可忽视的。如果是打算中长期投资，房产依旧是很好的标的物。

一线买房很稳，相当于蓝筹股。就算买入时机和板块都不太好，只要耐心一定能解套创新高。但是因为价格基数高，所以收益率不如二线。

一线城市，中低价位房源，购买需求更集中。刚需客通常是市场的主流人群，购房预算相对较少，所以，对中低总价的房源需求都比较大；如果你要在一线城市买房，要选择城市的中低价位房子，转售时候会更容易出手；在房价高企的一线城市，控制预算是首要考虑因素，低总价同时也意味着低风险；

二线比较适合博暴击，要比较强的选筹能力，而且二线城市买入时机很讲究，买的不好就容易吃套多年，但大方向来看二线城市偏低的价格，未来爬升上来也不难。

二线城市能级跨度较大，某些地方房价和基本面并不相当，有价格几千的沈阳，有泡沫堆砌的厦门，也有价格三万的杭州。还有很多价值洼地等待发掘。

二线城市的购房需求，有一部分已经从“居住需求”升级到“改善需求”。面积有所扩大，90-120平也有相当大的市场受众面，流动性更好

三四线城市就属于是垃圾股了。一定要很专业，建议大部分买房人不是自住就别去了。三四线城市基本面不足，人口流出，决定了三四线不会有很高溢价空间，即使房价涨，也是纸面收益；新房市场供应充足，而且，新房癌严重，二手房很少人愿意接受

提问：成哥好!请问现在有没有必要把手头的其中一套非热点板块万博长隆附近房子卖掉，作为首期，换到热点区域?

回答：同城市的置换要慎之又慎，尤其万博和黄埔这种差距不大的，其实万博和天河差距也没有那么大。同城置换成本太高了，不是为了裂变，仅仅是为了博取小额的、自己认为有可能的差价完全没有必要深圳东西部差距是有深刻原因的，万博在广州南，不至于差距有那么大。只还有一种情况，现在持有的产品太差。

提问：成哥你好！现工作在重庆区县，想在重庆买房。预算100w，首付40w,按揭每月最多3000的承受力，是买新盘，还是二手，新盘便宜，位置偏，二手好点位置的次新小区一般在120w。请问成哥应该选巴南，茶园，大渡口新房，还是已经成熟的地段老房子？有具体楼盘推荐吗？

回答：重庆大渡口不是城市发展的主要方向，预算有限不如考虑龙洲湾或者茶园。更好的选择是买略小更新的渝北的房子。

如果在巴南买，不应过多考虑与市中心的距离，更应该靠近地铁，还有龙洲湾一带，这一块以后的接盘侠，大概率是去龙洲湾生活发展的。应该尽可能以龙洲湾为中心选筹。

具体楼盘推荐请参考内部分享！

提问：成哥你好！我目前重庆市渝北两套房，一套两室全款十年小户型在渝北龙溪，另一套三室在赵母山，还有五十几贷款压力，我是投资性买房，现在我想卖掉新区大户型在渝北成熟地段买一套离轻轨近一点的次新小户型出租，或是卖掉两套全款置换一套小户型出租，星叔给我点建议！谢谢！

回答：你好，首先不建议卖2套，然后全款去买1套小户型，这种全款买房投资思路不对。全款买房是禁忌，买房最重要的就是杠杆，资产是弹性的，负债是刚性的，只有负债才能保护你的财富。钱也是有价格的，10 年前的100万和现在的100万价值完全不同。我们普通人能做的只有用负债抵制通过膨胀。

如果是全款买房，那么房子可以保证你跑平通胀;

如果你是贷款买房，加了杠杆，收益率提高，你的资产增值速度就可以让你更快致富。

提供2个思路：

1.月供能力强，激进一点的，可以把全款房进行抵押，然后继续买入，可以2套裂变成3套。

2.月供能力有限，保守一点的，可以卖1买1，优化资产区位，提供资产包的整体质量，同时配合出租。

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