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四代住宅的集中爆发已经从武汉城市核心逐渐蔓延到了三环以外。就拿经开来说，此前是未来中心一家独大，之后来了绿城的真四代，紧接着万科也杀入经开核心。
最近关于长江投开万科东合映象的消息不少，城市展厅开放，户型面积出炉，得房率惊人，可以预见接下来的经开核心三雄争霸的好戏要来了。
时隔多年，万科再次来到经开核心，到底会掀起多大风浪呢。今天详细解析长江投开万科东合映象这个新盘。
一、项目基本情况：阳台不计容，户型面积出炉，得房率约120%+
今年7月份长江投开万科东合映象项目报规，总共规划了8栋16-26层的高层住宅。
从平面图来看，该项目地块不太规则，所有楼栋都是西南朝向，且所有楼栋都是没有连廊的板楼结构，基本两梯两户的大户型设计。
目前该项目在经开万达和经开永旺的两个城市展厅已开放，户型分布已出炉，主要是建面约122、146、166平三个面积户型，每栋楼都是同一个户型，产品设计比较纯粹。
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可以看到，该项目的大户型集中在北侧三角湖路沿线。那么这些大户型能不能看湖呢？
项目北侧就是江汉大学，虽然学校里面的房子都不算高，但是项目北侧有两栋十几层的住宅遮挡。该项目北侧第一排估计只有中高区少量房源有一定湖景视野。
该项目预计10月开售楼部，首推2、7、8号楼建面约122-166平户型。
该项目跟未来中心和绿城柳岸鸣翠那样带空中花园的真四代不同。长江投开万科东合映象是没有规划空中花园的准四代住宅。
虽然没有规划空中花园，但是项目宣传综合得房率能做到120%以上，这比真四代的得房率还高了不少。
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这么高的得房率，根源在阳台不计容。
从该项目报规的经济技术指标来看，总建面约11.8万方，计容建面约6.73万方，整体容积率约2.5，住宅约6.5万方，共包含约493套房源，户均建面约131平，定位偏改善。
另外，项目规划不计容建面约5万方，除了物业用房、养老用房、托育服务设施、环卫用房、社区用房之外，架空层、公共休闲平台、阳台及风雨连廊、会客厅、游泳池健身房等都是不计容的部分。
其中不计容公共休闲平台约1.8万方，不计容阳台总建面约1.13万方，基本明确了该项目优化拓展面积的来源，而且这部分优化面积还是不计容的。
值得一提的是，阳台不计容这样的规划，此前只有东湖高新区有这样的政策，现在经开也开始了这样的操作。
需要注意的是，东湖高新区上半年入市的部分准四代楼盘中，因为报规的阳台不计容，曾出现过同一户型两个面积的说法（计价面积&建筑面积）。
从现在这些楼盘的官方口径来看，基本都统一成建筑面积了。也就是说虽然报规的经济技术指标显示阳台不计容，但是实际上在官方备案系统，还是按照阳台计算一半面积来算。
二、万科&湖北长投联合拿地开发，也是万科时隔约十年再入经开核心
长江投开万科东合映象即P（2025）026号地块，在今年6月份土拍中，由武汉长万置业发展有限公司底价拍得，成交价约46907万元，成交楼面价约6966元/平。
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从武汉长万置业的股权占比来看，长投实业和万科各占股50%，其中长投实业隶属于长江产业投资集团，为湖北省国资。
万科跟国企联合，在武汉楼市来说就是熟悉的配方了。上半年入市的光谷锦上就是万科与湖北科投联合开发的新盘，另外在光谷中心城，万科与湖北科投再次携手。
长江投开万科东合映象还是万科时隔十年之后，再次进入经开核心。有意思的是，该项目的楼面价比10年之前万科翡翠玖玺约6991.47元/平的楼面地价还要便宜一些。
说到这里，问题来了。万科翡翠玖玺当时开盘卖到了2万+元/平。如今，长江投开万科东合映象又会卖多少钱呢？
三、周边房价以及该项目价格预期：附近真四代1.1万元/平起，该项目预计不便宜。
长江投开万科东合映象周边离的最近的就是武汉城建云栖湖岸，老三代现房目前特价房约1.25万元/平左右，临湖的大户型要略贵一些。
还有就是经开的霸主未来中心，C2地块四代住宅小户型约12xxx元/平起，建面约140平的大户型还是卖到了14500-15900元/平。绿城代建的柳岸鸣翠价格略低，小户型约1.1万元/平起，大户型约13800元/平。
周边楼盘参考价一览：
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