较大房地产收购案!平安330亿天价收购,来福士股权易主

文 | 杨素瑶

编辑 | 渡边

6月28日，凯德集团发布公告宣布其与中国平安人寿保险了签署合作协议，向平安人寿出售中国来福士资产组合的部分股权。根据协议内容，该资产组合的总资产价值为467亿元，平安人寿总投资金额不超过330亿元。

此次产权的收购金额一举超过了6月16日黑石公司收购SOHO中国的价格，成为2021年到目前为止较大的房地产收购案。

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中国平安——地产行业隐形优质

中国平安作为国内知名的保险公司，却频繁布局房地产行业。从时间上纵观中国平安近年来在房地产行业的一系列投资，无论是速度还是规模上都有着明显的增长。中国平安的业务已经涉猎到了国内众多知名房企，其坐拥的房产帝国也逐渐壮大。

碧桂园曾在2015年4月发布公告称，中国平安人寿同意以认购价每股2.816港元收购碧桂园22.36亿股新股份，涉资62.97亿港元。此番投资完成后，中国平安成为了碧桂园的第二大股东，持股比例为9.9%。随着碧桂园近年销售额的飞速增长，其股价一路走高，中国平安收购时2.8港元的价格在2018年已增长至19.16港币。

在投资碧桂园大丰收后，中国平安又将投资目标转向了旭辉集团。在2017年7月平安人寿以19.075亿港元的价格收购在港上市的旭辉集团股份，持股比例为10.12%，成为旭辉集团的第二大股东。后续还向旭辉投入100亿元人民币做战略投资。

中国平安慧眼独具，投资后旭辉集团果然屡创佳绩。根据数据显示，旭辉集团2017年销售额为1040亿，位列房地产行业的15名，相比2016年销售额增长了59.2%。2019年，中国平安以93.36亿港元的价格，收购了中国金茂19.41亿的股份。

经过收购，中国平安对中国金茂持股比例高达15.2%，同样成为了该公司第二大股东。2020年，中国平安入股收购招商蛇口的部分股份，以平安人寿的保险资金全额收购了招商蛇口部分非公开发行的股份，发行完成后平安人寿将成为招商蛇口股东。

悉数中国平安在房地产行业的经历不难发现，中国平安对于房地产的投资并不像其他房地产企业依赖抢地拿地盖楼，而是通过投资其他地产公司股份，从中快速获得利润分红。

那么，在房地产行业拥有如此雄厚实力的中国平安，此举以330亿天价收购凯德来福士，能给自身带来什么呢？

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330亿，中国平安在商业地产开疆扩土

此番收购，对于慧眼识珠的中国平安来讲，必定有其独到的理由。此次被收购的对象为凯德旗下的上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心六个项目。

这些项目是凯德集团核心的优质资产，地理位置得天独厚，收入稳定，投资优势很大，风险也相对较低。

图源中国平安公告贝壳研究院的商业地产分析师郑中表示，商业地产的投资相对于住宅对地理位置的要求更高。由于部分一二线城市严格限制市区内的商用地块出让，因此核心区域的商办存量物业一直处于供不应求的状态。

同时受疫情影响，当前的全球经济形势动荡不安，购入能够产生稳定现国内核心商业区域是获得稳定收入的较佳投资选择。另外，受国家政策影响房地产企业融资渠道大大受限，持有商业物业在一定程度上可以获得稳定的资金回报。

2010年，《保险资金投资不动产暂行办法》明确提出，保险公司可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。但保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。

因此按照监管的要求，平安中国的保险不动产投资主要集中在商业地产、办公地产、养老、医疗、自用不动产等领域。由于传统投资资产的不确定性增加，投资超额收益获取困难，转而投资长期资金配置低流动性、高收益的商业资产成为新的趋势。

 图源网络从数据上可以看出，中国平安在资产的配置中匹配了一定的商业不动产资产。因为商业不动产资产在长期收益方面能够更好地匹配保险负债的特征，即使在经济下行期也具有较高的安全投资边际。

在收购来福士的交易完成后，平安人寿标的项目投资余额占公司一季度末总资产的比例约为1.0%。此前，中国平安方面曾表示，不动产的投资规模在其整体险资投资比例不到3%。

此前中国平安也曾明确表示，中国平安对地产公司的投资比例不超过30%。“我们不做野蛮人，不去干预企业正常运营管理，只做纯粹的财务投资者。”

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凯德回笼资金推进本地化

本次交易的被收购方凯德长期投资于中国房产市场，卖出核心产业来福士广场的目的并不是减仓中国市场，相反正体现了对于中国房地产市场的重视，是凯德深入推行中国市场本地化运作的关键一步。

凯德集团首席执行官李志勤曾表示，凯德进入中国27年来的投资物业储备超过244亿新元，并且拥有良好的资本再循环表现。凯德自身也期待与中国国内机构投资者建立更广泛的资本合作，使投资者更加多元化。

凯德还致力于将中国的市场结构进行升级。将来福士部分股权出售给平安人寿后，来福士资产包的其他股东实现了退出，获得现金约233亿元左右。凯德也将实现资本回收超过20亿新元。

凯德方面表示这些回笼的资金，将被用于凯德新扩展的业务版图当中去，重点涵盖产业园区、物流和数据中心。从收购星桥腾飞将产业园区纳入产业链起，凯德就开始发力新经济领域。在2019年1月，凯德与淡马锡达成交易，以110亿新元收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。这笔交易也是亚太地区商业地产领域金额位居前列的大型并购。

通过该交易，凯德既获得了可观的开发类项目储备，基金管理业务也大大扩容。凯德方面则计划在未来几年中，在物流/商务园和数据中心领域，新增100多个项目。从目前的数据看，凯德在这些领域的中国业务才刚刚起步。在今年4月底，凯德宣布以36.6亿元人民币收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区，这是凯德在中国的排名前列数据中心项目。

在去年11月，凯德商用中国信托亦曾宣布其首次进军中国产业园区的项目，通过以49.45亿向凯德集团关联公司收购位于中国苏州、西安和杭州的五个产业园区，以及位于广州的乐峰广场剩余49％股权。CRCT完成了其迄今为止较大的一笔收购。

此次投资收购交易的完成，对于凯德来说有了更多与国内机构投资者的合作机会，在资金融通及精细化运营管理等方面具备优势的凯德，也将会带来更大的发展空间。

对于中国平安来讲，也是获得稳定资金回报不可多得的好机会。

参考资料：

1、中国平安豪掷330亿，收购凯德集团旗下资产，什么信号？（券商财经）

2、330亿！今年较大的房地产收购案诞生 中国平安收购凯德集团旗下资产（华尔街见闻）

3、一笔330亿买卖背后：平安的“进”与凯德的“退与进”（新京报）