“防水一哥”东方雨虹斥资40亿北京拿地:曾6次竞拍无果,136亿应收款高悬

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出品｜搜狐地产&焦点财经

作者｜陈盼盼

编辑|吴 亚

在董秘为股价“喊冤”刷屏网络的同一天，“防水一哥”东方雨虹终于在北京圆了拿地梦。

10月18日举行的北京土拍中，东方雨虹与华润置地、中铁建、首开等8家央国企激烈厮杀，最终幸运摇中丰台南苑地块，总代价40.135亿元、溢价率15%。

这不是东方雨虹首次进京抢地，却是首次拿地。今年6月、7月，东方雨虹曾在北京连续报名6宗热门地块，均无功而返。

在此之前，东方雨虹为外界熟知的标签是防水建材龙头企业。近两年受地产行业下行波及，其营收、利润开始下滑，应收账款屡创新高，创始人李卫国不得不回国“救场”。

截至今年上半年，东方雨虹在手现金54.81亿元，短期借款及一年内到期的非流动负债规模达59.7亿，资金面并不富裕。

此番在北京高调拿地，东方雨虹独立开发地产项目的能力遭受市场质疑。多名业内人士表示，东方雨虹可能会找开发商合作或代建方开发丰台地块。

单挑一众老牌房企斥资40亿拿地

在10月18日的这次土拍中，南苑地块前期就吸引华润置地、中铁建、首开、中海等7家企业报名，其中不乏老牌房企。

开场，天恒、首开交替竞价。随后城建、京能加入混战，最后地价触顶，东方雨虹才以40.135亿元幸运摇中竞得地块。

挂牌文件显示，该宗地块总建面约8.21万/平方米，用地规模约3.42万平方米，控高45米，容积率2.4。成交楼面价4.89万元/平方米，销售指导价7.8万元/平方米，溢价率15%。

从土地性质来看，该地块为居住用地。位置在南四环外，北侧紧邻南苑公园南门，距离地铁4号线19号线新宫站直线距离约1.5公里，周围距离万达广场、大悦春风里、荟聚购物中心、宜家、山姆会员店（西红门店）等开车约30分钟。

教育资源方面，拥有一诺国际幼儿园、建华实验幼儿园、北京市丰台一幼，槐房小学、南苑中学、北京金融街润泽学校、北京十八中学分校区、和义学校等。

查询安居客数据可发现，目前该地块周边的中粮天恒天悦壹号均价约9万元/平方米；约2.3公里外是新盘森与天成，对应地块的销售指导价为8.3万/平方米；不远处的建发璟院售价也是8.3万/平方米。

根据公开信息，森与天成主打刚需、刚改的80平方米-160平方米的大户型，即将开盘；建发璟院为106平方米-153平方米，9月成交金额在丰台区排名第二，共销售53套，均价在8万/平方米左右。

在开拍前，市场分析就普遍认为，这宗地区域配套比较成熟，周边项目实际去化率也不错，将是市场激烈竞争的地块。

就参拍规则来看也相对简单，触及地价上限之后，直接由摇号定输赢。或因此，今年的北京土拍市场，除了东方雨虹这位防水行业的企业之外，还吸引了广安置业、山西保景汇、扬州华鹏、太原萃丰德等一批非房企业参与抢地。

今年8月，东方雨虹还曾南下深圳，与中海、招商等21家房企争抢“A001-0212宝安区新安街道地块”。虽抱憾而归，却引发了市场关注。

在北京市场，今年6月和7月，东方雨虹先后参与竞拍顺义新城2宗地块、海淀双新2宗地块、经开区地块、昌平沙河高教园地块合计6宗地块，均是竞至摇号的热门地块，均未成功。

拉长时间线来看，东方雨虹进军土拍市场的苗头，最早出现在2020年。

公开资料显示，2020年8月，东方雨虹联手中国奥园在广州市增城区中新镇拿下一宗宅地，总代价约8亿元，东方雨虹持股约20%，后被开发为现在的奥园中新城市天地项目。

到了2021年4月，东方雨虹通过旗下全资子公司广州东方雨虹置业以约1.12亿元摘下花都区一宗商住地块。

在广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“随着房地产市场下行，北京等一线城市的价值感凸显，热门地块更具备确定性。”

“也不排除东方雨虹趁机扩展业务版图‘亲自下场’的可能，因为它是上下游企业，与行业产业链上的企业也熟，可以整合资源来做。”他指出。若北京楼市稳定，东方雨虹斥资40.1亿抢到的这宗地将拥有不错的利润空间。

