高善文:房地产产业链将迎来定价权争夺战

焦点财经讯 耿宸斐 12月14日，安信证券在深圳举办2022年度投资策略会，投资策略会主题词为“沉舟侧畔千帆过”，安信证券首席经济学家高善文发表主题演讲。

针对房地产，高善文表示，2015年以前，房地产主要通过囤积⼟地、囤积存货来实现房价的升⾼，同时增加⾃⼰的净利率；2015年之后，⾏业的存货周转率不断提⾼，⽽销售净利率不断下⾏。 今年的房地产销售⾯积17.6亿平⽶，是⼀个⻓期的顶部。

他表示，2016年之后，开发商主要使⽤提⾼周转率的⽅式，来放⼤利润。但是周转率的升⾼，代表供给的升⾼，房价⾃然有下滑的趋势，造成⾼周转、低净利的模式。但随去杠杆措施的不断推进，房地产行业高周转模式已经走到了尽头，在现有调控条件下，原有模式难以为继。同时，企业也不能通过⾼杠杆的⽅式进⾏规模的增⼤，造成ROE难以提⾼。如果开发商需要保持ROE，那么就只有净利率这个⽅向。

他指出，今年，以恒⼤流动性危机爆发为契机，房地产⾼周转模式⾛向终结。下阶段房地产行业的商业模式转向高质量增长、精细控制。

⾼善⽂认为，地产⾏业链未来将产⽣新⼀轮的定价权争夺，开发商将发⽣并购以达到规模效应（资⾦融通），开发商与建材商之间将发⽣更激烈的定价权争夺。稳健型企业将在下⼀轮的扩规模中获利。供给侧主导的⼒量将成为⾏业竞争格局发⽣变化的主要推⼿，除了房地产板块及地产链相关企业之外，这场争夺战也会对银⾏的估值模式产⽣影响。