上海楼市:楼市里万人抢购的“硬货”,都有着这些独特的杀手锏!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，有些比较硬货的板块和楼盘，都有什么优势，才能导致供不应求呢？

回答：我称这些优势为杀手锏更贴切一些。

杀手锏1：新。较好要2015年以后建成的房子，也就是上海楼市的第四代产品。 2015年是划时代的一年，房价上涨后，户型越做越紧凑，85-100平3房成为标配，低总价多房间是王道。同时，大多数2015年以后的房子都做到了全人车分流，甚至有的还标配了会所、跑道、人脸识别等设施，彻底刷新了大家对房子的认知。

杀手锏2：学区。这个不必多说，过去几年的楼市已经好好教育了我们，特别是由于新上海人的教育路径依赖，更多人会选择稳定的入学资格，从而倾向于买学区房。

杀手锏3：供求关系紧张。也就是在地段、产品、配套上的组合足够稀缺的房子，就算以市场价，甚至略高于市场的价格买入，都是值得的。

以这些方向去找房子，在当下鱼龙混杂的行情中，大概率不会错。

提问：曾叔，想问下北上海的通河新村板块怎么样？

回答：通河新村板块主要适合在北区上班通勤的人群，周边没有什么产业，界面相对来说有点杂乱，土方车和集卡太多了。但是配套还算成熟，去万达和绿地广场都挺近，1号线和18号线也能解决大部分通勤需求价格也不贵。适合预算不多的没有学区的自住需求。

提问：曾叔好，我们夫妻一方上海户口，一方杭州。在国内未买过房。目前二人合计年收入150w+，收入情况比较稳定。宝宝明年出生。首付可准备最多400w。考虑买房策略，请指点：

1. 在上海买学区老破小，挂学区，总价只要600w以内，首付只需要200w出头。余下的钱买杭州、合肥投资，都很看好

2. 在上海买浦东中环左右三房，2000年出头的小区，总价900w上下，学区二梯队。这样在外地投资资金受影响，学区也一般，但可以自住

3. 再等等前滩、北外滩新房，凭运气摇号，摇了一年摇不到再看。

您觉得该选哪种比较好呢？

回答：现在上海在强势周期，建议资金能打上海的可以先打上海。

其实看了你的情况，这三个都不是好方案。方案三基本上是摇不到的。很容易错过大周期。方案一的没用足。方案二，距离买到能自住加学区的房子还差一口气。但相对来说是这里面较好的方案了。

提问：你好，曾叔，我是应届毕业生，预算350-400万，二房，用于自主，希望周围生活设施比较完善，由于工作还不稳定，只要求离黄浦中心四十分钟以内，请问哪个区块比较合适呢

回答：你这个总价预算有点紧张。建议考虑在外环边上买次新二手房，比如大虹桥，曹安公路，泗泾，九亭，七宝，浦江镇，康桥，主要是地铁14号线，13号线，9号线，2号线，1号线这些附近。

提问：您好！我最近看了上海的一个在售的新楼盘，他所有房子的建筑朝向都是朝南偏东45°的（不是江景房），就此请教您以下问题，恳请老师您给予赐教，多谢！：

1）由于样板间是做在售楼处的，并且不让看工地上的实体建筑，请教：建筑朝向朝南偏东45°，交房后房屋内的结构是方方正正的？还是不方正的?2) 建筑朝向朝南偏东45°与建筑朝向坐北朝南正向的房子，在居住体验上有什么区别？是否影响居住的质量和品质？3）整个小区的建筑朝向朝南偏东45°，是否会影响房屋和整个小区的品质？是否会影响房屋的保值和增值？是否会影响到将来二手房卖出困难和房价？

回答：东南偏向和正南这个朝向的偏差，是不影响房产户型正气的，后者是房企建筑设计领域上的能力。东南向的房子的日照时间要比南向的时间短一些。所以居住舒适性上会差一点，相对来说价格会便宜点，未来的流动性也会差一些。

提问：曾叔，您好！现在家有孩子4岁老闵行上中班，孩子与父亲为沪籍，目前家里有250万房子想置换学区房，能接受的预算为650万，小三房。家长在徐家汇常熟路上班，能接受的上班半径为地铁10站以内。希望孩子能上一二梯队。请问有什么地段和学校可以推荐？谢谢！

回答：现在买的话，落户到学区房1年半左右，可选择的比较少了，650的三房，中心城区都不够，也就闵行可以选了，莘庄和春申这两个板块可以看看，闵实验+莘松，一贯制的莘城、莘光、康城实验。

提问：曾叔，如果两梯三户的户型中，中间套全南的户型相比两边的南北通户型，大概便宜多少比较合理？

回答：这种不好说，和总价定位，还有前排的景观有关系的，基本上便宜个3%-5%很够意思了。

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