镜鉴咨询创始人张宏伟则认为，“认房不认贷”等政策组合拳后，北京市场在全国所有城市的楼市中表现最好，北京未来楼市进入上行周期。

“在这个阶段拿地，预期成交量价收入、投资回报都没有问题。企业投资拿地是为了赚钱，从投资时点来讲是对的。”他说道。

在张宏伟看来，“房地产开发不是高科技产业，即使对于开发部分环节不太懂，也可以在拿地之后通过找开发商合作或代建方式实现开发，进而实现上下游产业链上的互动，且在建材等领域成本更可控，更有可能做出利润。”

应收账款超136亿埋下隐患

事实上，东方雨虹是与房地产行业紧密连接在一起的防水建材龙头企业。

得益于大基建红利，2008年东方雨虹成功登陆资本市场，至此公司一路大举扩张。往期财报数据显示，2008—2021年，东方雨虹的总资产从6.6亿元一路飙升至497.33亿元，累计增长74.35倍。

在这期间，东方雨虹经营业绩实现了高速增长。2008年作为上市的首年，公司实现的总营收、净利润分别为7.12亿元、0.44亿元。

历经13年不间断增长，到2021年东方雨虹的总营收达到319.34亿元，累计增长接近44倍。同期，公司净利润除了2011年增速略低外，其余年度同比增速均超过20％。到了2021年其净利润为42.05亿元，较2008年增长约94倍。

正是基于持续增长的经营业绩，东方雨虹被市场称为“防水茅”。只是，东方雨虹作为一家集防水材料研发、制造、销售及施工服务于一体的防水系统服务商，与房地产联系较紧密。

近几年，在房住不炒的背景下，房地产市场深入调控，行业整体上经营承压，部分曾经激进扩张的房企面临巨大的偿债压力。与东方雨虹一样身处地产上下游的一众企业，也大多受到了影响。

2022年，东方雨虹实现总营收312.14亿元，同比下降2.26%；净利润21.2亿元，同比下降49.5%，系上市以来的首次业绩下滑。

东方雨虹核心业务是防水材料，同时经营民用建材、砂浆粉料、建筑涂料等多元业务。最新的2023年上半年，东方雨虹实现总营收168.52亿元，当中防水材料、砂浆粉料、工程施工等业务分别占比73.4%、11.3%、8.1%。

在地产承压、房企暴雷的大背景下，作为供应商企业的东方雨虹应收账款问题被市场高度关注。

最新一期财报显示，截止2023年6月末，东方雨虹的应收票据及应收账款总规模达141.4亿元。其中，应收账款达136.8亿元，同比增长5.57%，半年内增加6.8亿元。

拉长时间线来看，东方雨虹的应收账款规模在2015年以前都保持在20亿元的规模之下，2016年增至近29亿元，2017年增至近43亿元，此后逐年增长，

最近三年即2020年-2022年，东方雨虹的应收账款由61.01亿元增至108.8亿元，复合年增长率为21.27%。同期可对比的是，东方雨虹的总营收复合增长率仅为12.83%。

面对应收账款隐忧，东方雨虹创始人李卫国不得不回国“救场”。他曾坦言，“东方雨虹受房地产行业下行的冲击，现在遇到了困难。”

李卫国制定了一系列措施，包括减少员工人数、卖楼控制成本；通过光伏胶膜、基建等业务摆脱地产行业的影响；减少融创等房企带来的坏账等。

东方雨虹曾多次在互动平台披露，公司与恒大、融创、碧桂园无大额债权债务关系。同时，东方雨虹表示，公司持续进行渠道优化变革。截至2023年上半年，其零售渠道收入、工程渠道收入分别占比29.98%，36.45%，已成为主要的销售模式。

从财报来看，东方雨虹的资金面也不算充裕。截至2023年6月末，其在手货币资金为54.81亿元，较年初105.39亿元缩水近一半；同期，短期借款约55.89亿元，另有规模约3.81亿元的一年内到期的非流动负债。

此外，2023年上半年，东方雨虹经营活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流分别净流出39.4亿元、2.8亿元。

高调拿地，不禁让人怀疑东方雨虹能否保证项目顺利开发？在易居研究院研究总监严跃进看来，“在手现金无法覆盖短债，使得东方雨虹拿地略显得无法理解，或者说没法用普通的投资拿地思路来理解。”

事实上，东方雨虹曾明确表示，“公司不涉及房地产开发业务。”对此，张宏伟提出另一种预测：东方雨虹等下游企业拿地或许是一个资本运作。

“东方雨虹作为实体企业来讲，其融资成本远低于民营房企。即使正常的开发环节利润不高，但只要融资成本利差在，东方雨虹就可以获得比正常开发商多的利润率。这就是传统实体企业拿地进行房地产开发的逻辑，其实是在玩资本运作。拿地或是为了通过开发行业和建材实体行业的融资成本差，获取这个融资成本利差。”他指出。