【年报洞察】上坤地产:给成长型房企带路

原创 房小评 中国房评报道 今天

房企2020年度业绩陆续披露，很多企业的管理层都给出了一个共同的结论：房地产行业的格局已经大致确定。

尤其是随着“三道红线”和“两个集中”出台，房地产的杠杆空间已经很小，暴利时代一去不归。在这样的环境下，已经很难有房企以远高于同行的增速，实现排名的飞跃。

大部分企业，把年度增速定在10-20%这个区间。

比如碧桂园，罕见地公布了10%的年增长目标，这意味着3年后，碧桂园将迈入万亿俱乐部。

孙宏斌说未来几年将有3家房企过万亿，而融创正处在行业TOP4的位置。

恒大夏海钧则打了包票：未来不会脱离前三甲。

大家很关心2020年的站位，这很大程度决定了房地产企业未来的站位。

尤其是这几家巨头房企，看到行业规模增长见顶，都在寻找多元业务的全新增长曲线。

巨头们都在找出路了，中小房企没办法烧钱造车、做机器人，那么面对未来，该怎么走？

恒大管理层在业绩会上提到了一个值得注意的现象：2020年，TOP10房企的销售额虽然增长了，市占率却并未提高。

曾经，我们的固有意识中，认为万亿时代必定是大房企市占率不断提升，形成垄断，中小型企业不断被兼并。

然而，在全新的调控环境下，这种规模的集中度受到控制，给成长型的企业留下了空间。

克而瑞2020年的操盘数据显示，除了TOP50的销售门槛上涨了26.8%，TOP10、TOP30、TOP100的门槛涨幅都不到20%。

这意味着，在百强房企的中间部位才是座次更迭较为激烈的区段。这正是广大成长型企业正在积极上升的标志。

这其中，有房企跌出局，也有房企在巨头时代，耕耘好自己的那块地，继续力争上游。

在万亿时代到来之前，上坤地产就给出了成长型房企的一个样本，走“中而美”“中而精”的发展道路。

上坤地产董事会主席朱静在业绩会上表示：2021年，上坤将继续以集团三五战略为工作指引，持续深耕三大经济圈，强化精准投资布局，通过高效运营驱动，以产品力为牵引，叠加组织赋能，实现高质量的适度规模增长，形成符合时代特征的成长型房企的发展路径。

壹

精准布局

根据上坤地产披露的上市后排名前列份业绩报告，2020年实现营业收入81.9亿元，同比增长8.7%；实现净利润约8.9亿元，同比增长30.8%；实现归母净利润3.56亿元，同比增长61.8%，收入盈利稳步提升。

在去年成功登陆香港资本市场，开拓融资渠道之后，上坤地产在拿地方面表现得很积极。

亿翰智库发布的《2021年1-2月中国典型房企新增货值TOP100》榜单显示，上坤地产在浙江丽水、湖北武汉、广东汕头、江苏无锡等地新增货值123亿元，排名行业第28位，超过去年全年新增货值的1/3。

一家百强规模房企，拿地规模闯进了TOP30，足见其进取意愿强烈。

而这种进取是极具方向性的。

朱静是一位很懂得选择进取时机的创业者，曾经表示：做不到上海30强，绝不走出上海。

如今，朱静在回答投资者关于战略布局的提问时，依然表示要把控布局时机，以“3+X”战略为指导，围绕城市群内重点都市圈进行布局。精准投资，紧密关注市场变化，坚持区域深耕策略。

其战略版图非常聚焦，依托上海，做透长三角，进入珠三角，布局中部核心经济区域。

截至2020年12月31日，上坤的土地储备中，长三角经济区占比64%；一线和新一线城市占比45%，二线城市占比25%。

对于上坤这样正在冲击500亿规模的房企而言，做大规模的确不需要盲目扩大投资半径，反而是聚焦深耕更加实际。

诸如祥生、滨江这样重仓浙江省的房企，规模都做到了千亿水平。他们的共性都是做透单个区域，实现产品全覆盖。上坤也完全可以做到。

正如上坤地产执行总裁周青所说，长三角未来是上坤的“超级区域”，上坤地产深度布局长三角，将为其长期稳步发展提供坚实的支撑。

藏富于民的长三角，足够支撑上坤地产在下一个五年的成长性。上坤要做的正是精准投资，利用已有的优势深耕好已经进入的区域，在合理的管理半径之内，保证发展质量，高效地做大规模。

