1月新房市场筑底 预计政策调整将由低能级向高能级城市过渡

焦点财经讯   1月新房市场和政策出现筑底迹象，房企压力依旧，“政策发力适当靠前”成趋势。

据贝壳研究院数据统计，受去年高基数因素的影响，2022年1月全国重点66城商品住宅成交面积为1711万平方米，同比下降4成。从较长的周期来看，2022年1月成交量的特别值已经接近2018、2019、2020年同期的平均水平，由此判断新房市场开始进入筑底阶段。

在政策端方面，1月多地延续去年年底的政策趋势，主要集中在落户门槛降低、增加购房补贴、公积金贷款门槛降低以及预售资金监管激励措施等方面。过去十年共出现两次市场筑底过程，分别为“2014年-2015年”和“2020年-2021年”，两次分别处于全国商品房销售面积增速的两个低点，在市场筑底回调过程中均伴随一系列调控政策，拉动增速水平止跌回稳。

对此，贝壳研究院表示，1月新房市场及政策筑底，预计政策调整将由低能级城市向高能级城市过渡。某种程度来讲，高能级城市往往还肩负着引领和示范的作用，未来此类调控或将在更多城市展开。

事实上，近期，宁波出台利好多子家庭的公积金贷款政策，北京首次将旧改纳入公积金提取范畴，这主要为地方政府助力国家政策落地。近年来人口老龄化问题凸显，为促进人口均衡，2021年出台三孩政策；“十二五”以来，城市更新被多次提及，十四五期间城市更新更是上升到了国家战略层面，它是促进土地、资源集约利用，推进新型城镇化的重要路径。

从近期市场表现来看，全国商品房销售面积同比连续10个月下滑，市场预期低迷。1月央行下调LPR，北海、南宁、自贡和福州分别出台了公积金调控政策，降低公积金购房门槛，这或为市场筑底过程中的再一次回调信号，未来将向商贷方面传导，这符合历史调控传导规律，也有利于在“房住不炒”的基调下释放刚性购房需求，促进房产市场良性循环。 

从公积金放宽政策的城市分布来看，当市场节奏失衡，库存压力较大的三四线城市往往感知更为明显，率先出台调节政策，随着市场预期的持续下降，放宽型调控政策逐渐向高能级城市过渡，以近两年分线级公积金调控频次来看，三四线城市调控频次呈下降走势，而二线城市呈上升走势，未来此趋势或将延续。

由于2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企的资金压力仍然较大。对此，贝壳研究院预计称，随着销售行情的回暖，预计下半年开始房企现金流压力将逐步缓解。同时，房地产行业的去杠杆过程将长期持续，在顶住短时间高压之后，调整运营模式、调整负债结构将是一个较长期的过程。目前已经出现了前期“暴雷”的房企逐步恢复销售、恢复运营的情况，这对目前房地产行业来说也是一个具有示范意义案例。