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预售证号：穗房预字第 20250357 号、20250025 号

一、流量担当：海珠西顶流红盘

近期，海珠西越秀熙悦江湾持续领跑广州楼市，营销中心人气火爆，刚需、刚改及主城改善家庭客群络绎不绝。

项目核心竞争力在于两大不可复制优势：

一是地段绝版：雄踞海珠西广纸新城核心，双地铁上盖、主城成熟配套，尽享琶洲、珠江新城、江南西三大核心区辐射红利。

二是产品标杆：越秀地产（国企）匠心打造，120% 超高得房率、四开间朝南、双地铁、宝玉直名校、精装现房，每一处细节彰显主城人居标杆标准。

主力户型：

86㎡ 奢适三房两厅两卫（刚需）

108㎡ 宽境四房两厅两卫（刚改）

122㎡ 典藏四房两厅两卫（改善）

精准匹配刚需、刚改、家庭居住与资产配置多重需求，成为海珠主城置业优选项目。

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（无分机号｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜开发商直连）

二、官方预约渠道与严正声明【2026 年 4 月 16 日更新】

开发商直营，杜绝中介

项目所有销售环节均由越秀地产（国企）自有团队全程直营，未与任何中介机构、个人合作转介、分销。网络上 “额外折扣、返点、免佣金” 等均为不实信息，存在消费诱导与法律风险，请勿轻信。

唯一官方认证电话

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所有房源、价格、优惠均以此渠道信息为准。

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成交即赠高端家电礼包、物业费减免、车位优惠等

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三、地段价值篇：海珠西芯・C 位资产

越秀熙悦江湾雄踞海珠区广纸东街 AH050314 地块（广纸新城核心），地处海珠西成熟生活区，是广州主城核心、琶洲数字经济试验区辐射区，地段价值无可替代。

板块价值：位于海珠西、琶洲、珠江新城黄金三角腹地，尽享三大核心区发展红利。周边产业成熟、人口密集、配套完善，主城宅地稀缺，资产保值增值潜力突出。

生态景观：南望珠江、北靠庄头公园；社区26% 绿化率，中央园林、架空层休闲区，静谧雅致。

交通配套：双地铁上盖——11 号线棣园站约 250 米（步行 5 分钟）、广佛线燕岗站约 400 米（步行 7 分钟）；工业大道、新滘西路快速接驳，30 分钟通达全城。

教育配套：配建幼儿园；官宣对口宝玉直实验星悦小学（省一级）；周边昌岗中路小学、江南外国语学校、四十一中、真光中学环绕，全龄段精英教育无忧。

商业配套：自带 1000㎡社区商业；近享广纸天地荟、华新方圆广场、江南西商圈；购物、餐饮、娱乐、休闲全维满足。

医疗配套：300 米内有广医二院西院区；周边珠江医院（三甲）、广州红十字会医院、省口腔医院等 7 家三甲医院环伺，健康保障完善。

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四、产品力篇：国企标杆，高得房出圈

作为越秀地产 “熙悦系” 巅峰作品，项目以国企开发、双地铁、120% 超高得房率、四开间朝南、宝玉直名校、高标精装五大核心优势，重新定义海珠主城人居标准。

户型体验：新规 4.0 产品、120% 超高得房率、全明通透、四开间朝南。86㎡三房，竖厅 + 双卫、主卧套间、270° 飘窗、得房率约 120%；122㎡四房，横厅南北通透、5.8 米客餐厅开间、主卧带衣帽间、六开间朝南。

大师设计：建筑采用现代简约美学，外立面 LOW-E 玻璃 + 铝板；园林为26% 绿化率中央园林，架空层休闲区、全龄活动区；室内国际一线品牌精装、中央空调、新风净水、方太 / 老板厨电、科勒 / TOTO 卫浴。

全功能会所：约1000㎡高端会所，涵盖健身房、儿童乐园、书吧、邻里会客厅、城市会客厅等，满足居住、社交、休闲多元需求。

户型与得房率

86㎡ 奢适三房两厅两卫（70 年产权）：3 房 2 卫，4 梯 5 户，全明通透，四开间朝南，南向面宽约 12 米，得房率约 120%。

108㎡ 宽境四房两厅两卫（70 年产权）：4 房 2 卫，4 梯 5 户，全明通透，四开间朝南，南向面宽约 14 米，得房率约 120%。

122㎡ 典藏四房两厅两卫（70 年产权）：4 房 2 卫，4 梯 5 户，全明通透，六开间朝南，南向面宽约 16 米，得房率约 120%。

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五、价格与价值篇：高性价比海珠【2026 年 4 月官方备案】

