北区某网红盘房,靠学区?价飞涨2千一平,不稳定性太多!背后暗

大家好，我是狗哥，一个不写广告，爱写重庆楼市八卦的专业狗仔。

今年夏天，照母山某个二手房楼盘莫名其妙火了，不少购房者趋之若鹜地买房，然后抓紧时间排队办户口。

整个场面人挤人热闹非凡，这不知道的，还以为是楼下超市大甩卖，买一送一呢。

到底是哪个楼盘能引起这么大的反响，当时重庆楼市也对此进行了报道。

原因是这个名为“北大资源博雅”的网红盘可以划片入读博雅小学，而对口中学是两江西大附中，大家都是冲着学区去买的。

根据当时的截图来看，该盘90天内，竟成交了41套；30天内，被带看了462次；

其房价也跟着水涨船高，从走势图来看，实现了跳跃式增长，整个夏天飞涨了2000多一平，果然是可怜天下父母心，这一切的一切始终逃离不了家长们渴望孩子读好学校的心。

01房价暴涨，惊现神秘学区房？

对于这样一个网红神盘，如果有新房在售，那肯定是万众瞩目的热销神盘。

而现实却是，开发商官网早在2020年6月就发布了该盘“优质收官”的消息。所以，如果有业主想上这个小学，就只有买二手房了。（有时间限制，结尾再聊）

但剧情真的这么简单吗？那你就大错特错了。到年底，重庆楼市平地一声惊雷，炸出了一个带学区的低价小户型，总价只要77万起。

从中介们的宣传来看，又是博雅小学，又是西大附中，很难不把它与那个“房价飞涨”的北大资源博雅联想到一起。

狗哥找了中介朋友仔细一问，结果还真有关系。难道是眼看学区划片房价涨了，开发商也红眼了？最神奇是的，不是说好优质收官了吗？这忽然冒出来的住宅又是什么李鬼？

话不多说，狗哥还是赶紧去现场看看吧。

02一探究竟，神秘盘浮出水面

坐上轨道交通5号线，从重光站出来，便来到了目的地。

眼前的北大资源博雅，可是见证了照母山从寂寞到辉煌的超级神盘；它在这里打造了一个集高层、花园洋房、中心商业、社区商业等业态为一体的百万方大城。

周围的轨道交通、商圈商业一应俱全，板块内人流量也非常不错。挑刺儿的朋友先不要问什么市容，问就是不知道。

我们还是赶紧去找找70多万就能买的神秘住宅在哪里吧。狗哥一路上追着路人询问，终于在地铁站的不远处，看到了庐山真面目。

看这墙上挂的标语，“现房住宅小户型44~64平”，就是它没错了。但这奇异的外立面，可是一点儿都不像住宅，反倒像某个产业园。

楼下的广告牌显示，这个盘名为“博雅东·未名苑”。首期首付只要约15.4万起，这户型真小，这价格真香，门槛真低啊。

最关键的是，人家还是“学区房”，此时售楼部里围满了购房者；

里面还摆着照母山学校划片区域的展示牌：

等了许久，置业顾问终于有空，可以给我介绍项目了。据说，大家最关心的学校问题其实并没有落实，要四月份交房后才划定。

这时，旁边的中介朋友忽然冒出来一句，“周边目前只有一个博雅小学，不读这里读哪里嘛？”言语间语气肯定，让人直呼666。

下面我们还是来看看这个77万的所谓“学区房”到底是什么产品吧。

03产业园内的火热住宅？

据置业顾问介绍，这个项目只有一栋楼，是2梯31户的产品。

在售的是建面44~64平的小户型，水电气三通住宅性质，套内价格在22000左右，折合建面17000左右；

什么？2梯31户？狗哥简直惊掉下巴，以后要跟30个住户一起坐2部电梯，想想就很神奇……

不过置业顾问也补充到，“总共只有8层，5-8楼为住宅，1-4楼为商业，相当于这两部电梯只承担4层住宅的人口，实际居住体验影响不大。”

这一番项目介绍深深地勾起了我的好奇心，必须要去看一看这个2梯31户的神盘长什么样子。

售楼部的旁边，就是这个集商务、办公、住宅为一体的开放式小区，这次开卖的楼栋“未名苑”就在里面。

这栋楼有着住宅的名字，却拥有如此奇葩的设计，长着“产业园”的模样；

跟我同行的中介小哥一脸神秘地对我说道，“狗哥，肯定是商业实在太难卖了，kfs就把商业改规变住宅了，你看嘛，周围哪里有住宅小区的样子，全是上下班的打工人。”

听罢便恍然大悟，难怪梯户比设计这么高，想必大家都是冲着“低总价和学校的双重buff”来买的吧！下面我们来看看这周围的房价情况如何。

04低总价+学校，难觅对手！

从房价地图来看，该盘所处的照母山板块挂牌均价为建面1.7万左右，并且都是刚改的大户型居多，建面50平以下的小户型屈指可数。

而北大资源博雅风头太热存在溢价，稍微高于周围房价一两千一平。

最近成交的几套房源价格坚挺，成交价都在1.7~2万左右。

最后我们回到“博雅东·未名苑”项目本身来看，虽然单价中规中矩，跟二手房相差不多，但它的竞争力来自于面积小。

区别于周围大户型，它只有建面40多平的小户型，总价少，上车门槛低，再加上传说中的“学区加持”那自然而然就是一个香饽饽。

据置业顾问介绍，项目总共4层住宅，前面开盘的三层已经卖光了，如今还剩下最后一层住宅待开。由此可见，尽管产品的性价比、居住品质都不好的情况下，也能卖得很好。

这一切还是得归功于低总价+学区的无敌组合，但狗哥不得不善意地泼一次冷水，这类特殊的小户型存在太多的不确定性了。

05写在最后

我们再回到文章开头，这个网红盘二手房排队办户口的事情。原因是当时博雅小学发布了一则重要公告：

2021年入学的，法定监护人房屋产权取得和适龄儿童户口迁入时间应在1年以上；

2022年入学的，法定监护人房屋产权取得和适龄儿童户口迁入时间应在2年以上；

2023年入学的，需法定监护人房屋产权取得和适龄儿童户口迁入时间在3年以上；

所购二手房为条件申请入学的，需满足该住房前业主没有子女正在我校就读；

我校学位异常紧张，从2021年起原则上不再接收转入学生。

以上时间界定均为：8月31日为界。

大致意思为“三年之内要入读博雅小学的业主，需要在2020年8月31日之前迁入户口。否则，就不能入读。”所以，这就造成了去年夏天，购房者排队办户口的场面。

这个公告还有一个关键点，我们不能忽略，那就是“学位紧张”。

从狗哥跟中介朋友一起去踩盘时了解到，大多数人的购房要素之一就是为了学校。但这个较大的卖点却不能得到实锤，真的是一个很大的问题。

大家是否记得当年冉家坝的某科蚂蚁soho呢？因为星光学校的名额紧张，且户型面积过小导致2017年之后买房的业主无法入读心仪的学校。

这样的前车之鉴屡见不鲜，重庆因为学区和学校指标的事情，闹了不少事，不只是照母山板块，去年礼嘉，中央公园板块也因为学区房的事闹腾得厉害，甚至有的连指标房，也能一朝突变，成了“空谈”。

最后，狗哥提醒大家，我一再强调学区房较大的风险就是政策风险，千万别去追逐热点名校和房价被炒高的学区房，关注狗哥，关注重庆楼市，带你买房不踩坑。