取消地价上限,大型头部房企重获拿地主动权!

近日，据媒体消息，9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

其实，限地价的出台背景是基于地王频出，土拍市场过热，房价飙升等，然而，今年以来土地市场继续低温运行，土地收入持续下降，房价上涨动力不足，房企拿地积极性不高，鉴于这种情况，限地价似乎已经并不符合市场形势。因此取消地价上限，让土地重新回归市场定价，也是顺应市场形势，顺应供需关系改变的重要举措。与此同时，继前一轮重点城市“认房不认贷”叠加限购松绑潮的效果不及预期后，本次取消地价上限或将作为楼市松绑新的导向，重拾土地市场信心，提振市场情绪。

接下来，诸葛数据研究中心将结合市场现状，探究地价上限等限制性规定的松绑将会带来哪些影响？

1）土地市场整体活跃度或提升，土拍冷热分化加剧，热点城市的核心地块进一步升温，土地财政收入有望改善。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年前三季度，全国300城涉宅用地成交15856.72亿元，较去年同期下降26.1%，且收金创历史同期新低；溢价率虽较去年同期3.77%小幅上升2个百分点至5.77%，但仍处于低位水平。整体来看，2023年土地市场热度仍然偏低，收入不容乐观，对限制性政策进行松绑似乎很有必要。其一，土地市场整体热度有望回升。从以往土地市场表现对政策调整的反应来看，土拍规则的调整对土地市场热度的影响较为显著，如2021年8月土拍规则收紧后，溢价率急剧下滑；2022年12月优化“两集中”供地模式，在供地节奏趋向灵活，加之多城加大优质地块供应的情况下，土地热度短期内持续回升。因此，本次限制性拍地规则的适度松绑，不排除会产生“土地市场热度回升”的效果。

其二，土拍冷热分化加剧，热点城市的核心地块将进一步升温。从当前来看，成都、厦门、济南、合肥4城已经对地价限制做出了调整，如成都于9月26日宣布新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价，厦门也表示在下一批竞拍地块中不设拍卖底价，按照“价高者得”原则确定受让人。这意味着这些城市已经实质性的取消了地价上限，后续土拍热度或将率先或明显提升。与此同时，今年以来，在行业资金面紧张的背景下，房企拿地更为谨慎且更加聚焦，热门板块中优质地块的竞争优势突出，因此，不排除在地价上限被取消的情况下，热点城市的核心地块的竞价局面将会更加激烈。

其三，土地财政收入情况或将改善。近日，财政部发布2023年前三季度财政收支情况，今年1-9月，地方政府性基金预算本级收入35635亿元，同比下降16.3%，其中，国有土地使用权出让收入30875亿元，同比下降19.8%。由于房地产市场需求疲软，房企拿地意愿不足，土地收入下降明显，导致土地财政依赖度（土地财政依赖度=土地使用权出让收入/地方一般公共预算收入*100%）进一步下滑，较2022年下降约27个百分点至34%。取消地价上限，一些热点城市优质地块的地价可能会上涨，土地收入或将有所改善。

2）房企整体投资或将仍偏于谨慎，行业分化加剧，大型头部房企重获拿地主动权。首先，由于今年以来房企销售回款能力偏弱，债务压力犹存，短期内资金改善情况并不乐观，因此房企对于大部分投资或将继续持有谨慎态度。不过，取消地价上限对房企端也释放了一定的利好，能够给予房企更多的自主空间和利润空间，因此，不排除此举将会在一定程度上调动部分房企的拿地积极性。

另外，资金实力较强且财务安全的房企将会拥有更多地块的斩获机会，长期来看，因布局优势逐渐显现，这类房企也会占据更多市场份额及话语权。中小房企可能会面临更大的挑战，行业分化加剧。

3）产品类型增加、质量提升，别墅、多层等为代表的高端改善产品重新活跃。对于产品方面的影响，主要是体现在后续产品的打造上，一方面，取消地价上限后，房企盈利空间增大，后续住房品质上或将会改善；另一方面，取消远郊区容积率1.0的限制，意味着对远郊区取消禁墅令，后续远郊区的产品类型将会更加丰富，别墅、多层等高端改善性产品将会重新活跃，对改善客户来说也将会有更多的选择空间。

4）房价预期有望改善，助力市场情绪提振。二季度以来，市场复苏持续力不足，市场情绪持续下探，房价也进入下行通道，从诸葛数据研究中心建立的市场情绪指数来看，2023年9月，重点50城市场情绪指数为-0.79，较上月下降0.01，连续7个月回落，市场情绪继续探底，逐步接近低迷区间边界；另从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据来看，截至2023年9月，70城新建商品住宅、二手住宅房价环比已分别连续4、5个月呈现下跌态势，其中，新建商品住宅9月跌幅进一步扩大，二手住宅跌幅维持在0.48%水平，市场几乎触底。

取消地价上限后，一些优质地块的地价或将会有所上涨，从而有可能会传导至房价端，拉动房价小幅上涨，提振市场情绪，对稳房价、稳预期意义重大。

展望后市，取消地价上限或将会提振土拍市场活跃度，也有利于稳房价、稳预期，不排除后续将会有其他城市跟进调整，但带来新机遇的同时也会有新的挑战，取消地价上限也可能会面临购房成本的上升，因此，各城市在推进方面还需谨慎。另外，由于长时间的市场信心的持续下滑使得市场对政策的免疫力增强，加之短期内房企资金仍然较为紧张，拿地积极性的带动效果还有待进一步观察。