绿城3000亿目标背后:新增千亿货值欲转化48%,下半年1266亿销售待结转
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出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
编辑 | 吴亚
年初之时,张亚东认为地产正经历“四个分化”,即市场分化、企业分化、产品分化、资源分化,而绿城中国(03900.HK)则处于四个分化中方向较好的一侧。
半年之后,张亚东对于绿城的走向,还是相同的观点。绿城上半年的业绩表现,令他对这个判断愈加有底气。
8月28日,绿城召开2023年中期业绩发布会,董事会主席张亚东携行政总裁郭佳峰、执行总裁吴文德、执行总裁耿忠强和副总裁李骏出席,虽然行业上半年低迷下行,但他们谈的更多是增长。
提升权益规模,带动归母净利增四成
在张亚东看来,房地产行业正在经历阶段性变化:一是从增量时代到了发展的存量时代;二是供需关系从供小于求转变为供大于求;三是市场结构从刚需为主转为改善为主;四是房屋功能从金融属性回归到居住属性。
面对市场的四个变化,绿城规划到2025年做TOP10中的品质标杆,主要反映三个规模上,一是销售总规模,大约在3000亿;二是投资规模;三是权益规模。
绿城上半年取得总合同销售1342亿元,同比增长19%;其中,自投项目销售982亿元,实现自投权益销售额633亿元,较去年同期增长40%,权益比提升11个百分点至64%,在行业权益榜位列第九,是绿城首次进入行业十。
“坦率来讲,我没想到这么快进入前十,权益规模是绿城在总销售规模、投资规模之外,最为看重的一项规模指标,原先的目标是在2025年进入前十。”张亚东指出,实际上每年3000亿的销售量级,绿城更看重权益的逐年提升。
这一点,也体现在绿城的拿地投资里,绿城上半年新增项目19个,预计新增货值571亿元,平均权益比提升3个百分点至79%,为的是进一步提升操盘效率,降低合作风险,也是为提升归母净利。
这也是为何绿城收入与利润额下滑的背景下,归母净利却在增长的原因。财报显示,上半年取得收入569.76亿元,同比下降12%;期内利润46.41亿元,同比下降4.5%。
但是其上半年实现归母净利润25.45亿元,同比增长41.3%;核心归母净利润38.81亿元,同比增长4.2%。销售权益、土地权益占比的双提升,也在带动绿城归母利润的提高。
3000亿销售目标支撑:新增货值高转化
对于2023年的销售目标,管理层并未讳言,与2022年的销售规模相当,保持在3000亿左右,主要是基于两点:一是其前7月总合同销售额为1524亿元;二是8月至12月是其新推货值的高峰期,主要集中在三季度末,中月中旬之后。
根据当前的销售情况,绿城制定了这样的销售目标,其中有两个关键支撑:
新增货值转化率是其一,绿城上半年新增项目19个,预计新增货值达571亿元,预计当年实现销售转化约348亿元,当年转化率61%,截至6月30日,已实现销售转化约92亿元。
其二是高去化率,绿城上半年销售回款率109%,首开去化率82%,较2022年末提升7个百分点,背后是工期缩短与开发速度的提升,从拿地到开工缩短至2.1个月,从拿地至首开缩短至4.7个月,分别同比提速25%及22%。
对于自身的地块质量,绿城管理层也颇为满意,郭佳峰指出:“今年的拿地质量,与其前几年相比要更好,拿到的一些核心城市中核心地块的地都非常好,特别是上海的三块地,进千分之一的概率,无论是利润率、ROI,还是市场上能够去化的概率,都很好。”
2023下半年,绿城自投项目货值为1955亿元,其中一二线占比80%。从可售资源来看,杭州近300亿元,宁波和西安为160亿至180亿元,上海、北京和天津为110亿至120亿元。
今年7-8月,绿城在上海摇号收获3幅地块,同时在杭州、宁波等城市有所斩获,截至8月25日,今年累计新增货值1005亿元,管理层预计年内销售转化率能够达到48%。如果将6月后获取的自投项目叠加,绿城下半年供货自投总货值达2135亿元。
尤其是在上海摇号收获的三宗地块,绿城颇为满意,管理层多次提及运气好。据李骏透露,上海三宗地块闵行梅陇项目、嘉定南翔项目和青浦徐泾项目,年内准备全部入市。而这也成为绿城销售的另一支撑。
今年前7月,绿城录得合同销售额1079亿元,如果将代建项目的445亿元合同销售额囊括在内,总合同销售额为1524亿元,已经完成销售目标的一半。
但截至6月底,绿城累计已售未结转金额约3114亿元,其中权益占比金额为1955亿元。具体至2023下半年,已售未结转金额为1266亿元,权益金额占比为776亿元。
下半年拿地:继续“狙击式”投资,机会很大
拿地质量的提升,与绿城的拿地策略强相关,绿城上半年也如其它房企一样,重点聚焦一二线城市的核心板块,但这也导致土地市场局部过热。
虽然土地市场整体低迷,但核心城市优质地块热度较高、竞争激烈,北京、杭州等城市多宗地块参拍企业数量创新高,绿城便是其中一员,参加杭州、上海、北京等核心一二线城市土拍100余次,上半年新增货值中杭州、西安、宁波、苏州等一二线城市占比达89%。
除了一二线之外,绿城还在“狙击式”投资浙江优质三四线城市,上半年获取嘉兴、台州、绍兴等城市拿地。
尤其是8月初,在上海与杭州投资近180亿拿地,新增货值280亿元,这也是被市场解读为绿城下半年拿地加速。但绿城管理层并不这样认为,并解释道:“我们的买地策略一直没
有变,之所以让大家感觉近期买地比较多。”
“上半年这个投资强度处于一个比较低的水准,考虑土地款支付后今年1—6月份的经营性现金流有171亿元,所以现金流层面就给下半年投资留出了一个充裕的额度。”郭佳峰补充道。
截至6月底,绿城共有土地储备项目200个,总可售面积约为2952万平方米,权益可售面积约为1747万平方米;平均楼面地价每平方米约7642元,总货值达7495亿元。其中,一二线城市货值占比79%,长三角区域占比52%,北京、上海、杭州等十大战略核心城市占比53%。
谈及下半年的土地投资,郭佳峰指出:“从需求端来说,可能会比较谨慎;但对于绿城,也是一个机会。按照年初总体安排,权益投资额为600亿左右,但这是计划数,具体的投资额多少,要根据销售和融资情况来看,下半年仍然会坚持一个精准投资来考虑。”
截至8月25日,绿城今年累计新增货值1005亿元,承担的成本为491亿元;由此估算,绿城下半年的投资额度还剩110亿元左右。
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