上海楼市:总价300w可以在上海可以怎么投资?这个版块值得关

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以下选自“成哥说房”公众号精选提问：

提问：成哥好，坐标上海，工作华泾，上车盘，首付100万，有考虑华泾地区的一室户老公房，还是更郊区一点的新房，想请你给点建议！

回答：首付100可以考虑总价300的标的，建议适当gpgd，降低首付款，拉高总价。大虹桥区域热度，以及未来可在发展性和口碑要远强于华泾。自住投资的话可以考虑西边大虹桥辐射区的房子，内部分享里有详细推荐。最近两年房价涨幅变慢之后，购房者的需求开始有变化，开始消费导向，倾向于买好房子，好房子要么有资源学区，要么有产品力。

一室老破小，一居是置换链条的底层。随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买一居的，这就意味着未来很难找到给你接盘的人。一居的价格往往高出小区平均价。可能两居单价3万，一居就要单价4万。所以买房子也要兼顾下接盘人的感受。

提问：成哥好，坐标上海，首付150以内，目前在看真光四街坊附近的房子，其他是否还有地区推荐？另外，二手房税费手续费好贵，是否有合适的新房推荐呢？

回答：其实普陀附近的板块选择挺多的，比方说嘉定的丰庄江桥，普陀的万里真北路桃浦，宝山大场大华，静安彭浦。这些地方都是可以考虑的主要是要找到一些你自己喜欢的且性价比高的房子。二手房税费贵，但是可以去找一些折扣比较多的房源，以税费为理由去压制房东的价格。新房的话，我觉得保利云上不错，但是你的预算太少。如果要买品质比较好的新房，可能要走好远了。

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提问：成哥好，坐标上海，目前自住一套在一号线外环路附近，考虑到现有这套本身学区还不错，而且上班也还算方便，短期内不打算卖。最近想考虑上海郊区再投资一套新楼盘，目前手上有现金250万左右，贷款7成的话，准备入手总价320万左右的房子。目前看过的楼盘如下：

1.奉贤板块，新开盘的象屿，龙湖，天河前滩时代，感觉这块未来发展规划还不错，距离城区还可以，缺点是没有地铁

2.嘉定，上海汽车城附近，嘉宝新力梦之晴，这个是靠近地铁的，还有就是万科西郊都会

3.青浦，17号淀山湖大道附近的几个楼盘，个人感觉这边太偏了。还有青浦华新镇 海玥金茂悦，新虹桥辐射的板块，缺点也是没有地铁。请问成哥应该如何选筹？

回答：我更建议方案二，一线城市郊区投资，地铁是一个很重要的价值点，因为郊区的普遍硬伤在于距离，而地铁就可以很好的缓解这个痛点。

1.上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中关值得买，外环挑着买，外环以外，谨慎买。

2.上海买房，一定要选定地铁来买，上海是个地铁非常发达的城市，59%的小区覆盖地铁，属于地铁典型的密集城市，在这个大家都有地铁，而你没有的情况下，就是一个缺陷。

3.市区买房，较好买次新房，楼龄较好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。

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提问：成哥你好，坐标上海，沪籍未婚，子弹300，月供8000以内，首套首贷，买房自主。 从事体制内工作（位于上海南站以北）非常稳定，所以优先考虑单位附近置业，理想是交通方便居住舒适资产保值，但预算内周边只能买到90年代多层老公房，看了不少也没有特别中意的。眼下通胀压力大，我考虑是要降低要求抓紧出手了，但又着实不知该如何选择取舍。此外，有朋友建议我买价值洼地新，也有建议长远考虑买学区房，真是非常迷茫，求成哥指点！

回答：你好，南站附近商圈并不发达，我本人并不是特别看好这种以交通物流主导+老破小的板块，这种板块里的头部小区涨幅会被整个板块拖累。 300万首付的话，可以买到500-600万左右的房子，相当不错了。 建议优先考虑大虹桥，17号线附近，未来13号线延伸段，还有9号线附近都可以考虑，比如华漕、徐泾、九亭、江桥、南翔、泗泾、七宝、古美都是不错的。 注意买的时候尽量不要买2005年以前的房子，房龄优先、地铁优先。 上海学区政策最近几年频繁变化，不建议这么早买入。

提问：成哥好， 1、上海浦东的高铁东站附近的3个板块，祝桥，川沙，惠南，请问哪个更有发展潜力？入手哪里比较合适，手上子弹60，可加30的信用杠杆！ 2、上海高铁东站的祝桥板块能否成为下一个虹桥枢纽？目前有浦东国际机场和大飞机航空产业区！ 3、祝桥的地王盘公元2040能否值得买入？

回答：公元2040已经是价格非常虚高了， 没有必要把它作为标准。 祝桥未来确实会是第二个虹桥，但时间不确定。 机场旁边的产业主要是物流业，不容易产生高薪人口，不会有很大的房价涨幅。 300万主力产品端，可以在大虹桥的辐射区，泗泾、江桥、马路、徐泾北城，或者鲁汇、周浦、航头、川沙一带找2005年以后的次新房。

提问：成哥好，上海的零坐标是南京东路，它是一条线，地位难以撼动而且对岸是陆家嘴；而如果南京的零坐标是孙中山铜像，是一个点，没什么规模效应，所以老城区被河西超越的可能性很大，会不会像深圳一样成为一个多中心的城市？

回答：南京的问题是老城区还不足够强，而不是点和线的差异。新街口是中华排名前列商圈，这是从商业密度角度来看的。但毕竟南京只是个1000万人口级的城市。老市中心的塔尖不会有3000万人口城市那么高、那么难以撼动。

深圳则是新锐的典型，老市中心号召力、忠诚度比南京、杭州更弱一两个数量级。所以福田毫不犹豫超越罗湖，南山毫不犹豫超越福田。

不过现在深圳的地段格局也慢慢固化下来了，宝安想超越南山不是件容易的事，未来大概率前海湾略超后海，宝安南山几乎平起平坐。

提问：成哥好，目前南京有套房，孩子日后可能在深圳上小学，夫妻二人婚前都有过贷款记录，深圳首付五成，有没有方法是首付三成？还有请推荐一下深圳500内的房产，目前关注的宝安三个月涨幅近100，还可以再买吗？如果孩子不上学，投资宝安和观澜比较哪个适合长期投资？

回答：目前的形式是深圳核心板块已经领涨，涨幅会逐渐扩散到补涨板块，现在再去核心区建仓投资，已经来不及，西部前海宝中已经涨起来了，不要去买了。你考虑龙华，福田，罗湖这些区二梯队，比如皇岗，观澜，这些板块还没涨起来，你现在就去踩盘，看中了就买。

提问：成哥好，我今年打算买一套房子，是打算给儿子以后留个产业，我老家在湖南邵阳市，目前在农村，在纠结到底是买县里还是市里，不知道今年邵阳房价行情会如何？不知道该买：再建的楼盘，还是精装的？不知道这些有什么区别和特点？

回答：县城十八线投资就没必要了，优先买市里，不过不是邵阳，而是长沙，一步到位。湖南本省投资只看好长沙，单核城市 被动吸血，资源更集中，最主要相比周边省会 房价还很低，未来涨幅空间很大。长沙一直限购比较严格，所以房价还处于扁平化，建议你们现在开始交长沙社保，2年后有房票了直接买入长沙，然后长持配合出租，可以考虑精装更方便。

长沙投资回报率高的板块 具体详见内部分享！

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