除非强行“拉郎配”,否则房企并购市场难言乐观

“房住不炒”的大方向之下，旨在缓释多年来以高周转模式狂奔于冲规模竞赛途中的房地产业所累积的巨大涉房风险，从2020年下半年的“三道红线”监管新规开始，行业监管部门和地方政府连续不断从销售端到资金端推出了诸如“涉房贷款集中度分级管理”、“地销比不超过40%”、“强化预售资金监管”、预售备案价的“限涨令”与“限跌令”等等，终于让楼市在2021年下半年迅速转淡并导致传统销售旺季“金九银十”的消失，以及不少民营百强房企的排队暴雷。

房企暴雷其实也是高杠杆和高负债房企出清市场的表现，就像每次经济危机都是过剩产能去化的过程一样不必大惊小怪，除非你是利益中人或者重要的利益相关者。当然，政府因为有维持充分就业的责任与义务，总是希望能够通过宏观政策的逆调节来熨平周期和消除经济危机。不过，对于楼市大幅下行引发的房地产行业的流动性持续紧张和民营房企排队暴雷而焦虑不安的，除了出现流动性承压的民营房企老板，还有貌似超脱却难言轻松的被土地财政深深捆绑的地方政府。

因此，在中国内地房地产行业已演变为房地产为表、土地财政为里，且地方财力与土地财政高度捆绑的情况下，房地产行业的流动性紧张通过土地财政焦虑传导到了紧握地根与银根的有形之手处。在从2021年下半年开始楼市失去了差不多40%的交易量、地市已然成为国央企、地方平台公司唱主角的情况下，对土地财政的重要性和严峻形势有着足够认知的有形之手，终于醒悟维护房地产行业合理的流动性和民营房地产企业的健康发展与良性循环，是暂时无法摆脱土地财政而又面临滞涨压力之下维护财政平稳乃至经济稳定运行的两位一体的选择。因此，也就引发了去年第四季度以来涉房金融政策的微调，乃至近期各种更加宽松政策的接连出台。

不过，这里请允许我再普及一下土地财政与民营房企的内在关系。土地财政在公共财政中的重要地位毋庸多言，而国央企与财政的“连裆裤”性质让其对土地财政的贡献仅仅成为政府所掌握的财政资源的时空转换而并不会产生增量，至于地方平台公司的“帽子戏法”更是尽人皆知，这也就导致了土地财政的少有和真正来源就是真正市场化运行的民营房地产企业。因此，维持房地产行业必要的流动性，保证民营房企必要的生存与发展空间，才是维持房地产行业活力与土地财政的不二法门。否则监管部门和行业主管部门完全可以放任不管，让这些出险的民营房企都自生自灭，让房地产行业逐步变成国央企为主导力量的行业。而且即使如此的话，房地产行业也不会消失、市场也不会萎缩。

这也就是在银保监会、央行、交易商协会多次推出涉房金融微调政策之后，有形之手又亲自下场指导房地产行业的多家央企通过并购项目资产的方式，为有中高风险的11家头部民营房企提供流动性支持的真正原因。此次拟以项目并购方式提供流动性支持的民营房企包括绿地、融创中国、世茂集团、中梁控股、荣盛发展、奥园、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力和中南置地等，而涉及的央企则包括保利、华侨城、招商蛇口、华润置地、大悦城地产、五矿地产、中海、金茂和绿发等9家。

之前监管部门也曾就房企项目并购贷款推出新规，在鼓励金融机构发放并购贷款的同时，允许将因为项目并购而增加的负债不计入“三道红线”指标以内。但是这项旨在鼓励房地产项目并购以促进行业整合，推进行业健康发展的新规推出以后却响应寥寥，以至于有形之手不得不亲自下场要求上述9家央企付诸行动，并提出了11家予以支持的民营头部企业名单。

之所以此项新规推出以后市场基本上没有反应，这一方面与市场信心有关，另一方面也与市场心理有关。

就市场信心而言，长时间的从销售端到资金端的双向强力调控导致了楼市的大幅快速下降，而市场过冷在导致行业流动性吃紧以及不少房企排队暴雷的同时，也让行业信心大受影响。这也是2021年第三轮土地集中出让试点在大幅放宽条件的情况下依然流拍率高企和溢价幅度大幅下降，以及民营房企基本不入场的主要原因。去年第四季度以来涉房金融政策的微调吹起了行业回暖的希望之风，但是行业的真正回暖还有赖于行业信心的恢复，以及行业信心向涉房金融领域的有效传导，否则涉房金融政策“剃头担子一头热”是没用的。而从目前楼市运行的情况来看，短期内行业信心很难快速恢复，因此只有涉房金融的宽松和鼓励项目并购的贷款新规，是很难促使房企开展项目并购的。

就市场心理而言，在房企出现流动性危机而非进入破产清算的情况下，所谓的项目并购就会出现“二手车市场”效应。出现流动性危机的房企当然希望通过出让比较差的项目换取现金，并凭借相对优质的项目来实现翻盘，因此一般愿意“摆上货架”的都是不太好的项目，对于优质项目房企不但有惜售心理，而且还会反而捂得更紧。这就导致项目并购市场出现了质量差的项目多而好项目稀缺的“二手车市场”效应。这一效应之下，对于有并购意愿的房企而言，还不如等到这些出现流动性危机的房企彻底“躺平”后进入清算程序，再去低价挑选其中的优质项目呢，这就类似于“捡尸”了。也就是说，在“二手车市场”效应之下，对有并购意愿的房企而言，并购还真不如“捡尸”，自然此时也就缺乏下场的热情了。

因此，在行业信心未恢复以及“二手车市场”效应之下，此次有形之手亲自下场撮合9家央企房地产公司并购11家头部民营房企的项目以帮助这些民营房企舒缓流动性压力，也堪称用心良苦，其动机与出发点确实可嘉，但是也未免太理想化了，显然犯了办公室里出政策而不接地气的传统性错误。所以，如果有形之手采取强扭的方式来拉郎配，把抢救民营房企就是抢救土地财政，以为公共财政转型赢得时间并提升到保证宏观经济平稳运行的高度上，也许还真会促成一些项目的并购成交。而如果完全采取市场化的方式，则结果自然也就在预料之中了。

（来源：财富中文网，作者：柏文喜。）