10月市场情绪指数进入低迷区间,预计短期房价仍面临较大下行压力

根据最新公布的2023年10月份市场情绪指数数据，重点50城情绪指数迈入低迷区间，各等级城市情绪指数全线下降，市场情绪的复苏缓慢且曲折。根据情绪指数预测房价模型，多数城市房价短期仍面临下行压力，重点50城中短期内仅10城短期房价呈现上涨态势，其中，北上广深一线城市房价上涨动力相对较足，预计短期内房价以涨为主。

一、重点50城情绪指数降至近年来低谷，市场情绪的修复不及预期

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月，重点50城市场情绪指数为-0.83，较上月下降0.04，降至近年来低谷，市场情绪指数正式迈入低迷区间，这也是2017年以来市场情绪指数首次进入低迷。根据情绪指数的走势，预计未来全国房价短期仍面临较大的下行压力。

市场情绪的修复不及预期，进入低迷区间。一方面，由于长时间的市场信心的持续下滑使得市场对政策的免疫力增强的因素犹存；另一方面，利好政策下，成交端虽然出现了积极的反应，10月重点城市新房、二手房成交双双上升；但是在成交上涨的同时，挂牌量也在攀升，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，重点14城二手房挂牌量和成交量的比值达到33，达到近三年来的次高峰，短期内供需矛盾进一步加剧。

（注：重点14城包括北京、上海、深圳、杭州、南京、苏州、成都、佛山、东莞、无锡、青岛、厦门、郑州、大连）

分等级来看，10月份各等级城市情绪指数全线下降。其中，一线城市情绪指数为-0.67，较上月回落0.17，本月一线城市情绪指数由稳转降，且降幅较为显著，可能与政策的接续力不足有关，继9月初一线城市全面落地“认房不认贷”后，并未出台更大力度的松绑政策，市场情绪恢复持续力不足。二线城市情绪指数为-0.85，较上月回落0.03；三四线城市情绪指数为-0.83，较上月回落0.02，至此，二线和三四线城市情绪指数已双双实现“八连降”，且在9月份已全部迈入低迷区间，市场信心明显不足。 

二、情绪指数上升城市数降破10个，南昌、唐山市场情绪小幅回升

从10月各城市市场情绪指数来看，50城的市场情绪指数分布于市场观望区间和市场低迷区间2个区间，城市个数分别为13个、37个，分别较上月减少3个、增加4个。其中，上海稳居情绪指数榜首，本月情绪指数为-0.45，由上月平稳区间迈入观望区间；其次为三亚，本月情绪指数为-0.48，较上月回落0.03，长春位居第三，本月情绪指数为-0.62，同样较上月回落0.03。此外，徐州、石家庄、青岛等在内的11个城市情绪指数处于低迷区间中高位水平，10月情绪指数均低于-0.9，市场信心受挫严重。

从月度情绪指数变化来看，本月情绪指数上升的城市有6个，下降的城市数量为44个，较上月增加5个。其中，南昌、唐山涨幅领先，情绪指数均较上月上升0.01；南京、杭州、温州、绍兴以及无锡这5个长三角热点城市的市场情绪凸显稳态，本月情绪指数均较上月持平。与此同时，北上广深4个一线城市情绪指数全部下降，其中，深圳、上海、北京位列跌幅前三，情绪指数分别较上月回落0.32、0.2、0.11，市场情绪恢复受阻或系政策放松力度相对较小。

三、一线城市房价上涨预期仍然较高，北京涨势最强

根据情绪指数预测房价模型，监测的重点50城中短期内有10城房价呈现上涨态势，较上月增加2城，多数城市房价短期仍面临下行压力。

根据情绪指数模型，预测上涨的城市包括上海、深圳、广州、北京四个一线城市和成都、三亚、金华等部分重点二三线城市。其中，一线城市在全面落地“认房不认贷”政策的基础上，广州、上海局部松绑限购政策，近期上海、北京又陆续优化公积金贷款政策，房价涨势坚挺，北京2023年10月市场均价为65054元/㎡，环比上涨2.17%，根据情绪指数模型，预测未来5个月房价累计上涨超1.2%；上海10月市场均价为74787元/㎡，环比上涨0.07%，预测未来4个月房价上涨0.49%；广州9月市场价格为39160元/㎡，环比上涨0.12%，预测未来2个月房价呈现微涨态势，累计涨幅在0.1%以上。

与此同时，8成城市未来短期内房价仍有下降可能。其中，徐州市场情绪垫底，连续6个月处于低迷区间，10月市场均价为12906元/㎡，环比下降1.33%，根据情绪指数，预测未来2个月内房价仍难逃下降态势，累计跌幅超2%；环渤海的青岛、潍坊等城市，未来短期内房价大概率也将延续下滑态势，累计跌幅超1%。