贰

坚持合作共赢

随着22个热点城市土地集中出让，在热门地块的争夺上，资金实力雄厚的企业胜出的可能性更大。

面对客观存在的资金实力差距，成长型房企在土地获取上需要动用更多巧思。

最可持续的方法，便是与行业相关的“大腿”建立起长期的战略合作关系。

与地产企业合作，可以分担拿地资金、项目运营风险和投入的人力物力。

与金融机构合作，可以在获得资金支持的同时，掌握输出产品和品牌的主动权。

与政府部门合作，则在拿地机会、获取成本等方面拥有更长远的优势。

不论是与地产、金融还是政府部门合作，都能够降低土地拓展的难度，让成长型房企，撬动更大体量的项目。

在这三个方面，上坤地产都已经进行了前瞻性的布局。

2020年，上坤通过招拍挂、收并购、合作等形式获取优质土地。新增土储中约有21％来自产业合作，15％来自政府合作平台。

朱静认为：未来企业的合作能力是一种非常重要的竞争能力，行业会通过企业间的优势互补形成一个非常好的市场竞争环境。

今年3月，上坤地产与云峰集团签署战略合作框架协议，双方将在地产开发、建设、商业等多板块领域展开合作，尤其是进一步深耕长三角。

今年1月，上坤地产与平安不动产、首创置业在乌镇签署战略合作协议，“乌镇·新栅”项目正式落地，项目总货值预计超过150亿元。

虽然上坤的规模还在成长期，但一直保持着“产品适度先进”的原则，并且针对新的生活方式和需求变化不断创新突破。

比如与“大隐书局”携手构筑文化社区，与“幸福集荟”合作将多元文创空间融入“先番城”系列商业办公产品。

这正是上坤能够获得其他合作方青睐的竞争力。

以产品为支点，轻装上阵撬动更大的规模，扩大品牌影响力，是成长型房企面对当前形势的底气。

叁

高效运营

房地产企业之间，可以摒弃规模差距，进行比较的一项核心竞争力，就是管理能力和运营效率。

这是上坤作为成长型企业的一大优势所在。

上坤地产作为一家纯职业经理人组成的企业，打造出了“平台化+自我驱动的学习型组织”，构建组织发展与个人成长“互相成就”的模式。

在上坤内部，提倡二次创业，奋斗者文化。寻找有创业心和企图心的高管，让价值观相同的人上车。

早在六年前，上坤就设立了5%的高管信托股权池，实现共创共担共享。上坤更像是朱静集结了一帮职业经理人创业的平台。

所以上坤的高管团队中，很多人才都是来自千亿房企的精英，其管理能力是远超于一般百强房企的。

上坤的组织架构与战略导向高度一致，以增量指标、经营指标、运营指标和管理指标作为绩效考核的核心内容。

完成“两级管控”到“三级管控”的变革之后，上坤根据区域承载能力不同，差异授权、赋能帮扶，最终实现“集团做精、区域做强、项目做快”的组织形态。

上坤搭建了投融运一体化体系，组织上更加高效，员工授权充分，决策快速敏捷，由此提升运营效率，可以有效降低拿地成本、提高拿地效率、提高资金周转效率。

2020年，上坤地产的签约回款率高达约91%，新项目平均开盘周期约6.9月，在疫情影响之下依然保持行业先进的水平，这正体现了上坤的管理运营效率。

这正是成长型企业理想的发展状态，以产品适度先进、效率优先为底层逻辑，通过企业的管理能力实现高质量的适度规模增长。