深响·财报㊵ | 孔建岷的“财技”:合营才富

作者|苏木

出品|焦点财经

作为曾经的“华南五虎”，在跻身千亿房企阵营半年后，合景泰富陷入“增收不增利”的怪圈。

8月27日，合景泰富集团(HK.1813)发布2021年中期业绩。半年报显示，合景泰富上半年合约销售额达到562亿元，同比增长53%；实现收入约129.74亿元，同比增加0.3%；净利润为28.53亿元，同比下降22.05%；中期派息每股37分，同比下降8%。

规模“虚实”

上半年合景泰富录得合约销售额562亿元，同比大增53%。但该数据是包含合作方销售的全口径统计数据。

克而瑞统计，上半年，合景泰富权益销售额385.9亿元，权益销售占比为68.66%。也就是说，合景泰富的合约销售额中，有超三成来自合作方。去年末，合景泰富的千亿销售规模，有近五分之二是合作方的。

依赖合作开发，合景泰富实现规模扩张，也令其陷入‘’增收不增利”的怪圈。2020年财报显示，合景泰富营收较2019年增长29%，但归母净利润同比下跌32%。

今年上半年，合景泰富实现营收129.74亿元，较去年同期微增0.3%；但其净利润为28.53亿元，同比下降22.05%；归母净利润27.53亿元，较去年同期减少21.7%。

尽管如此，这并不妨碍合景泰富确定保持全年1240亿的销售目标不变。中期业绩会上管理层表示，“希望未来实现有质量增长，同时保持双位数的增长"。至于全年销售规模成色几何，还有待观察。

合营企业 “输血”320亿

合营开发不仅能帮助合景泰富实现规模增长，还能为其提供大量资金。

在2020年中期业绩会上，合景泰富创始人孔健岷就表示：“降低负债率，并希望国际国内评级机构对合景评级有提升，是最想要做的事情。”

在此愿望下，2020年末，合景泰富已符合净负债率、现金短债比已符合“三道红线”的两项指标，仅剔除预收账款的资产负债率“踩线”，为75.1%。

今年上半年，合景泰富各项财务指标继续优化。截至6月30日，有息负债总额807.9亿元，其中短期借款235.01亿元，较去年减少近百亿；在手货币现金473亿元，较去年末的445.8亿元增加27.2亿元。

据此，合景泰富表示，2021年，合景泰富的净负债率54.1%，较2020年大幅下降 7.6% %，剔除预收账款的资产负债率71.8%，较2020年下降 3.3个百分点，非受限现金短债比从1.6倍提升至1.8倍。净负债率和现金短债比远处于安全范围，有信心在2021年底全部达到绿档。

手持现金473亿元，让合景泰富看上去资金充裕，实际上，存在大比例借调联合营企业资金的占用情况。

财报显示，今年上半年，计入合景泰富集团流动负债的应付合营企业款项约有320.02亿元，占流动负债总额近三成。

业内人士称，在实际经营中，房企可通过向关联方借款的方式来用经营性负债代替金融负债，从而降低其有息负债规模。

毛利率仍具竞争力

对于合景泰富的中期业绩表现，汇丰研究表示，"今年上半年合景泰富盈利增长及派息令人失望，估计或会对近期股价造成压力。不过，正面的是集团的毛利率仍维持竞争力"。

财报显示，上半年合景泰富毛利润率为30.1%，同比下降了2.2个白百分点，但在行业内居较高水平。

对此，合景泰富管理层表示，毛利率维持在30%左右，主要源于公司前几面的在改善型住房和高端产品方面的布局比例有适当的提升。

财报显示，上半年，合景泰富平均销售价格由2020年同期12428元/平增加至15810元/平，反映城市间的交付组合及产品组合的变化。

从销售区域结构来看，上半年，合景泰富大湾区占比43%，一二线城市占比93%，令其维持较高的利润率。

今年上半年，合景泰富继续补充一线及二线城市优质土储，新增项目合计总建筑面积51万平方米，权益建筑面积37万平方米，权益土地成本为9亿元。

截止今年6月末，合景泰富总土地储备2560万平方米，对应总可售货值为5920亿元。其中，已中标城市更新项目锁定的240万方及1230亿可售货值。

另外，在合景泰富管理层看来，“我们收租物业的表现非常好，所以对整个毛利率的提升有一定的帮助”。

从2008年起，合景泰富开始布局商业版图。截至2021年6月底，合景泰富集团已开业的商业项目共41个，其中商场10个、写字楼9个、酒店22个，均位于一二线城市核心地段及新经济区；上半年，实现租金收入达到9.01亿元，同比增长55.3%。

合景泰富表示，未来将通过数字化转型，在公司管治、成本下调方面继续努力。