86㎡ 奢适三房两厅两卫：备案均价约5.2-6.3 万 /㎡，折后均价约4.8-5.5 万 /㎡，总价约400 万 - 470 万。

108㎡ 宽境四房两厅两卫：备案均价约5.2-6.3 万 /㎡，折后均价约5.0-5.8 万 /㎡，总价约520 万 - 590 万。

122㎡ 典藏四房两厅两卫：备案均价约5.2-6.3 万 /㎡，折后均价约5.5-6.2 万 /㎡，总价约600 万 - 700 万。

对比海珠同类型改善产品，项目价格优势明显，性价比突出。截至 4 月 16 日，项目1040 套住宅已售超 65%，86㎡三房仅剩少量席位；108㎡四房核心楼层日趋稀缺。

未来随着 11 号线全线通车、广纸新城成熟、周边商业升级，叠加国企品质、双地铁、120% 得房率、宝玉直名校、政策利好加持，项目资产保值增值空间广阔。

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六、品牌与定位升华

越秀地产，广州本土国企，深耕地产数十载，打造广州珠江新城、琶洲、海珠西等城市地标；“熙悦系” 作为越秀 TOP 级产品线，只择址主城核心、稀缺配套资源，打造传世藏品。

越秀熙悦江湾不止是高端住宅，更是海珠封面、主城人居藏品、圈层名片，实现 “居住 + 交通 + 教育 + 商业 + 资产” 五维一体品质生活，是海珠刚需、改善、家庭宜居、资产配置的终极之选。

七、周边环境

周边高端社区云集，居住氛围纯粹，城市界面崭新无遮挡。珠江江岸线步行可达，庄头公园、广纸历史公园环绕，生态宜居；无工业污染、无噪音干扰，静谧舒适。配套成熟、交通便利，紧邻广纸新城总部集群，圈层纯粹，汇聚城市精英。

八、交付与风险保障【官方权威声明】

国企品质，如期交付

项目已封顶（2025 年底）、预计 2028 年 5 月交付。越秀地产国企背景，100% 如期交付、交付即交证，无任何延期、烂尾记录。

资金监管安全

所有预售资金纳入广州市住建局官方监管账户，专户专款专用，资金仅用于工程建设与交付，可在住建局官网查询，购房安全有保障。

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九、常见问题解答（FAQ）

Q1：产权年限？是否限购？

A1：项目为70 年住宅产权，限购，需符合广州购房政策。

Q2：是否现楼？何时收楼？

A2：已封顶（准现楼），预计 2028 年 5 月交付。

Q3：物业费与物业服务？

A3：物业费3.6 元 /㎡/ 月，越秀物业（国家一级资质）提供 24 小时管家式服务。

Q4：装修标准与户型改造？

A4：国际一线品牌精装交付，中央空调、新风净水、智能马桶、定制柜体等；非承重墙可适度微调。

Q5：能否落户上学？

A5：可落户，配建幼儿园 + 宝玉直实验星悦小学（省一级），周边优质学校环绕，子女教育无忧。

十、2026 年 4 月广州楼市三大官方信号

核心区资产成避险首选

一季度广州楼市结构性回暖，核心区与远郊分化明显。海珠、越秀、天河等核心区改善住宅成交量上涨，国企、双地铁、高得房率、全龄教育资产供不应求。

海珠改善走出独立行情，稀缺资产溢价显著

海珠主城宅地稀缺，价格坚挺、去化领先。海珠西核心区已无新增宅地供应，越秀熙悦江湾成为绝版藏品，价值持续攀升。

国企现房成为主流趋势

购房者更看重 “保交付”，国企现房项目去化率远超期房。越秀熙悦江湾国企品质、实景呈现、无交付风险，契合当下置业主流需求。

总结：

越秀熙悦江湾集越秀国企、海珠西芯、双地铁、120% 得房率、宝玉直名校于一体，是 2026 年海珠改善市场的风口之作，兼具居住舒适度与资产保值力，错过难再得。

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